房地产成交大幅下滑 项目评估多出现溢价

记者从北京产权交易所、上海联合产权交易所、浙江产权交易所等各大产权交易所获悉，目前有多个房地产项目正在挂牌转让。总体上来看，这些项目公司目前的经营情况都不乐观。不过，由于这些公司名下有房产、房地产项目，评估报告中资产评估值多出现溢价。业内判断，从今年1月和2月的房地产销售数据来看，房地产市场依旧低迷，房价仍处于下行通道，市场回暖仍需等待政策面进一步释放利好。

整体盈利状况不佳

梳理这些项目不难发现，整体来看这些公司规模均不大，挂牌价格也不高。挂牌价格相对较高的为上海民航置业有限公司35%股权和上海通联房地产有限公司53.778%股权，挂牌价格分别为34037.23万元和18785.57万元，两个项目分别在北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让。

此外，正在北京产权交易所挂牌的还有上海明正房地产有限公司15.71%股权，挂牌价格为2042.3万元。安徽中宏城市投资有限公司40%股权正在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌价格为1206.68万元。临安金基房地产开发有限公司51%股权正在浙江产权交易所挂牌转让，挂牌价格为7236万元。

根据挂牌项目披露的财务数据，整体来看，这些公司目前的经营状况均不够理想。上海民航置业2013年实现营业收入8546.94万元，净利润211万元；今年1月实现营业收入552.47万元，净利润亏损87.82万元。上海明正2013年实现营业收入71.36万元，净利润亏损1284.76万元；今年1月未实现营业收入，净利润亏损10.84万元。上海通联2012年实现营业收入748.89万元，净利润亏损652.37万元；2013年实现营业收入1483.46万元，净利润亏损4541.16万元；2014年1-7月实现营业收入923.42万元，净利润亏损113.28万元。临安金基2014年实现营业收入5373.22万元，净利润亏损408.22万元；今年前两月未实现营业收入，净利润亏损30.29万元。

需要注意的是，上海民航置业项目并不是首次挂牌。根据挂牌公告，目前上海机场(集团)有限公司持有上海民航置业65%股权，首都机场集团公司持股35%。该项目于2014年7月28日在北京产权交易所第一次挂牌，挂牌价格与此次挂牌价格相同，也为34037.23万元。当时上海机场集团明确表示，不放弃行使优先购买权，不过该项目最终流拍，经转让方申请该项目重新挂牌。

评估多出现溢价

虽然整体来看盈利状况不佳，但是由于这些公司旗下的房产项目，评估值出现大幅溢价。以2013年12月31日为评估基准日，上海通联资产总计账面值为41350.84万元，评估值为62176.79万元；净资产账面值为18370.33万元，评估值为38813万元，溢价超过100%。以2014年12月31日为评估基准日，临安金基资产总计账面值为86813.41万元，评估值为96522.42万元；净资产账面值为4479.25万元，评估值为14188.26万元，溢价超过200%。以2014年11月30日为评估基准日，上海明正资产总计账面值为12215.12万元，评估值为30656.5万元；净资产账面值为-8714.39万元，评估值却达到9726.99万元。

从挂牌公告披露的信息来看，评估值出现溢价与这些公司目前旗下的资产和房地产项目有关。

临安金基开发有青云山居项目，根据公开信息，青云山居位于杭州西郊临安青山湖区块，离杭州市中心约40公里，园区总规划用地超过1200亩，规划建660余栋独立别墅。受让方承诺本次转让完成后，临安金基开发的青云山居项目向养老产品转型，开发宜养老化社区。

上海明正在上海市虹口区拥有四平路171街坊180号地块，根据虹口区规划和土地管理局2013年6月的要求，四平路171街坊180号地块划分为A、B、C、D四块，但均不得单独建设，须统一设计，整体开发。其中，A、C、D三个地块已被法院拍卖，本次不在评估范围内。B地块现处于轮候查封的司法限制阶段，尚不能进行正常的经营开发。B地块的土地面积约为13839.80平方米，建设用地面积约为10480.80平方米，限制建筑面积41923.20平方米。

房地产成交大幅下滑

根据国家统计局3月11日公布的2015年1-2月全国房地产市场运行数据，全国房地产成交状况出现较大幅下滑。数据显示，2015年1-2月全国销售面积8764万平方米，同比下降16.3%，较2014年全年销售面积同比降幅大幅扩大8.7个百分点；销售金额5972亿元，同比下降15.8%，较2014年全年销售金额同比降幅扩大9.5个百分点。

受成交下滑影响，投资增速仍然持续处于下行通道。2015年1-2月全国商品房开发累计投资额8786亿元，同比增长10.4%，较2014年累计投资额增速下降0.1个百分点。2015年1-2月全国商品房新开工面积1.37亿平方米，同比下降17.7%，降幅较2014年新开工面积同比大幅扩大7个百分点。在全国商品房销售同比大幅下滑的背景下，开发商去库存的压力仍然较大。

兴业证券研报指出，在货币政策宽松常态化的背景下，地产基本面复苏将贯穿2015年全年。3月推盘量将有所增加，预计重点城市成交回升的概率较大。

国海证券孔令峰认为，今年房地产市场仍处于弱复苏阶段，多数企业前两月推盘不如预期，一季度销售指标几乎全部积压在3月份，3-4月将迎来房企2015年的第一波推盘高峰，这也将成为判断全年房地产走势的重要节点。此外，央行今年以来的降息降准政策虽然有助于企业开发端成本改善，但对销量的提振作用有限，后期基本面的触底反弹仍需等待政策面的进一步利好释放。