易宪容：房价为何越调越涨 稳定为涨价作担保

　　近几年来对国内房地产市场的宏观调控成了十分频繁的事情。但是，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。

　　其实，如果国内房价是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。否则政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，那么这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品的价格担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场参与人认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。

　　特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产时候，投资者进入房地产市场一定是没有风险的投资。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股市，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损之责任推脱到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。

　　同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者纷纷进入国内的房地产市场。正因为这样，我把国内房地产市场看作是一个政策市。对于一个政策市，市场的价格是无法以市场供求关系来判断的，它只能根据政府的政策来确定。而政府的政策是不确定的。从这个意义上说，谁有能力来预测中国的房子未来趋势呢？

　　不过，我们也应该看到，2006年政府的国六条中，明确地指出了要调整目前国内不合理的房地产市场结构，要通过技术性硬约束来保证这种结构调整得以进行。特别是建立和谐社会，让绝大多数民众都能够分享到中国改革的成果，从国六条的精神中，2007年政府房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于调整当前不合理的房地产结构，就在于生产更多的中低档的产品，就在于生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适应和谐社会国内绝大多数居民住房条件的改善。如果是这样，国内的房价理性回归已经成了社会的共识及绝大多数民众对政府的愿望。这也是未来国内房地产市场发展与房价的根本所在。

　　总之，对国内房地产市场价格宏观调控，中央政府既有意可为，也有能力可为。如果把国内房地产市场发展的宗旨真正落实到房地产市场生产绝大多数民众有支付能力的住房产品上，那么国内房价理性回归也就不远了。