地产股风光无限美好 香港REIT热度升温带来双赢

香港股票市场在过去的几个月表现活跃，香港和内地房地产股尤其受投资者追捧，股价升幅惊人。相关主要房地产企业也在近期公布其2005年业绩，备受市场关注。

　　房产市场前景秀丽

　　在去年第四季和今年第一季之间，大部分内地房地产股价格急速上升，部分涨幅更达数倍。上涨的因素包括投资者憧憬政府在“十一五”期间刺激内部消费，加强建设，大幅带动对房屋需求。

　　市场认为内地房地产市场前景一片光明。在这利好气氛下，内地房地产股价格普遍大幅攀升，部分己接近甚至超过其的资产净值。在一个发展中的市场下，这种情况则较为特别，股价升势明显过急。

　　我们对内地的长远发展抱乐观态度，但预计房地产市场在未来短期也仍在调整中。去年全国房地产开发投资的增长出现放缓，按年增长19.8%，较2004年之增长率少8.3%。2005年的商业性房地产贷款余额和个人住房贷款余额分别同比增长16.1%和15.8%，相对04年的增幅减少12.6%和19.4%。另一方面，房屋价格在05年下半年之涨幅出现回落。按发改委之统计资料，去年第四季的全国新建商品住房价格同比增长7.5%，较04年的第四季增长率少3.6%。

　　与此同时，05年12月全国新建商品住房价格同比上升7.1%，其中主要城市如北京、广州和深圳的同比上升分别达7.4%、4.4%和8.9%，但上海则下滑2.1%。我们相信上海住房价格下降之原因是过去投机活动较多，故遇上宏观调控时，市场调整的力度会较大。

　　长远而言，我们对内地房地产市场充满信心。随着经济急速发展，个人消费能力提高，人民对住宅的要求必会上升，从而大力支持内地房地产市场发展。在政策方面，我们相信政府宏观调控的目的是促进市场健康发展，而并不是压抑正常增长。

　　我们预期大型房地产开发商是市场整合中的未来得益者。拥有良好开发优质物业纪录和准备分拆属下瑞安地产上市的瑞安建业(0983.HK)是我们喜爱的股票之一。

　　香港方面，我们预期办公楼和商铺的今年租金依然高企，拥有在极佳地段的优质物业之投资商如华人置业(0127.HK)将明显是受益者。此外，一些相对受市场忽略但拥有可观的预期现金收入之开发商如盈大地产(0432.HK)也是投资者可吸纳的对象。

　　新会计准则的美丽误会

　　自2005年1月1日起，香港企业在新一个财政年度都要采用据国际标准制定的新会计准则。其中，有两项的新准则对房地产企业影响甚大: 一是公司须每年根据市场价格评估拥有的投资物业之公平值，并将其列账，而公平值的变动须列在损益表上。

　　由于去年是此准则实施的第一年，加上租金向上，故大部分上市企业皆从投资物业重估中取得庞大利润，但公司的利润往往不能反映经常业务的表现。

　　其二，过去公司可选择将预售物业的收入列在损益表中，以反映其销售业务的实际表现。可在新的会计准则下，销售收入只能于物业落成后才可被确认在损益表中。因此，去年房地产股的盈利只反映2003年、2004年或之前的预售表现。所以即使去年内地房地产价格曾经出现调整，很多内地房地产企业在05年财政年度的毛利率皆出现明显增长。令其毛利率上升的主要原因是2004年房产价格上升所导致，而不是因为去年销售价格强劲。

　　REIT热度升温

　　另外，在去年11月香港房委会成功推出领汇房地产投资信托基金(REIT)，作为第一只在香港上市的REIT，掀起了投资者对房地产股注意。领汇旗下的物业包括位处公共房屋的零售物业和车位。

　　总体而言，REIT带来双赢的局面: 首先，产权持有人便于以市价出售物业套现。通过此方法，上市企业可充分反映自己的价值，收窄股价与资产净值的折让。

　　长江和越秀其后也先后将旗下部分物业以REIT方式分拆上市，其它不同类型的本地和内地房地产企业皆表示，有意考虑将一些属下物业以REIT形式出售。REIT旗下的物业租金收入大部分会被分派给基金持有人，故投资者可获得相对稳定回报，并兼享物业资产升值之成果。