冷静对待香港地产股的繁荣

□曾轶舒
　　继前个交易日大幅上涨后，昨日以北京北辰（0588）、上海复地（2337）、首创置业（2868）、华润置地（1109）为首的中资地产股出现回落。唯上海置业（1207）续升2.21%，盘中创1.89港元新高。不过，值得关注的是，亦有一部分二三线中资地产公司连续创出52周新高，如天安中国（0028）上涨13.83%，沿海家园（1124）上涨4.2%，远东发展（0035）上涨1.37%等。　　
　　经历去年大幅上涨之后，部分中资地产股的股价都出现翻倍现象。同时，随着美元利率逐步见顶，预示港元基准利率的上涨也将告一段落。因此，经历美元利率持续上涨之后，在港元利率保持相对稳定的前提下，地产股后市又将如何演绎？
　　香港本地地产股应区别对待
　　从香港本地地产股的情况看，今年整体经济环境的向好将为其提供良好的外部环境。但具体来说，香港地产股应该区别对待。
　　香港本地地产企业分两类，一类从事房地产一级市场开发，另一类从事房地产二级市场，即所谓的收租股。对于第一类企业而言，随着部分企业不断扩展内地地产，内地市场将可能成为其新的利润来源，这对此类企业业绩的提升也应起到一定的正面影响。特别是部分企业早就拥有众多的内地土地储备，这将大大减低他们的开发成本。对于此类地产股的后期发展与市场走势，笔者持谨慎乐观态度。如和记黄埔（0013）、新鸿基地产（0016）、恒基地产（0012）等。
　　对于第二类收租股，在近两年香港经济不断好转的同时，写字楼租金持续上升，使得当地很多公司的租金成本亦随之攀升。但鉴于目前香港写字楼的租金价格偏高，部分地段写字楼的出租价格高于1997年金融危机时的水平。一旦香港经济出现起伏，此类企业的前景不容乐观。
　　中资地产股可圈可点
　　H股市场中，近年来中资地产股的表现可圈可点，如去年上市不久的富力地产（2777）与雅居乐地产（3383）、上海复地（2337）、北京北辰（0588）、首创置业（2868）等，它们整体走势的走好一方面受益于近年来内地地产市场发展，另一方面受益于业绩在近两年内有较大增长。
　　从已经公布的2005年业绩资料显示，富力地产纯利急升1.3倍，达到12.64亿元，北京北辰纯利则升8.1%至2.54亿元。雅居乐全年业绩股东应占盈利9.79亿元，较2004年同期增加3.3倍。上海复地股东全年应占盈利5.61亿元，较2004年同期上升25%。盈利的增长也使得相关地产股股价屡创历史新高，如富力地产股价已较上市之初上涨2.5倍，雅居乐股价也近翻番。
　　2006年可能是地产股的拐点
　　不过，笔者认为，2006年可能是地产股发展的转折点，目前房地产供不应求的市场局面将完全改变。随着房地产开发的增多，价格竞争战一旦恶化，中小开发商可能把房地产市场价格推向低位。与此同时，供应量增加，市场竞争进一步加剧，楼价下跌将成为整个行业内的普遍现象。在这种情况下，很多中小房地产企业可能在市场上消失，这自然增大房地产股票的风险。
　　与此同时，随着未来人民币升值预期加大，也将给内地房地产企业造成一定负面影响，将促使房地产业加速调整。中小开发商的淘汰速度加快，行业集中度进一步提高，那些资金实力雄厚、土地储备较多、管理相对规范、具有一定品牌效益的公司将获得更大的发展机遇。如此一来，内地房地产企业也将走向强者恒强的格局。因此，坚持价值投资理念的投资者将会获得超额的市场回报。
　　总而言之，在投资H股中的房地产企业时，投资者应该重点注意业绩相对稳定、有可持续性经营能力的行业龙头。原因在于这些公司相对成熟与规范，在市场中具有相当的竞争力，并拥有一定规模的土地储备。
(证券时报)