上海大宁推61亿“新地王” 旁边方兴金茂府忐忑

上海土地市场很快将迎来今年第一个小高潮，市规划和国土资源管理局于2月5日公示，闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块正式挂出。

该地块挂牌起始价格60.67亿元，折算起拍楼板价约30000元/平方米，顺利跻身大宁区域新的准地王之列，将在3月20日现场竞价。

就在一年前，大约也是这个时节，同一区域起价47.73亿元的闸北区大宁路街道325街坊地块，经过激烈的140轮竞拍，被方兴以101亿元总价竞得，溢价111.59%，楼板价47609元/平米，成为彼时上海总价地王。

值得注意的是，上述地王也就是现在的方兴金茂府项目，据悉最早将在2015年4月份正式推向市场。

新的准地王呼之欲出，让下月的土拍结果备受期待。而随着该地块推出，也影响着往届地王瓜熟蒂落后能否有个好收成。

上海德佑地产研究主任陆骑麟就对观点地产新媒体指出，该地块的成交结果对方兴金茂府项目影响颇大。

准地王将面世

资料显示，闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，东至规划平陆路，南至汶水路，西至规划云照路，北至规划云飞路。土地总面积8.32万平方米，出让总面积7.63万平方米。土地用途为住宅及办公用地，容积率2.65.

出让文件还要求，该地块内中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20%。

整个出让地块中85%的建筑面积是住宅，还包括3万平方米办公楼用地，2万平方米人才公寓用地及部分保障房及菜场用地，还需配建一个幼儿园和预留两块绿地。

该地块自2月25日起接受竞买申请，挂牌截止及现场竞价时间安排在3月20日。

另据了解，与上述10号地块相邻的9号街坊地块，挂牌手续已经办完，随时都可以挂牌。市场推测9号地块起拍价70亿元以上，即9号、10号地块合计起拍价超过130亿元。

按照起始价60.67亿元算，10号地块折算后起拍楼板价约30000元/平方米。德佑地产研究主任陆骑麟分析认为，大宁区域的地价已经炒到较高的水平，该起拍价算是比较合适的，甚至可以说是比较便宜。

“不过最终还是要看成交时的溢价率。”陆骑麟特别指出。

而对该地块的成交预期，房地产研究员严跃进则对观点地产新媒体表示，从带动地价上涨的因素考虑，随着周边大宁板块的逐渐成熟，以及闸北区城市复兴节奏加快，都会使得房企看好此类地段位置优的土地项目，所以此类土地也会面临一个涨价的可能。

他还指出，在2014年上海土地市场出现了降温，使得地方政府的土地出让节奏被打乱。到了2015年随着整个房地产市场面临止跌反弹的迹象，因此土地市场面临一个上涨的预期。

而且随着房企积极拿地，预计此类重量级地块的出让，能够带动整个市场情绪的上升。严跃进称，“这对于房企的营销部门来说，也为楼盘涨价找到了一个很好的营销理由，并对于小阳春楼市的形成带来利好。”

值的注意的是，上海土地市场在3月份会有其他优质地块陆续推出，也使得上述10号地块的稀缺性不是那么凸显。

严跃进指出，部分房企的拿地急迫程度可能也会降低。对于一些总价偏高的地块，可能也不会刻意去逞强。

新旧地王牵连

随着该大宁10号地块的推出，其准地王的身份也被拿来与其他地王对比，同时让去年成交的大宁地王再度回归市场视野。

2014年1月28日，上海土地市场迎来2014年首幅重磅宅地，出让的闸北区大宁路街道325街坊地块出让起始价为47.73亿元。最终，方兴地产以101亿元总价竞得该地块，溢价111.59%，楼板价47609元/平方米，成上海2014年总价地王。

彼时该成交楼板价几乎逼平甚至超过该区域在售项目价格，最新消息指，在方兴的打造下该项目成为方兴金茂府，最早在今年4月推向市场。

“金茂府项目甚至会受到上述地块成交结果影响。”德佑地产研究主任陆骑麟就对观点地产新媒体指出，10号地块成交结果对同区域的方兴金茂府项目影响颇大。

“我觉得两块地的(成交结果)差距不会很大，最终应该会以方兴那块地为蓝本，可能是接近那块地的价格，或有可能超过那块地，都有可能。”

陆骑麟认为，如果这块地价格超过金茂府地价，对方兴来说是利好；如果明显低于金茂府地价，自然会对方兴造成较大的压力。“若是成交价格较低的话，对拿到那块地的开发商来说，有方兴在前，其开发压力会小很多。”

另有资深业内人士指出，方兴将金茂府首推日期安排在四月，现在看，似乎是有意等待10号地块的成交结果再做打算。

而据上海房地产研究员严跃进分析，金茂府项目进行预售的时间点选择，主要是考虑到该节点上海房价会有止跌反弹的可能。“这是促进此类物业积极营销和去化的有效时间点。同时，随着此类新地王项目的入市，也能够营造一个市场持续看涨的氛围。”

对两幅土地的差别，严跃进认为，10号地块的溢价率和土地竞争程度可能会低于或弱于方兴此前的地块。

“第一、虽然目前上海土地市场出现比较火热的情况，但依然有部分地块有比较充足的土地供应，比如周边的大场镇等，所以此类土地的稀缺性是受到削弱的。第二、方兴地产此前激进拿地，确实也抬高了土地出让价格。所以即使房企目前看好此类地块，在拿地上也会再三掂量。”

不管如何，两幅地块的命运已经紧密纠缠，最终还是要看三月的成交结果。至于金茂府，严跃进指，方兴拿地确实太贵，但方兴也有让物业持续增值的可能，这应该会成为项目正式面世后的营销点之一。