上海国资改革样本 上实发展动刀同业竞争

上海国资改革衔枚疾进，牛市环境下破冰案例此起彼伏。最新的一例是，作为上海国资系统标杆企业上实集团旗下的一员，上实发展(600748.SH)近日启动改革，朝着解决地产业务同业竞争问题迈出关键一步，后续的资本运作空间和想象空间亦随之打开。

5月11日，上实发展宣布联合新设“上海帷迦科技有限公司”，打造众创空间地产。此前的4月29日，上实发展发布增发方案，拟非公开发行不超过5.13亿股，募资总额不超过60亿元，用于收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程、收购龙创节能42.3549%股权且向其定增偿还银行借款并补充流动资金。

一位长期关注上海国资改革的人士表示，此次改革对于缓解上实集团存在的同业竞争问题，以及对主业的升级以及开拓其他领域业务，完善多元产业链都有着重要的意义。

缓解同业竞争

根据增发方案，本次预计用34亿收购上投控股100%的股权，解决由此产生的新的同业竞争问题。去年，上实集团从上海国际集团处以61个亿的价格购买了“资产包”，其中包括了上投控股，上实发展和上投控股之间的同业竞争问题由此产生。

其实，上实集团内部同业竞争问题由来已久，上实集团所拥有的地产业务平台主要有三家，分别为A股公司上实发展、港股公司上实城开和此次计划收购的上投控股，A股和港股之间的同业竞争长期存在。

接近上实发展的一位人士透露，2011年上实集团就做出了三年内解决同业竞争的承诺，至2014年已然到期。为此公司于当年7月4日召开股东大会，通过了上实集团提出的延期3年解决同业竞争的议案，这也就意味着2017年是解决同业竞争问题的最后期限。在上述长期关注上海国资改革的人士看来，此次收购可以看作是上实集团切实解决同业竞争问题的第一步。

今年一季度，上实控股举行2014年业绩说明会上，同业竞争问题成为投资者关注的焦点。董事长王伟当场表示，一是一定会在承诺期内解决，二是需要制定符合A、H股两个市场政策的方案，三是上述整合涉及一家A股和两家H股上市公司，需平衡兼顾三方的股东利益。

上海一位资深券商分析师指出，本次收购可以看作上实集团为履行避免同业竞争承诺而采取的房地产优势资源整合，把上实集团下面的优质地产项目打包注入上实发展，从而进一步增强上实发展的地产主业实力。

截至2015年3月31日，上投控股持有汇通房产100%股权、胜清置业100%股权、上投置业100%股权、绍兴上投96.42%股权、苏州上投70%股权、天津上投51%股权。这六个地产公司为上实发展带来六个销售前景不错的房地产开发项目，主要集中在上海、绍兴、苏州、天津等地，据上实发展内部一位人士透露，这六个项目未来销售额在80亿-90亿元之间，前景十分广阔。

地产主业升级

在国内宏观经济弱化行政干预、更注重市场化的发展前提下，房地产事业开始加快市场化转型，区域聚焦、精耕细作、多元发展都将成为房企在竞争中脱颖而出的关键。

上实发展也试图在新环境之下突破以往。据悉，“坚守主业，适度多元”，上实发展在养老产业、文化地产、金融地产等方面继续推进。之前，除了参与崇明东滩养老产业的开发，上实发展在升级地产方面陆续有所动作，本次募投项目之一青岛国际啤酒城改造工程就是对主业的继续深挖。

2014年2月，青岛市成为国家批准的以财富管理为主的金融综合改革试验区，青岛国际啤酒城所在的金家岭金融新区成为了改革的重点。作为金家岭金融聚集区体量最大的写字楼集群，青岛国际啤酒城是大企业心中理想的总部所在。此外，上实集团打算利用啤酒城的啤酒文化，把城市地产和文化相结合，打造啤酒节、啤酒广场，利用节庆狂欢来进行文化运营，实现多元色彩。青岛啤酒城项目第一期已经竣工，此次定增直指第二、三期改造项目。青岛啤酒城第二期改造项目目前已经开工，将于今年年底交付，而第三期将于2016年开工，2018年交付。

此外，上实发展还通过适度多元，完善新兴产业布局。5月11日，上实发展公告称，拟通过下属全资子公司实锐投资，与上海威加投资管理合伙企业(有限合伙)、上海扬维投资管理合伙企业(有限合伙)共同出资，新设成立“上海帷迦科技有限公司”，打造众创空间地产。

根据公告，众创空间旨在针对不同创业等级公司在不同创业阶段提供不同类别的创业空间。众创空间不仅涉及到房产，更关键的是涉及到对于物业运营模式的改动，通过对存量物业的二次开发，采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式，为创业者提供创业服务的众创空间及生态体系。

上实发展方面表示，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径，为处于不同创业阶段、具有不同需求的创业者和经营者提供低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台和生态系统。

上实发展有关负责人表示，“创业中小企业对于物业需求较小，只需要一两个位置就足够了，并且未来职业开放多元，存在颠覆性需求，这就对办公产生了要求。”

众创空间也并非是上实集团的首创，业内最成功的案例当属美国WeWork公司。该公司主打办公场地租赁服务的房地产公司，2014年，实现年营业收入1.5亿美元，利润率近30%。去年12月，WeWork宣布完成一笔3.55亿美元的融资，公司由此估值高达50亿美元。它的盈利点主要在两个方面，一是通过写字楼“整批零租”获取差价，以会员费及配套服务形式收费，二是通过周边地价的溢价、对种子公司投资等隐形回报获利。

一位地产行业分析师认为，上实发展的众创空间建设，顺应国家战略发展和上海科创中心建设需要，有利于存量物业二次开发，为公司运用“互联网+”技术探索产业模式转型、打造新的盈利增长点奠定良好基础，公司多元化值得期待。

此外，上实发展还致力于智慧节能领域，收购龙创节能股权是上实发展在智慧节能领域迈出的关键一步。上实发展上述有关负责人称，如果龙创能够达到预期目标，那么上实发展还会在2-3年里继续收购全国5-10家互补的企业，进行产业协同、合作。

该负责人还透露：“除了智慧办公和节能领域，上实发展的智能服务还将涉及社区、家居、养老、应急等领域，如云图科技人的室内定位和北京复方科技有限公司。通过一个个垂直领域的落实，打造智慧城市的生态系统。”