领汇、泓富争锋 两家REITs各具魅力

香港证监会已于日前正式批准领汇基金、泓富基金这两家房地产信托基金(REITs)上市。
　　据了解，领汇在经历了漫长的上市风波后，终于定在今年11月14日至17日重新公开招股，并在25日挂牌上市。而泓富基金暂时未决定何时招股及挂牌上市，但香港市场预计，领汇、泓富两只REITs有很大可能均在11月上市，也不排除泓富基金夺领汇之机率先上市的可能。
　　10月下旬，长江实业(0001.HK)发表公告称，以REITs形式分拆旗下香港7项商用物业在香港上市，该基金名为泓富产业信托(简称泓富)，资产总值40亿港元。这7项物业均为写字楼和工贸大厦。长江实业将这一资产售予泓富基金，价格较独立估值师卓德测计师行的沽价折让了11.9％，长实可获得其中24.33亿港元资金，占长实截至6月底的股东权益约1.3％。
　　长江实业计划在泓富上市时，认购基金单位总数约18.58％(或14.1％，倘超额配售权获悉数行使)，和记黄埔将认购基金单位总数约10.42％(或7.9％，倘超额配售权获悉数行使)，即长和系共持有该基金单位最多达29％，其余向机构投资者进行国际配售，另外，每持有32股长实的股东，更可保证认购1个泓富基金单位。
　　此次卷土重来的领汇基金，上市资产沽值为338.8亿港元，整体资产较去年增值不足10％。领汇在招股书中显示的预期股息回报率由去年的6.65％降至6.1％，计入散户可获得的认购折扣，实收股息回报率约6.3％。预期2006年和2007年可分配给股东的租金收益约为13.5亿－14亿港元。
　　而泓富基金，根据公司资料显示，其股息回报率介于5.2％至5.4％，略低于领汇基金。
　　业内人士表示，对于REITs的预期投资回报率的预期，主要是看其物业的加租能力强弱。领汇、泓富两只基金的承销商均表示其物业加租潜力很大。泓富基金承销商报告认为，明年有1／3的路面租约期满，而原有租金是03年(SARS期间)定下的，续约时租金应该可以大幅上升。而领汇承销商则表示旗下商场目前尺租金平均只有23港元，至少比二线私营商场低30％，商场由领汇接手后，将有加租空间。
　　而此前，领汇行政总裁苏庆和向香港媒体表示，领汇旗下商场的租金不会参考私人市场水平，而调整租金主要视乎租户的经营情况。领汇管理的商场本身已是一个大的租务市场，服务对象以香港公屋居民为主，租金水平需切合实际情况。
　　高盛随后的报告认为，长江实业此次分拆物业在港上市，包括集团日后会否将香港酒店项目、大陆商厦、酒店项目注入其中，或者再分拆更多物业上市，给市场留下了想象空间。
　　瑞士再保险集团亚太区一位人士向记者表示，相比领汇基金，泓富基金旗下物业加租的障碍以及压力都较小，虽然目前看来泓富的股息回报率较领汇基金略逊一筹，但参考两项物业长期加租能力、优质资产再置入的预期，以及此次招股价格，不见得泓富基金的投资价值会低于领汇基金。

21世纪经济报道/李佳