对冲基金欲借势兴风 领汇股价再创新高港府两难

2月9日，香港交易所刊登了一则名为《领汇房产基金<00823>——股价及成交量的不寻常波动》的通知。该通知称，领汇房地产投资信托基金(以下简称“领汇”)应香港联合交易所有限公司及证券及期货事务监察委员会的要求，发表声明，表明该公司已知悉当日领汇基金单位价格及成交量上升。该公司确认，根据《房地产投资信托守则》，目前并无任何有关收购、变卖或其他事宜的商谈或协议，以及任何足以或可能影响价格的事宜必须公开。

　　2月9日，领汇股价大幅扬升9.12%，尾盘收于16.75港元，并于盘中创出16.95港元的上市以来最高价，此外，当日交投也异常活跃，全日成交5625万个基金单位，是前日成交量的三倍多。

　　仅三日后，2月14日，领汇股价更是创出17.25港元的历史最高价，该价格已较领汇2005年11月25日的上市价10.3港元上涨67.5%。

　　保荐人角力

　　就在领汇股价出现异动的前一天，2月8日，领汇的上市保荐人瑞银证券发表了一份长达110页的领汇研究报告，该报告把领汇12个月目标价定为20.28港元，并首次给予领汇“买入”评级。

　　此话一出，领汇股价随即疾走。

　　该报告称，领汇在香港拥有最大收租物业组合，持1910万平方英尺商场楼面，占全港商场楼面9%，同时拥有7.94万个车位，占全港车位13.7%，但有关商场楼面在领汇的账面值为每平方英尺1423港元，每车位仅8.2389万港元。

　　瑞银估计，2007年-2009年，领汇每年的续租金上升10%，这将使其每单位派息在2006年11月有84%的增长，复合年增长率13%。连同2007年的股息率4.4%在内，每年总回报率达17%，高于该行所研究的同类基金回报。

　　与瑞银“出众”的估值相映成趣的是，领汇其他保荐人的估值可谓保守很多。

　　麦格理给予领汇"跑输大市"评级，目标价13.49港元(反映2007年股息回报为4.5%)。该行表示，领汇资产的上升动力是其最大的吸引因素，但其从商场和停车场租金中的收益不会很快反映出来，存在一定的时间滞后。

　　据悉，香港目前商场可出租面积的市场平均水平在63%，而领汇目前商场建筑可供出租实用率只有54%，低于该数字9个百分点；其出租率为91.4%。

　　同样是对领汇租金增长的预期，高盛指出，领汇管理层预期质素最好的25个商场，经过提升工作及租户重整后，期望呎租可达40港元。按此计算，2006年领汇25个商场的平均呎租为29港元，5年时间内提升至39港元的话，增长33%，即年均增长约6%。该数字与瑞银10%年增长率的估值水平有较大差距。

　　而汇丰则预期，领汇明年租金收入增长只有3.4%，2008年增长可达9.7%。

　　相对瑞银的20.28港元，高盛给领汇制定的目标价为13.9港元，维持“与大市同步”的判断；汇丰则更低，为13.3港元。

　　对于瑞银“特立独行”的估值，业内质疑颇多。

　　有业内人士表示，瑞银作为保荐人，在领汇上市之时没有力荐房委会把定价提高，而现在才提出目标价在20.28港元，似乎有点“不厚道”，有失其职。且瑞银报告的发布与领汇股价的高企在时机上也似有“玄妙”。

　　瑞银相关人士就此事如是回应：瑞银报告所提出的领汇目标价，是根据市盈率推算而来，并非无中生有。其他研究机构之所以价位定得没有这么高，是因为“他们还没有真正认识到领汇资产的升值潜力”。

　　125亿融资刺激

　　同样是2月9日，有消息称，领汇去年上市时曾向汇丰银行借贷125亿无抵押一年期贷款，该笔贷款将于今年11月到期，届时领汇须作一次性整笔偿还。为此，领汇发言人称：目前正就全部或部分贷款研究多种不同融资方法。

