《不动产登记暂行条例》对房地产市场影响有多大

《不动产登记暂行条例》的施行，关注的不仅仅是房产，其对房地产市场的作用在于中长期。

3月1日，《不动产登记暂行条例》施行。这代表着，自2007年出台的物权法提出不动产实行统一登记制度以来，高悬7年多的“靴子”终于落地。

这部与我们每个人息息相关的法律，用意何在？影响到底有多大？这是开征房产税的“前战”吗？小产权房合法的机会来了吗？将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴，对房地产市场有何影响？

什么是不动产登记？

不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产登记的目的何在？

不动产统一登记就是要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

“这一制度设计，既方便群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。”国土资源部不动产登记局局长王广华这样表示。

将在下半年试运行的全国统一的国土资源与不动产登记信息平台有何作用？

据公开资料，国家层面将组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。这个平台主要有两方面的作用，一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。

这个全国统一的国土资源与不动产登记信息平台计划在下半年开始上线试运行，并最终在2017年全面运行。

能否促使房价下降？

从短期来看，条例的公布，会对于二手市场产生一定冲击，特别是《不动产登记暂行条例》的第二十五条，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”，虽然《条例》并未提及以自然人为条件，查询名下持有房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，依然打破了以往的房产信息查询的瓶径，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格起到积极作用。

“2015年，北京新房市场将出现顶级豪宅的集中上市，随着《不动产登记暂行条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群的将以新兴的高知新贵阶层为主，这部分客群获取的财富更为阳光透明。购房客群的转变也将推动开发商升级高端项目的产品设计、营销与服务方式，更为贴合高知新贵阶层提高居住品质、追求社交、强化服务的需求。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

是否为房产税做准备？

《不动产登记暂行条例》实施后，不动产确权及全国联网，完善以往缺失的不动产基础数据，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前曾在重庆、上海等多个城试点的房产税已基本淡出，加征的税费并未对楼市格局产生影响，反正成为推高房价和房屋租金的推手。因此，房地产税费体系的重构，才能有望改变当前重交易环节轻保有环节、税费混乱以费代税等现象，弱化房地产金融属性回归居住属性，最终对于保持房价稳定、减少投资投机产生实际效果，而《不动产登记暂行条例》的实施，正是为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。

小产权合法化？

国内不动产产权性质复杂、品种繁多，一方面是包括商品房、城改房等城市国有用地，另一方面是包含宅基地和自留地、自留山等农村集体用地，这些不同产权的用地统一登记需要制定统一的规则。

那么，一直处于“走钢丝”的小产权房，是否会合法化？

现在，28个省市自治区已经拿出了针对小产权房的工作方案，国土资源部很明确地表示，对小产权房要拆除一批，教育一批，要处理一批违法的来震慑一片，要问责一批失职渎职的来警示一片。也在对小产权房在各地的情况进行清理、统计，在这个基础上再研究提出分类治理的意见。所以，小产权房持有者不要对不动产登记抱有幻想。

对新型城镇化的影响有多大？

1月26日，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。

根据国家统计局公布数据推算，2012年中国农村人均住宅面积37.09平方米，按照中国农村人口6.7亿推算农村住房总面积近250亿平方米，宅基地市场价值(含农房及其附属设施)超过20万亿，一旦农民土地、房产能够依法流转，将为中国农村人口带来大量财富，形成新型城镇化的重要驱动力量。

另外，据世联行集团市场研究部数据，中国661个城市中，一二线城市占据全国商品房销售额近50%，这也意味着其他600多个三四线城市依然保有近4万亿的商品房市场。虽然目前绝大部分三四线城市存在高库存风险，但随着农村土地房屋流转的放开，农民财富的增加将为这部分城市带来不可小觑的增量。对于开发商而言，慎重选择、择机进入三四线城市或值得期待。