理房通：二手房交易催生的支付机遇

艾瑞网发布数据显示，2015年前三季度，第三方互联网支付的交易规模达到了83191亿元。占据最大的是高频生活消费的部分，然而就在2015年这一年中，理房通凭借低频的房产交易支付，快速积累起超过千亿的资金托管额，成为一匹不容小视的黑马。近日，记者对理房通的专访过程中，掌握了更多的独家信息。

手握支付牌照为房款保驾护航

理房通副总经理田海涛告诉记者，作为房产类支付平台，理房通成立于2013年8月8日，是专门为房屋交易中的涉及到的房款提供托管保护的支付平台，2014年7月10日获得了央行颁发的《支付业务许可证》，像理房通这样专注房产交易的支付机构，目前国内可以说是凤毛麟角。

之所以决定创办这样一家公司，互联网时代掀起的创业浪潮是一个契机，自身对于房地产行业的经年观察研究才是决定因素。田海涛对记者表示：房产支付整个资金交割过程中，资金伴随着房产交割当中资金关联，在这个层面缺失很多市场化运作的手段。理房通能之所以能够拿到支付牌照，主要有几个方面原因：首先是对房产了解，对风险了解，对现在客户在房产交割过程中，资金受限银行管理各个痛点把握，例如：银行只针对大额房款进行监管，但实际交易过程中每一个涉及资金的点都会有潜在风险，另外，办理银行监管受银行上班时间限制，需在规定时间内三方或四方同时到场才能够办理等等。而理房通正是通过互联网支付成功的解决了这些问题。

2016年1月20日，理房通用户数量超过了18万，保护了143,678单房屋安全交易，为累计1,277.82亿元的房款保驾护航。仅一年左右的时间，理房通为客户规避了53单风险交易，涉及金额1458万元。

漂亮的数据背后，是理房通精准用户群的深层解读与标准化服务。田海涛表示，资产监管这项业务，一般银行做的比较多，包括我们常听到的三方四方，但随着网络数字信息沟通方式给生活方式带来的改变，银行常规监管服务已经无法满足客户在不同时期的个性化需求，交易流程和产品开始凸显繁琐低效的弊端。而理房通要做的就是足不出户，款项透明，安全便捷，交易流畅的优质体验，根据当下房产交易人群的特征，最大程度提高效率，降低沟通成本。这也是理房通的使命。

交易安全和资金安全是第一要务

田海涛介绍称，作为一家支付机构，理房通们要做大的交易，所以对场景识别、身份的识别非常重要。理房通拥有数据评分模型、客户运营模型、客户行为模型、风控系统、反欺诈系统、反洗钱系统，7大风控系统，这也是理房通风控的核心优势之一。这个产业链里面有不同角色，每个人定位不同：理房通来解决跟资金与交易安全有关这块体验；而中介公司是解决交易过程本身、撮合线下代看等这些体验；而对于客户的房款，理房通则是严格按照国家规定存管于银行的备付金账户，无论理房通还是中介都无法触碰房款。

国家对于支付机构安全性有严密的管控，支付机构客户备付金存管办法-中国人民银行公告〔2013〕第6号文件：

第三条支付机构接收的客户备付金必须全额缴存至支付机构在备付金银行开立的备付金专用存款账户。

同时，中国人民银行令〔2010〕第2号文件也明文规定：

支付机构依法接受中国人民银行的监督管理。

第二十四条支付机构接受的客户备付金不属于支付机构的自有财产。

支付机构只能根据客户发起的支付指令转移备付金。禁止支付机构以任何形式挪用客户备付金。

2015年末，央行发布《非银行支付机构网络支付业务管理办法》，进一步强调了对支付机构的管控和个人支付账户的安全保护，支付行业的进一步规范，无疑进一步增加了理房通平台的安全性。

选择标准严格才能合作共赢

理房通作为支付平台，与商户是一种合作的存在关系。角色不同，各有分工，但前提条件是合作伙伴的匹配度。就拿地产交易企业而言，除了一线极具市场规模的行业龙头，也有地域性中小型中介夹缝求生。理房通的作用是营造平衡的资产安全环境，确保交易的达成。但同时又作为行业规范的引导者，理房通也要对商户的情况确切掌握。

