楼市开年 一线城市趋势向好

2015年开年楼市并未延续2014年12月的成交活跃，而一线城市风景独好。

根据亿翰智库的最新数据，2015年1月的第一周(包含2014年的最后三天以及2015年的前四天)，一线城市同比上年同期上升50.9%，重点二线城市同比去年同期上升4.9%，整体来看，所监测十二城市比上年同期上升19.6%。

但与此同时，一线城市地价高企，房价上涨，或将给2015年楼市带来新的挑战。

一线城市整体向好

以四个一线城市来看，亿翰智库数据显示2015年第一周，北京商品住宅成交同比上涨36.2%，上海同比上涨55.1%，广州同比上涨12.3%，而深圳则同比大涨278.9%。

上述数据还显示，5日商品住宅总成交量环比出现上升，本日共成交14.7万平方米，北京上升明显，达到91%。6日成交量环比再次出现上升。

也许北京楼市的成交上升，与今年北京楼市的天降“政策红包”有关，自2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款最高额度由80万元增加至120万元。

开年首个周末，北京楼市虽然仅有2盘入市，其中除一个自住房项目海淀·嘉郡外，位于平谷的别墅当代旭辉墅项目于1月3日首期开盘，当天共推出约88套房源全部售罄，为新年楼市开了个好头。

根据中原对全国19个城市元旦及短期内市场情况的最新调研，整体市场预期并不乐观，但看好北京、广州、成都等重点一二线城市1月市场行情，约一半城市预计1月份成交量将较2014年12月份高位回落，其他城市则预计成交走势平稳。

北京中原首席分析师张大伟认为，由于特殊的市场地位和特征，一线城市的市场走势一直具有全国楼市的风向标作用。在各地一系列行政干预及信贷紧缩的政策陆续退出之后，政策环境的改善开启。而作为2014年北京楼市的最后一个政策红利，北京公积金政策的调整无疑将有利于2015年北京楼市的继续复苏，也将对其他一线城市的政策走向产生一定的影响。

此外上海易居房地产研究院日前发布《2015年度全国房地产市场报告》。上海易居房地产研究院判断，2015年，楼市将探明底部，复苏上行。报告还显示，2015年还将继续降息以及降准，整体货币政策环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境。央行和银监会或将继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求，预计商业银行落实力度将有所加大，首套房贷利率折扣有所加大，9折左右将成为主流。

但从今年的供应来看，1月北京商品住宅市场预计将有11个项目入市，相比前两个月供应出现大幅缩减，供应热潮慢慢退去。

亚豪机构市场总监郭毅判断，受网签因素影响，各个项目在年底的销量已无法纳入当年业绩，因此也造成市场推货量的下滑。2014年12月下半月，北京仅有9个项目入市，累计供应3723套住宅，环比上半月减少了40%，供应量的下降直接影响住宅市场的成交。

高房价面临挑战

开年以来，一线城市很多开发商在调高房价上蠢蠢欲动。上海就出现了部分房企酝酿新一轮涨价。绿城集团与融创中国先后发出提价通知。

北京也不例外。第一太平戴维斯研究咨询部经理董月透露，北京核心城区的几个顶级豪宅项目转为现房销售后的实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于每平方米10万元的价格入市。

“进入2015年，开发商融资成本有所下降，且经过过去一年的盘整很多开发商已经引入其他投资伙伴。尤其是在北京、上海核心区位有土地、项目储备的企业，除了个别特殊情况已经没有太多抛售转让。随着2015年一季度延续上一季度的成交活跃，2015年一线城市的去库存的压力将有所减缓。”董月表示。

“今年入市的高端项目普遍提高了价格预期。”高端住宅项目琨御府营销总监王楷文也向中国房地产报记者透露，2015年，该项目最后一栋高层观景住宅，将上调价格至10万元/平方米，而此前该项目低层洋房的售价仅为73000元/平方米。

事实上从2014年11月份以来，北京就已经有多个豪宅项目过关取证，特别是农展馆项目的高房价广受关注，可以看出，政府“限价令”对于高端市场的管控逐渐放开，“高端回归市场”的闸口已经打开。

然而高房价已不仅仅是城区的代名词，在北京，房山、大兴、亦庄这些郊区板块也纷纷出现高价地块。郭毅认为，在住宅市场进入高周转期背景下，这些项目也将在2015年入市，城区豪宅项目普遍进入10万元房价时代，而郊区标杆项目也逐渐迈向3万元、4万元甚至5万元的大关。

“2015年高端市场供应量会更大，10万元/平方米以上的项目非常多，地价越来越贵，房价也必然更高。当然每年有新的财富阶层产生，有做IT的、金融的，也有很多上市公司高管。”王楷文表示。

面对2015年开年向好的市场预期，经历了过去一年严峻销售去化压力的房企也开始重新规划新的战略，在旭辉集团北京事业部营销总监戴磊看来，现在不同的房企都在根据自身情况设定目标，寻找一个相对平衡的战略。“有的是利润上的追求，有的是速度上的追求，还有的可能是通过合作寻求共同利益。”