专家：意在刺激自住需求 不会推高房价

当中国的房地产市场连续降温后，中央选择用信贷和税收调整的方式刺激自住型需求和改善型需求，重新激活房地产市场。

多位接受采访的专家称，新政的推出适逢中国房地产市场的供求关系和供求结构发生变化，政策意在刺激自住需求，不会大幅推高房价。

政策回归常态刺激有效需求

央行联合住建部、银监会30日联合发文称，从31日起对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房最低首付款比例由之前的60%调整为40%。同日，财政部宣布将个人二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。

中国民生银行首席研究员温彬表示，上述新政是为了促进二手房市场采取的“一揽子”组合政策，过去抑制房价过快上涨的政策客观上抑制了二手房的交易。

国家统计局近日发布的数据显示， 2月份70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手住宅价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军称，房地产市场经过两年的调控，投资和投机性需求已经被挤出，房地产市场的价格整体回落，这就需要房地产政策作出适当的调整以适应新的市场环境。

“原来的政策都是在房地产市场供求关系比较紧张的时候制定的，现在房地产市场供求关系没那么紧张了，有的地方甚至出现了供应过多的情况。” 住建部政策研究中心主任秦虹指出，面对新的市场情况，过去从紧的政策回归到常态是必要的。

温彬表示，当前房地产投资和增速都在放缓，自住型、刚需和改善性需求还很旺盛，但是过高的首付比例会抑制这部分人的购房能力。此次降低二套房的首付比例可以降低刚需购房者的门槛。

因地施策不会推高房价

央行强调，央行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督。

赵锡军表示，和以往的房贷政策相比，此次出台的政策弹性较大，各地可以根据本地房地产市场的情况作出调整，有些地方自住性需求旺盛就可以放宽首套房条件，而有些地方投机性需求较强，地方政府就可以调高首付比例。

“总之一句话，此次出台的政策就是为了刺激自住性需求和改善型需求。”赵锡军说，政策效果关键要看地方政府的理解和执行情况。

温彬表示，将二手房转让营业税免征期限由5年改成2年实际上也是促进二手房市场的活跃，这一方面满足居民住房的需求，同时也有利于房地产市场的稳定。

“过去二套房首付60%，现在降到40%，过去二手房买卖满5年免营业税，现在满2年就免营业税。”秦虹说，新政策降低了改善型需求购房者的门槛。

不过，市场有分析人士担心，二手房门槛的降低会导致大量投资者进入，从而推高房价。对此温彬表示，40%的首付比例还是比较高的，从国际经验看，这一比例有助于增加居民的购房需求同时能防止投机性需求。

秦虹指出，房价上涨的决定因素是供求关系，如果供应量仍然很大，房价就会很难上涨。“目前房地产市场投资性需求比较少，大部分是自住型需求，新政不会刺激房价很快上涨”。

温彬表示，不排除一些刚需比较旺盛的一线城市房价会出现阶段性上涨，但经过一段时期以后，总体会呈现比较平稳的态势。“目前房地产库存总体比较大，还需要消化一段时间。”