潘军：从居住社区服务讲 相信彩生活已是全球老大

与上市伊始，花样年与彩生活分成两场业绩会同日分时举办不同，3月3日下午三点钟，花样年与彩生活在香港四季酒店同一大厅内同时进行上述发布会。

当然，会上问答的主角还是花样年集团创始人、彩生活主席潘军。

他说，行业下行趋势背景中，花样年将继续坚持积极转型的一条道路，2015年的销售目标是110亿元。策略是消化库存，上半年不买地，没有基于土地购买所产生的融资需求。

早已表示不执着业绩的潘军，在此次业绩会上也不遗余力地向我们展示彩生活未来的前景。

“彩生活成为全球最大的物业管理企业，指日可待。”这是潘军一直以来的坚定表态，“经过确认后，这个目标会在今年6月底实现。”

具体到数字层面，潘军介绍称，截止到2014年底，彩生活的合约管理面积达到了2.05亿平方米，今年年初收购开元国际物业后面积已达将近2.4亿平方米，2015年的目标是实现3.2亿平方米的服务面积。

至于如何实现上述目标，花样年CEO唐学斌则指出，2014年彩生活新增服务面积中60%是通过收购得来，40%是新承接面积，2015年预计收购规模以及比例和2014年相当，主要是加强承接方面的增长。

另外，在收购标准和目标区域方面，唐学斌也表示，彩生活对并购对象有明确的选择标准，主要是在当地具有行业优势，同时在住宅社区和管理团队方面较为优良的公司。而且彩生活的收购也会基于战略布局考虑，在一线城市与2-3家行业龙头企业进行合作。

“并购以外，彩生活同时会加大与房地产行业50强企业的合作，去打造房地产销售模式的创新，从过去单纯的卖房子增值到卖70年的服务。”

对此，潘军在业绩会现场是如下总结自己对花样年2015的发展思路：“在2015年，公司将利用这样一个前所未有的大的整个经济转型的时间点，形成互联网+社区的O2O，线上线下互动的综合社区服务平台，实现真正意义上的突破。”

公司之余，行业也成为这场业绩会上讨论的焦点。潘军认为，今年政策面和金融资金的供应层面应该是相对乐观的。但是，消费力的不足将会是对房地产行业企业的一个挑战。

他也指出，未来一、二、三、四线城市的分化将继续加强。其中，三四线城市面临巨大的挑战，整个去化速度和整个价格都面临着巨大的挑战。

以下为花样年控股集团有限公司、彩生活服务集团有限公司2014年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：能否简单谈一谈关于花样年和彩生活2015年整体的发展规划？

潘军：基于行业大背景，2015年花样年集团将继续坚持由重向轻、由硬到软的发展道路。

我们相信2015年整体政策面应该是比较好的，所以我们认为降息、降准在资金面和金融面来讲一定是好的。但是这个对于房地产重资产投入来讲会面临一定的挑战，全行业将会继续去库存。

另外，一、二、三、四线城市的分化将继续加强，房地产行业面临转型。

对于未来的一、二、三、四线城市，花样年的判断是，一线将会持续性有一段行情；二线基本上平静，不会有大的动作；三四线城市面临巨大的挑战，去库存压力，包括整个去化速度和整个价格都面临着巨大的挑战。

整体销售总量2014年比2013年下降了7个百分点，估计2015年能达到和2014年平衡，我们认为已经是一个非常好的一个事情了。

因此，花样年认为既要继续抓住这个千载难逢的以消费、以服务业为牵引的大时机，继续强化整个四大社区服务的推进速度。

对于彩生活来说，我们要抓住机遇，继续扩充服务面积。目标是在2015年实现3.2亿平方米的服务面积，争取在今年6月底，经过确认后，我们将会成为全球最大的居住社区的服务企业。

当然，现在从居住社区来讲，我相信应该已经是全球老大了，从整体服务面积来讲，我们将在6月底超越全球最大的物业管理公司——世邦魏理仕。

同时，在商务社区、养老社区和商业社区方面，花样年将积极地利用社会资本和社会资源，将公司锻造成这几个领域里面具有突破性商业模式的服务平台。

另外，花样年将借助上面的四大社区服务平台，提高四大应用所占的份额。也就是说，在2015年，花样年将利用这样一个前所未有的大的整个经济转型的时间点，形成互联网+社区的O2O，线上线下互动的综合社区服务平台，实现真正意义上的突破。

