远洋太古里的天空 白德利、李明成都谈商业地产合作

4月24日下午3时许，成都远洋太古里举行开业庆典仪式。项目特地选择“拥抱天空”为主题，言下之意正是突出它开放式、低密度的特性。天空适时作美，午后阳光照在片占地7.4万平方米的商业街区上，使它不至于拥抱阴天。

远洋太古里坐落于成都最繁华的春熙路商圈，前后耗时逾六年，投入资金近百亿元人民币。如今项目终于开业，无论是太古地产还是远洋地产都在宣传上不遗余力地做功夫。在活动现场，双方公司主席白德利、李明及一众项目操盘手纷纷出来站台，此外还邀请了包括北京、上海、广州、香港、成都在内共计百余家媒体。

在大约二十分钟的发布会问答环节里，白德利、李明分别谈起双方公司各自在商业地产领域的发展计划，并表达出有进一步合作的意愿。

其中白德利用了“梦寐以求”、“无与伦比”等词赞誉远洋太古里，并表示项目的正式开业揭开了公司的“新篇章”。据透露，太古地产在内地的开业项目已达4个，加上2016年底上海太古大中里项目的落成，届时公司在内地的物业组合占比将达40%。

李明则暧昧地表示，自己和白德利进入会场时胸口都别了鲜花，看起来像是举办“婚礼”。话音刚落，现场出现一片哄笑。

他还戏称，和白德利合作的项目就像双方的“孩子”一样，希望以后可以一起孕育更多的“孩子”。

太古、远洋二度合作

远洋太古里是太古地产、远洋地产继北京颐堤港后的第二个合作项目。按照分工，双方各占50%股权，其中远洋地产主要负责项目前期设计实施、成本控制、工程建造等，太古地产则主导后期的定位、招商运营等。

李明在发布会现场诉苦称，尽管项目高不过3层，但自方案设计、施工建设、招商运营到正式开业，前后花了超过六年时间，投入资金近百亿元。

究其原因，李明解释称，主要是项目随着当时商业变化而反复寻找定位，并在基本竣工后，交由商户做二次开发。

2010年12月31日，太古地产、远洋地产宣布联合以20.03亿元竞得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地块，总占地7.08万平方米，建筑面积25.1万平方米。其后，项目定案名为“远洋太古里”，集零售街区、搏舍酒店、服务式公寓、办公楼于一体，其中购物中心体量约11.4万平方米。

据远洋太古里相关项目负责人介绍，该项目内有超过1600年的大慈寺古建筑，后者早在唐宋极盛之时便已成为当时成都的游览名区、商业街区。为了结合大慈寺的历史文化，项目决定摒弃高层商业的设计，转而设计成“零售理念、巴蜀建筑风格”搭配的商业街区。

考虑到太古地产、远洋地产首次在成都打造项目，新设计无疑充满了冒险的意味。上述负责人透露，项目光设计审批就花了14个月，为了确定方案，公司还在其它地方租了一块地，对项目做了一比一的实体样板设计。

从最终落成的远洋太古里的形态看，项目主要分为“快里”、“中里”、“慢里”三大板块，主打“快耍慢活”的生活理念。其中，“快里”指包括爱马仕、古奇等国际奢侈品牌；“慢里则包括户外就餐体验、咖啡店和生活方式；中间则辅以快时尚品牌为主的”中里作为过渡区。

对于快慢里的区分，项目相关负责人表示，这主要与成都的环境、消费文化等因素相关。“成都的消费者既渴望世界潮流，又怀念过去缓慢的生活方式，因此项目才做成既有消费又有体验的平衡形态。”

租金方面，上述负责人表示，远洋太古里的租金基本和一街之隔的九龙仓高端项目IFS相若，处于成都第一阶层，并达到一线城市水平。在未来的营运中，租金收入、店铺营收分成将成为项目营收的主要来源。

数据显示，该项目共拥有超过300间零售商店，其中90%的面积已出租。自2014年10月试营业以来，目前已有180家店铺已经开业，包括无印良品全球旗舰店，爱马仕、卡地亚、星巴克旗舰店，以及广州方所书店、华润Ole超市等主力店。

不过值得一提的是，远洋太古里尽管餐饮比例达25%左右，但为了追求“世界潮流”，引入的绝大部分均为西式餐饮品牌。同时，按照项目方面的说法，餐饮能带来的营收远不及零售、服装，因此占比将不会有太大提高。

