重庆拉开1200万方棚户区改造 重资金平衡不重土地盈利

本报记者 祖芙 重庆报道

“这是重庆的战略机遇期。”重庆市市长黄奇帆4月24日在城市棚户区改造国开行专项贷款协议签字仪式上说。

21世纪经济报道记者从上述会议上获悉：国家开发银行受国务院委托，近期在全国范围内授信2万亿，以四五年为执行期限，为旧城改造提供融资贷款。重庆此前获得授信271亿元，涉及6个区县，此次又有11个区完成了前期准备工作，申请贷款总额为286亿元。

“286亿加271亿，应该是550亿元，”黄奇帆称，“全市有38个区县，17个区县分享了(贷款)，还有21个区县，之后可能也会申请开发行授信。”

重庆近年有两次大规模的危旧房拆迁。一次是2012年底之前的十几年，重庆共拆了2500万平米的危旧房，涉及35.5万户。官方的计划是，从2013年到2017年，全市35个区县，323个片区的棚户区，再拆1234万平方米。此次大规模拆迁也被看作“重庆历史性的大规模拆危旧房、棚户区的最后一仗。”

运作方式改变

此次运作方式截然不同于2012年之前。黄奇帆表示，2012年之前的十几年，是靠“市场运作、政府导向、开发商投资”，受益于重庆主城平均房价近4倍的增幅，由市场进行开发，“拆了100万平米的房子，可能建200万平米的住宅、写字楼，重庆政府还能够在拆棚户区的过程中得到一定的土地批租收入，用以支持基础建设。”

现在则更精打细算。

重庆此次提出的模式是“科学规划、分类实施、节约用地、资金自求平衡”。黄奇帆对此的阐释是：市政府不要求区县再产生土地出让金，也不做基础设施建设要求，只要“各种投入与土地出让达到资金平衡”。

对个中原因，他认为是，“房地产不可能像过去十年翻两番或者三番，这个好势头没有了，把这些硬骨头啃了能不欠债就不错了。”

“精细”被一再强调：“每个地块都要更加精心设计，把城市设计搞好，把规划搞好，把控规搞好，把建筑设计、楼堂馆所的形态设计都搞好，同样一块地，可能会提高20%的土地卖价，这是一个可贵经验。”

拆迁安置方面，也有两笔账好算。一方面，重庆将鼓励团购存量商品房替代安置房。“商品房要交营业税、所得税、土地增值税、契税等，保障房如果自己建，这些税按政策可免，现将商品房回购做安置房，相关税费可以退，用于拆迁安置。”

另一方面，“老百姓选择货币安置的，也会去买自己喜欢的商品房，最终重庆房地产一举几得”。

总资金需求700亿

“解一元多次方程，这才算本事。”重庆市副市长陈和平在上述会议上对区县相关干部说。

陈和平称，重庆推动棚户区改造有五方面意义：一是进一步改善居民生活条件，使棚改户拥有属于自己的房屋产权，增加财产性收入；二是有效拉动投资、住房消费需求，为“稳增长”提供动力支撑；三是促进产业结构调整，棚户区改造后置换出来的土地可以发展现代服务业和战略性新兴产业，加快产业结构调整升级；四是完善城市功能，美化城市环境，提升城市品质；五是优化资源配置，盘活土地资源，使稀缺的土地资源得以重新利用。涉及贷款的17个区县也被要求成立专门班子进行筹划。

在资金方面，黄奇帆算了一笔账，1200万方米，每平米如果需要5000元，总共需要700多亿资金，国开行已经授信的资金为270亿元，计划授信的有280亿元，剩余资金可以通过商业银行、PPP来化解，总体资金总量平衡。

21世纪经济报道记者获得的城市棚改国开行专项贷款已授信区县情况统计表显示，截至4月23日，重庆渝中区、江北区、九龙坡区、南岸区、巴南区及秀山县申请的贷款总额为271.90亿元，2015年用款目标为210亿元，已发放贷款两批，分别为30亿和22亿元；另有11个区县已完成贷款前期准备工作，申请贷款总额为286.33亿元，2015年用款目标为105.30亿元，具体包括北碚区、渝北区、涪陵区、南川区、綦江县、大足区、荣昌县、梁平县、城口县、忠县和巫溪县。

根据会议透露的信息，棚户拆迁贷款之所以成为地方政府眼中的热饽饽，源自国务院此笔贷款的三个定性：一是贷款时间可以是15年、20年，最长可达25年，属中长期贷款，相对一般商业银行2年、3年、5年的贷款，时间长得多，有利于缓解债务；二是利息比商业银行贷款低；三是这笔债不算入政府债务的统计。

(编辑：吴红缨，如有意见和建议请联系wangjing@21cbh.com;wuhy@21cbh.com)