在选择经纪公司的门槛设置上，田海涛表示要从其资质要求，全国排名情况，市场表现份额这几个维度去衡量。如果把理房通作为一个资金管理平台的话，未来对于这类商户，理房通也会明确要求，比如动态评估、信用、保证金，以及其他的创新方式，让商户、交易各方感受到平台的真实安全可靠，而且有机制保障。理房通在这方面的功能体现就是确保产业链的生态环境安全。

田海涛为记者描绘了理房通的未来更多可能性。无论是大额房款监管，小额监管，出租押金还是其他支付场景类型，甚至C2C的自行交易，都会在这个平台上大有发展空间。田海涛表示，根据市场优胜略汰的发展机制，卓越一定会和更卓越相互关联，这就是理房通一直践行的合作模式。

地区差异化服务标准化

2015年7月17日，成都上线房通房款托管业务，截止到2015年12月31日，房款托管量达到27.33亿元。

2015年9月11日，南京上线理房通房款托管业务，截止到2015年12月31日，房款托管量达到2.88亿元。

有了理房通在一线城市的品牌影响力，在地方省市推广时就轻松得多。尽管从数据上来看，与一线城市相比还不在同一量级，然而根据当地地产行业量级和整体交易额来看，理房通异地业务的开拓增长水平也非常可观。

田海涛称，在异地业务开拓层面，链家作为目前理房通最大的商户，在地方资金托管业务层面也配合相当完美。基于链家管理规范和规模地位，理房通与其合作可谓珠联璧合，但如果与当地相对弱小的商户合作，就需要理房通在业务层面做出更多决策，从而实现合作，达成目标，解决地产行业的相关业务需求。同时，理房通通过输出标准化的服务，将进一步规范行业。

在理房通异地推广过程中，也遇到各种挑战。比如南京，必须得有担保公司来去做资金监管；杭州不允许担保公司开设此业务，但鼓励基金公司来做；深圳市场比较开放，只要有符合要求的资质均可开展此类业务。深刻了解到在地域政策差异化方面，理房通并不担忧，根据各地区业务需求，通过技术手段实现改造，在推动房产交易安全，打造优质服务层面不遗余力。

2015年12月18日，青岛上线理房通房款托管业务。

2015年12月23日，深圳上线理房通房款托管业务。

2016年1月14日，济南上线理房通房款托管业务。

以北京地区为例，就房产业务链条来看，其中上下游延伸很长。而理房通向产业链的延伸方向发展，激活一个地区的产业环境渗透到每一环节，这是一个方面。

另一方面，理房通把北京的模式复制。把北京成熟的经验结合到当地环境，运用技术手段就当地市场现状做一些具体调整，这样就能够使产品迅速融入地方的生活状态中去。以南京、成都、上海、深圳这几个城市为例，客户当下存在的需求有别，因此在产品方面就需要调整策略，修改产品设计。

以支付为节点驱动行业变革

2016年，理房通将会陆续进入上海，广州，武汉，天津，杭州等重点城市，继续在全国推行房款托管业务。

田海涛坦言，今天支付行业已经经历了四个阶段，第一是传统通道阶段，即网关阶段。需要有人帮忙跟银行对接才能把通道建立起来。第二就是做担保交易，通过担保，解决交易过程当中双方不信任的问题。第三开始做行业优化，理房通就是基于此涉足支付领域。二手房交易行业支付过程不顺畅，理房通要做的就是怎么对其进行优化。第四，成为平台型产品，以支付为节点向这个行业上下游来延伸，驱动整个行业变革。

除了拓展面对中介公司的toB业务，理房通未来还规划开拓toC业务，直接对接消费者。在不同的节点，只要跟资金有关联，都会产生相应诉求，从而变成相应支付场景。田海涛表示，目前来看主要分成两个维度，一是连接最终消费者；另一个是面向商户，通过商户一起来服务我们的客户。

这个产业链里面有多个节点，不同节点各自割裂，每个节点都有自己的一套业务流程，自发运作，理房通未来做的，就是把每个业务流程的支付环节先解决掉，从而迎来真正意义上的行业重构。