银监会：地产商信托融资渠道收窄

中国银监会日前下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号），要求银行等金融机构进一步加强和改进房地产信贷管理。《通知》对信托公司房地产贷款业务也进行了规范，地产商想通过房地产信托计划来钻政策漏洞的机会也被堵住。

　　《通知》要求，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]212号）有关规定。资本金比例达不到35％、“四证”不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。另外，《通知》要求，信托公司以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。总的来看，地产开发商通过信托融资的渠道被进一步收窄。

　　《通知》明确规定，银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35％（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

　　另外，《通知》要求严控土地储备贷款的发放。《通知》要求，各金融机构要加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户。警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。

　　虚假按揭等行为也将受到严厉打击。《通知》要求，各银行业金融机构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，加强对各项权证的完整性、有效性审核，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。