上述项目负责人还透露，按照计划，项目剩余的10%出租面积将放缓招商，主要目的就是为了在以后的营运中挑选最适合的品牌入驻，也便于调整相应的业态结构。

另有代理远洋太古里招商工作的第一太平人士对观点地产新媒体透露，由于与春熙路另一高端项目九龙仓IFS仅一街之邻，该项目在品牌选择上也较为严格。

“远洋太古里有近70个品牌首次入驻成都，另外只有20个左右是和IFS重叠的，而且重叠的主要是诸如阿迪达斯等具有活力的品牌。这样其实一定程度上避免了同质化现象。”

白德利：内地将成重要市场

在发布会上，白德利用了“梦寐以求”、“无与伦比”等词语形容远洋太古里之于太古地产的重要性。他表示，作为四川省会及全国的休闲之都，成都一直都有良好的发展潜力，公司一直都计划在这里发展商业项目。

被问及成都目前面临的商业地产过剩现象时，白德利承认整体消费市场有所下滑，不过商业的成功在于项目的设计，以及给消费者的体验感。

他还在力挺远洋太古里称，太古地产、远洋地产双方股东对该项目的地位、前景、回报对非常满意。“我对成都项目的盈利充满信心，未来还将继续开拓内地市场 。”

截至目前，太古地产在中国内地的综合发展项目包括北京三里屯太古里、颐堤港，广州太古汇，成都远洋太古里以及上海大中里。除了上海大中里计划2016年开业外，其余4大项目均已建成开业。

白德利表示，太古地产在内地的物业组合建筑面积，将占公司物业总建筑面积近40%。“中国内地将成为我们业务的重要市场。”

根据太古地产最新财报，2014年，该公司共计实现租金总收入为103.2亿港元，同比增长19%；内地投资物业的租金总收入为18.97亿港元，同比增加17%。而从比例上看，内地租金仅占总租金不足两成。这也意味着，内地物业建筑面积占比4成，对应的租金收入仍有待提升。

在发布会上，远洋太古里具体营收目标也成了媒体关注的焦点之一。不过，白德利并未直接回应这个问题。

除此以外，4月15日，太古地产在上海举行Blueprint创业加速计划，计划涉资2000万港元招募第二批创业公司。入选的创业公司将免费共用康和大厦17层占地1万平方呎的开放式工作空间，为期六个月。

据白德利透露，Blueprint目前仍处于前期阶段，6月份才刚开始一期，“相信未来也会引入到内地这边”。

李明：望与太古再合作

“2014年是商业地产的一个分水岭。”李明在发布会上指出，商业地产经历过去十几年的“黄金时代”，已经产生新的变化，远洋地产要做的就是适应变化。

与此相呼应的是3月30日，远洋地产举行海鸥IV战略发布会，花了近两个小时向现场媒体宣传公司的新战略。

按照新战略，在远洋地产未来的四元业务格局中，住宅开发占比40%；不动产开发投资业务占比30%，包括了大型的集中式商业和写字楼；房地产金融业务占比20%；客户服务业务包括了传统的物业服务、养老地产等创新型服务业务，占比10%。

李明介绍称，远洋地产的不动产持有、经营主要包括高端写字楼、商业综合体、自主商业零售品牌。

其中，高端写字楼主要聚焦一线城市核心地段；商业综合体主要是合作项目，在选择标准上倾向于有先天交通、历史文化因素的项目；自主商业零售品牌包括“未来汇”及“未来广场”，主要以住宅配套为主，体量基本在6-10万平方米。其它纯粹的小型商业(项目)，基本是被动营建，并尽量谨慎持有。

截至目前，远洋地产开发的商业项目包括北京远洋大厦、北京远洋光华国际等写字楼，北京颐堤港、成都远洋太古里、北京通州商务区、杭州大运河商务区等综合体项目，以及北京远洋未来广场、天津远洋未来广场、北京远洋未来汇等自主品牌零售业。

对于此次再度联手太古地产打造远洋太古里，李明表示，项目对于公司战略转型将产生很大帮助。而太古地产作为“亲密合作伙伴”，其合作精神、专业精神、学习精神是“项目成功的最重要因素之一”。

在发布会现场，李明也向太古地产抛出合作的“橄榄枝”，表示双方都有合作意愿。“我们之前合作的两个项目，就像自己的‘孩子’一样，以后还会继续生更多的‘孩子’。”

他透露，远洋地产和太古地产都是互为在中国战略合作关系的伙伴，类似远洋太古里这样项目，相信未来一两年我们还会给消费者呈现。