佳兆业4亿贷款未还 成今年首例债务违约

2015年中国资本市场首例债务违约出现。深圳房地产龙头企业佳兆业集团1日公告称，未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是该公司董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款。佳兆业称此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

而据佳兆业2014年中期报告显示，有多笔债务将在2015年偿还，其中一年期的债务达到60亿元，而不受限制的现金为93.8亿元。

值得注意的是，2014年11月佳兆业上千套房源被深圳市政府有关部门锁定，国内媒体称郭英成辞任涉及深圳落马政法委书记蒋尊玉案。

公开资料显示，佳兆业是深圳本土龙头房企，连续三年荣获“深圳地产资信十强”。2009年12月赴港上市后三年内，该司销售额增长2.4倍，从2010年的刚过百亿元增至2013年的239亿元。2014年上半年，佳兆业以16.7万平方米(1801套)的成交量、41亿元的成交金额，超过行业龙头万科，摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。佳兆业以运作城市旧改项目闻名业内，其快速扩张与深圳当地政府有千丝万缕的关系。随着近期深圳市委高层、政法委书记蒋尊玉落马，佳兆业也一步步深陷泥潭。

在此前的2014年12月28日，佳兆业发布公告称，谭礼宁辞任佳兆业执行董事及董事会副主席，张鸿光辞任首席财务官。该公司近期公告亦证实，除深圳4个处于预售阶段项目的房源被锁，还有3个已落成项目、3个持有出租及自用的物业项目若干单位的业权也遭限制。此外据媒体报道，佳兆业位于深圳的8个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不被相关部门接纳。

而在几天前，野村发表报告，将佳兆业(01638.HK)投资评级由“买入”下调至“减持”，目标价更由4.15元大削70%至1.23元，反映将全部深圳项目剔除，今年至2016年的核心盈利预测因此下调29%至37%。该行指，虽然目前该股的估值已相当低，市账率及市盈率分别仅0.3倍及2.4倍，惟仍建议投资者减持以避开潜在风险。

报告指出，佳兆业深圳项目被锁定，以及主席转让11%股份后辞任，其后副主席及首席财务官亦相继辞任，意味事态正进一步恶化。至今深圳项目的锁定尚未解除，而该公司并无任何时间表，认为情况较市场预期严重。

野村认为，若深圳项目问题未得到解决，料其他城市的业务亦有可能受牵连。例如其他城市的买家，或会忧虑佳兆业没有足够现金流去完成建筑工程，物业销售或因此显著大减;以及境内外的融资或因银行拟避开风险而被冻结。该行提到，佳兆业有两笔分别15亿及18亿元人民币的可转债及票据於明年12月及2016年4月到期。(腾讯财经综合

据佳兆业2014年中期报告显示，有多笔债务将在2015年偿还，其中一年期的债务达到60亿元，而不受限制的现金为93.8亿元。

标普认为佳兆业集团深圳若干个项目被政府限制销售后，2015年销售前景和融资能力以及流动性状况恐会明显恶化;此外政府对佳兆业集团相关审批的暂停将拖延该公司深圳的项目建设和开发，以及未来的拿地行为，影响或将在长期内拖慢该公司的增长，削弱其流动性。

据分析，佳兆业在深圳市场的项目今明两年将贡献超过20%的总销售额，在佳兆业集团的房地产销售构成中，一线城市深圳(平均售价高)的项目利润率最高。上述遭遇锁定的楼盘中，佳兆业城市广场当前报价逼近2.9万元/平方米，佳兆业悦峰约2.5万元/平方米、佳兆业前海广场更是报价达4万元/平方米。

投行机构认为，关于深圳市政府何时会取消上述销售限制，目前仍缺乏可预见性，此举必然会影响公司销售、导致资金的压力。

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佳兆业深圳业务被政府控制 高管层持续震动

去年以来，中国反腐重压波及在今年高层一系列雷霆之势的反腐之下行业，向来财大气粗的地产业也牵连甚广。

佳兆业在去年12月28日晚间公告称，该公司董事兼董事会副主席谭礼宁以及首席财务官张鸿光因有意投放更多时间于个人事业发展提出辞任，本月29日起生效。

这是继佳兆业董事局主席郭英成提出辞任公司执行董事、董事会主席等职务后，公司再度出现高管大变动。29日早间公司再度停牌并表示将有进一步内幕消息公布。

近一段时间以来，佳兆业深陷各种利空。当年11月底，市场传出佳兆业位于深圳的佳兆业中央广场一期和三期、佳兆业悦峰、佳兆业龙岗大道1号(新都汇家园)以及佳兆业前海等多个项目遭遇深圳划过国土委的锁定，货量高达2000多套。

当深圳房源被锁风波尚未厘清，公司大股东又将旗下已发行股本约11.21%即 5.755亿股转让给生命人寿的全资附属富德资源投资，目前生命人寿于集团的权益将增至约29.96%成为佳兆业第二大股东。

12月10日佳兆业公告称佳兆业董事会主席的郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务，调任将于12月31日生效。被视为生命人寿旗下大将的叶列理、雷富贵则全线掌舵佳兆业，郭氏家族对于佳兆业的掌控权正逐步隐退。

根据媒体多方报道，,佳兆业的一系列变动是受到了10月份涉嫌严重违纪问题被调查的深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉的牵连，但是截至目前公司尚未有官方的任何回应。而一系列股权转让的行为则被市场解读为“金蝉脱壳”。

国泰君安一位不具名分析师表示，管理层的更换将导致市场对于公司管制、运作战略方向有一定的担心，导致未来公司运作出现管理风险。现在到底是怎样的因素被锁定也没有公布，若事态扩张到全国项目，那即便管理层调整也不会减轻影响。

这位分析师坦言，从现在情况来看，不管之前生命人寿增持还是管理层变动都意在撇清公司跟大股东的关系，都是在有意削弱公司大股东控制权，减轻未来可能引发的伤害。