　　据悉，领汇正在考虑的再融资方案中，包括发行债券、筹组银团贷款以及发行资产抵押证券。东方汇理、花旗集团、星展银行、汇丰银行及渣打银行等均有意向提交建议书。

　　“领汇现在已经上市，其融资成本应该比上市之前低。”某业内人士告诉记者。据悉，领汇去年向汇丰贷款的利率为4.85%，本次再融资如果能够获得比较优惠的息率的话，那么对领汇来说，无疑是一个很大的利好，这意味着，领汇将有可能把省下来的资金，向投资者分配更多的派息。

　　又是对冲基金？

　　有消息人士称，2月9日领汇基金的交投异常可能是因为对冲基金TCI再度增持股权所致。由此，市场关于TCI的传闻再起。

　　2005年11月30日，领汇发布公告，称英国对冲基金TCI(TheChildren'sInvestmentFundManagement)已成为领汇重大基金单位持有人，持股比例达17.95%。TCI的这一举动使领汇的股价迎来了一段升浪，曾一度冲至14.15港元。

　　目前，TCI持领汇比例超过18%，加上其他对冲基金如德意志银行以及其他尚未公布持股比例的基金，业内人士普遍估计，对冲基金持有领汇股份现已过半。因此，市场上关于领汇资产可能拆分的预期不小。

　　“如果TCI等对冲基金一起行动的话，对股价肯定会有影响。”大福证券(资讯行情论坛)执行董事及研究部主管麦德光对记者说。

　　而另一业内人士的表述则更为直接：“此番领汇股价大涨，应该是TCI等对冲基金所为。”该人士分析称，TCI等对冲基金，吃准了两点：

　　一是由于领汇的大股东是香港政府，不会轻易伤害投资者利益进行配股，以摊薄对冲基金持股比例，因此它们便可“肆无忌惮”地向政府施压要求改善回报；二是对冲基金把股价炒高之后，如果香港政府无奈必须介入，则只能用高价把它们手中的股权买回去。无论哪一种可能，对冲基金都可赚得盆满钵满。

　　“这些对冲基金，实际上也是一些庄家。”该人士分析。

　　在对冲基金中，有“坏孩子”之称的TCI可算得上声名远播。2004年，TCI以40%的投资回报震惊国际，2005年再续41%的惊人“神话”。据证券界粗略估计，该基金动用了近50亿元大手笔投资领汇，仅几天时间其持股量便超过18%，在不足三个月时间内，大赚近16亿元。

　　“TCI与传统基金有所不同，它不会单单等待派息，而是会通过各种非常手段，来改善股价，进而谋求更多利益。”上述业内人士表示。

　　举例来说，去年5月，TCI看准德交所欲吞并英交所的心理，主动持德交所7.3%股权，不久就以德交所管理水平不足为由，反对德交所13.5亿英镑(逾180亿港元)并购英交所的计划，不仅导致该计划失败，甚至还使德交所董事会因此倒台。

　　事后，业界才得知TCI捣乱德交所的并购计划，并非真正因为其管理不善，而只是因为之前TCI已经大手沽空英交所股份，并购计划失败之后，英交所股价大跌，TCI得以平仓图利。

　　对于领汇的本轮升势，业内人士普遍推测，应有TCI等对冲基金的助推作用。

　　领汇引发的“战争”

　　事实上，除了瑞银给出的目标价高于当前历史最高价17.25港元之外，大部分机构普遍认为，领汇目前股价偏高。

　　按2月9日最高价16.95港元计算，领汇目前回报率为3.63%，已低于1年期定期存款。如果领汇股价达到20港元-23港元，那么投资者拿到的回报便只有3厘多一点，市场上其他的地产股也都有这样的回报，领汇就没有什么优势可言。而且，目前3年-4年期的美国债券，回报率也有4.5%。

　　另外，由于领汇租金不易大幅增长，因此物业的收租增长受到影响；而受借贷比例所限，通过投资增购物业而增加收入也变得不可能。根据领汇基金的监管架构规定，其总借贷与总资产的比率不得超过45%，目前已经达到36%，不可能再进行大笔投资；此外，由于将会摊薄每基金单位收益，因此大量增发基金单位的可能性也不大。

　　但是，领汇无疑引发了一场“战争”。

　　对TCI等对冲基金来说，股价推得越高，它们就赚得越多；对准备进入领汇的投资者来说，回报率在高股价作用下又变得不甚可观；而对领汇资产的租户来说，在面临不断的升租压力下，则更显得紧张。