楼市不对称回暖 再度降准降息可期

楼市终于在一系列货币政策的轮番刺激下出现回暖。

从国家统计局发布的前4月销售数据看，房地产销售面积及金额虽然同比仍在下降，但降幅已较前3月收窄。

不过，需要注意的是，4月房地产开发投资增速继续下滑至6%，新开工面积仍然大幅负增长，前4月房企土地购置面积降幅也在继续扩大。

这一切说明，楼市并未真正回暖。

尽管今年央行已经两度降准降息，但“如果库存出清能够持续的话，房地产周期带动的投资反弹最早也要在3季度末才会出现，中国经济2、3季度破7概率很大。”招商银行总行高级分析师刘东亮对中国房地产报记者分析表示。

刘东亮预计，今年6月份很可能迎来又一次降准，之后视乎经济形势而定，年内仍有0.75个百分点降息空间和1个百分点的降准空间。

“货币政策宽松还是收紧对楼市刺激作用很大。年内降息降准、降首付比例仍有很大空间。首套房首付比例可以降至20%，二套房首付比例40%还须进一步落实，若都能降至20%将刺激很大部分需求入市。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示。

多数城市并未回暖

国家统计局数据显示，1～4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1～3月份收窄4.4个百分点；商品房销售额17739亿元，同比下降3.1%，降幅比1～3月份收窄6.2个百分点，其中，住宅销售额下降2.2%，办公楼销售额下降13.3%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，北上广深4个一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，已经呈现复苏态势。在央行降息、“3·30”新政等货币政策刺激下，这些城市接下来几个月成交量还会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺。而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市，也将加速去库存，去化周期将进一步缩短。

不过，其他房地产数据却并未转好。

今年以来，房地产开发投资增速连续回落，前4月投资增速更是降至6%，比前3月回落2.5个百分点；房屋新开工面积继续同比大降17.3%；房企土地购置面积同比下降32.7%，降幅比前3月扩大0.3个百分点；土地成交价款下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点；房企到位资金同比下降2.5%。

“总体上房地产下行态势在减缓，但分化趋势仍很严重。除一线城市和部分二线城市有所复苏，大多数城市还谈不上回暖，只能说是在见底。”顾云昌指出。

而个人按揭贷款已经由负转正，前4月个人按揭贷款4327亿元，增长2.1%，显示出地产新政在销售端已经产生积极作用。

但“销售端的改善传导到投资端仍需耐心等待，房地产投资下滑势头预计仍将继续，中国经济2、3季度破7概率很大。”刘东亮认为。

降准降息空间很大

今年以来，央行已经大尺度实施了两次降准降息，但广义货币供给(M2)增速仍在下滑。4月M2同比增速为10.1%，较上月和去年同期分别下降1.5和3.1个百分点，创历史新低，说明实体经济活力进一步下滑。

4月信贷数据亦出现回落，其中居民户中长期贷款较3月减少，似乎显示房地产新政在4月对楼市的刺激作用有限，也可能是办理贷款环节较长，许多个贷尚未落地。但企业户中长期贷款仅有2776亿元，大幅回落到去年下半年较为低迷的状态，表明企业投资动力不足的问题没有改观。

“偏弱的融资将加剧实体经济下行压力，进一步宽松不可避免，持续的降准降息会按节奏推出，特别是降息能减少开发贷和按揭贷成本，对楼市刺激作用很明显。”刘东亮表示。

而5月9日公布的最新CPI数据(4月我国CPI环比下降0.2%，同比上涨1.5%，同比涨幅虽然略有扩大，但是已经连续8个月处于2%的温和水平以下)无疑为后续货币政策的施展预留了空间。

“美国楼市出现问题后，曾经连续17次降息，贷款利率从5.25%降至1%，我们降息才3次，而且，我国存款准备金率高达18%，即使降一半还有9%，降息降准仍有很大空间。”顾云昌分析表示。

此外，首付款也还有下降空间。“现在我们的首付款比例是30%～40%，而世界大国首付比例都在20%以内，美国平均首付比例不到10%，相当多的人通过美国政府担保后贷款首付只有5%。我国的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%还需要进一步落地，假如都能降到20%，对楼市推动作用会很大。”顾云昌指出。