房地产政策暖风频吹 一线城市望成复苏主力

据经济之声《交易实况》报道 “如果你有600万元，现在会买房子吗？”在博鳌亚洲论坛2015年年会房地产分论坛上，主持人向与会嘉宾抛出这个“见微知著”、抓人眼球的具体问题。

在近期频频释放政策信号的背景下，今年的楼市走势格外引人关注。嘉宾们对于这个问题不同的答案和分析，透视了房地产业的新动向。

据报道，央行正在测评房贷政策，即将下调二套房首付比例；部分银行已决定从六成以上的首付降至五成。国土资源部和住建部则在27日下发通知，要求在住房供应和住宅用地上实行有供有限。另据机构监测，重点城市的楼市成交已连续4周环比增长。房地产板块是否会加速上涨？

长城证券分析师张勇对此解读。

经济之声：您有600万您买房子吗？

张勇：600万肯定买股票了，现在前期不是有这个市场的市场分析认识不是说要卖房买股吗？其实从这个大类资产配置或者从收益率，从居民的储蓄保值增值的角度来看，确实目前的股市应该是市场最为热门，但是是不是最佳的还是因人而宜，但是对于风险承受能力比较强。理财能力相对抗风险能力强的人而言或者居民而言，股市仍然投资价值要比这个房地产要强一些。

周期太长可能看不出来。其实我们比较一下过去的10年应该房地产的投资远超股市的投资，为什么这样说，房价处于稳步的上涨，它有一个杠杆的效应，比如首付三成就可以做一个杠杆的放大，可以获取很好的收益。2014年开始，市场发生一定的变化，房地产市场的进入到一个从疯牛、或者快牛进入到慢牛，三四线城市进入到了熊市。

这样来看，再买房已经不再成为普通居民这个主要的保值或者增值的手段，相关中国股市结束了7年左右的调整，开始进入到新的牛市过程之中，这个时候到了切换投资组合的时候到了。

经济之声：也就是说切换就要把这种事物资产包括房地产资产往证券资产上转。

张勇：应该有这种机会，只不过目前来看，投资可能在去年就转了，目前这个位置，在半山腰的位置上，可能大家需要做一个的不要太过激进，毕竟这个位置3700点不算低了。

经济之声：从目前全年来看，房地产市场有没有可能进入一个止跌回暖一个拐点？

张勇：它还是一个差异性的市场，其实大家回想一下，中国的房地产市场，已经告别了起涨共跌，基本上呈现出非常差异表现迥异，甚至完全相反的走势。比如说北上广深，尤其是北上深一线城市房价基本上是快涨和慢涨的区别，二三四线正式是小跌和大跌的区别，这跟中国人口的流动规律有关系。大量无论是农民工还是大学毕业生，都从三四线城市到一线城市去工作和工业。人口大城市变成超大城市，或者特级大城市，它对外来人口吸纳进一步加强。它的房价基本上不会下跌，只会快涨和慢涨的区别，相反三四线城市由于人口甚至有些地区人口呈现净减少，购房上更加少，购买力又弱，三四线城市呈现购买力下降，房价库存严重。所以这样来看，中国房地产市场未来仍然呈现出一个非常分化的走势，一线城市房价可能只是慢涨和快涨的区别了，还是有投资的价值了。

经济之声：分化这是一个房地产基本面的情况，那如果从房地产板块来看，您觉得有机会吗？

张勇：大家关注房地产两种投资方式，是纯地产，比如说像招保万金这样的个股，你吃的是价值估值的钱，或者吃一个估值修复，或者是一个蓝筹股钱，另外一批是地产+X，所谓的套用互联网++，这个是+。我们看到最近涨的最好的像出现城投，它本身主业是地产，但是它现在是地产+金融，而且+的是移动金融，这样插上一个翅膀，中天城投就不是一般的地产，它变成了飞起来的地产股。另外像地产转型的医疗健康的像宜华地产，现在转移宜华健康，也包括我们看到很多的地产股，实际上现在都转型到房地产提供业绩。那么这个转型的提升估值，这可能是一个模式。很多的地产股飞起来并非因为地产，而是因为它后面转型的股市。这个时候大家可能两条腿走路，一条看房地产招保万金，没什么好说的，另外一方面看个股面的转型。现在地产很多手里拿着钱不好投地产，就开始转型，到很多热门的包括互联网金融，医疗、新兴产业，这个时候可能是地产股另外一种投资的方式和模式。

经济之声：那么如果从转型角度来看，投资人怎么来布局呢？

张勇：目前房地产靠主业还能维持稳定增长，就是一线大的地产商，而三四线相对比较小的地产商一定要面临转型。这个转型要看它的方向和手中握的资源，比如说拿中天城投而言，它是贵州省最大的房地产公司，它的转型受到地方政府的支持。我们盘道它的基本上重组并购不断，基本上就是说所有市场热门它基本上都有，这样的话，它无论从业绩到题材，都是不缺。其实这样转型的公司，我们建议大家还是可以来关注，只不过短期这样的神话已经过去，大家可以寻找一些相对底部一些，没有起飞的有转型可能的公司。

经济之声：我们如果按照中天城投的思路来看，是不是一定要在这种城市的这种或者省会级城市，它的总体资源不是很多的情况下，或者上市平台不是很多的情况下，有可能会集纳全省各种资源的下，这种能够承载的平台这么去找呢？

张勇：另外的一个重庆的例子，与开发000514，实际上它也是定增之后一个转型。我们关注到很多的地方的这个房地产公司，基本上都是这个模式，重组停牌重组，资产注入，然后转型。当然了这个东西就是说当你知道的时候，它停牌了，出来以后连续涨停，进不去，所以大家要超前远布局，对一些市值相对比较小，受到当地政府支持的中小型的支持的地产公司，大家可以关注这样一些潜在的，而且这种已经公告之后的机会就不多了。

经济之声：我是需要关注它的大股东还是要关注实际控制人呢？

张勇：大股东和实际控制人都需要关注，一个是看地方政府扶持力度，第二是看大股东转型手中有没有资源，这个是比较重要的。大家可以看一些比如地方国资委的，深圳市政府。我们看到它很多下面的地产公司，最近走的也都比较强，这都是跟地方政府推动当地地产行业转型有关。所以大家多关注一些这个大股东或者是当地国资委或者地方政府的这样一些有实力的地方政府它们的转型机会。