为此，第一，彩生活也将确保社区服务面积的不断增加，为增值业务的扩展提供必要的资源和资金。

第二，彩生活的用户人数要不断增加，增值服务的收入要实现快速增长。规模效益开始显现。

第三，基于社区场景孵化的各类垂直应用，形成中国最具规模的社区O2O的生态圈，现在在互联网领域形成领先的企业基本上都在希望谋求和彩生活的合作，彩生活也已经和其中的一些领先企业在2014年年末和2015年年初开始了有效的实践。

第四，实现平台上各类O2O垂直应用的相互连接，成为最强大的社区服务运营商。目前，彩生活正在由第二阶段向第三阶段过渡。

现场提问：请您谈一下中国房地产市场前景，以及接下来集团的目标合同收入是多少？

潘军：关于中国房地产2015年的整体目标和前景，我认为政策面的放宽表明了市场面的压力，所以今年的政策面和金融资金的供应层面应该是相对乐观的。

但是，消费力的不足将会是对房地产行业企业的一个挑战，所以花样年还将继续坚持积极转型的一条道路，对于经营目标来讲我们设定在110亿元。

这是什么概念？第一，我们将继续消化库存；第二，在今年上半年，花样年也不再打算有任何的土地购买；第三，花样年也没有任何基于土地购买所产生的融资需求。

现场提问：公司打算怎么实现全球最大物业管理公司这个目标？另外，公司在融资方面的考量是怎么样的，花样年怎么看待今年的金融市场？

唐学斌：截止到2014年，彩生活的合约管理面积达到了2.05亿平方米，今年年初彩生活收购了开元国际物业，而今面积已经到了将近2.4亿平方米。

透露一下，2014年60%的新增管理面积是由收购兼并带来的，40%的是靠承接花钱得来的。2015年彩生活的收购规模和比例可能会和2014年相当，主要会增强在承接物业方面的能力，所以彩生活成为全球最大的物业管理企业，应该指日可待。

林锦堂(花样年执董兼首席财务官)：2015年大概有48个亿元债务，大概有60%是国内土地开发贷款，因为公司和银行的关系，包括品牌方面，所以还款压力不是很大。去年完成了102亿元销售，还有40亿元的应收款，所以今年全年公司的现金还是非常充裕的，我们预期在今年年底总贷款可能会有所减少。

现场提问：刚才提到会通过收购来获得彩生活的服务面积，其实对于收购方向有没有一些选择的标准或者是目标区域？另外今后会向金融资产的方向转型，具体是怎样的？

唐学斌：彩生活通过收购兼并来迅速扩张管理服务规模和服务的家庭数量，这个是我们既定的策略，我们的收购有非常清晰的标准。

第一是收购的企业，在当地应该是有一定影响力的企业。第二，这个企业是在住宅社区方面有一定的优势。第三，管理团队也是彩生活考量的标准。

彩生活的收购主要是一个布局的概念，希望在一线城市一般有两到三家当地企业跟彩生活合作。二线城市有一到两家左右，比较好的三线城市有一家左右的公司和彩生活合作，所以我们收购的区域也是为了完成战略布局而针对性地开展，这是一方面。

另一方面，今年彩生活会加大和地产百强企业里面50强上下的这些地产企业进行合作，来和他们一起打造全新的房地产销售模式。

原来我们的房地产卖的是房子，花样年希望和一些开发商合作，由卖简单的房子变成卖70年的服务，这也是我们今年要做的一个非常重要的工作。

潘军：关于金融方面的布局，三年前就已经提出，目前花样年的金融分为两步走，第一步先行发育社区金融集团，目前社区金融集团已经拥有了900名员工，所在社区里面实现的P2P的融资也已经超过了2亿元，小贷的笔数也突破了4万笔。

目前花样年获得的牌照，有小贷的牌照，有融资租赁的牌照，有商业保理的牌照，近期我们还将收购一家第三方支付公司，而且最近也收购了一家保险经济公司，在我们的社区里面实现社区金融的布局。

第二，我们的中国集团未来将转型成为一个资产管理型的平台，目前我们中国集团拥有接近90个员工，80%的人是从事财务金融和法律方面的人士，所以为我们未来进行大额的资产管理或者是经管方面已经做好了相应的准备。