上海豪宅成交活跃 土地市场供需失衡

七月流火，上海的房地产市场也不例外。一方面，豪宅成交活跃，综合多家房地产中介机构数据，房价从4月份至今涨幅已超过10%；另一方面，上海中原研究咨询部数据显示，7月土地市场成交降温，土地(不包括工业)成交面积47.32万平方米，环比下滑35.36%；成交总价164.65亿元，环比下滑29.12%。

7月土地市场供应土地4幅，起始总价33.85亿元；而8月预出让土地五幅，起始总价34.6亿元，如果没有热门地块的话，8月土地收入将大概率继续下滑。在总体供应十分有限的情况下，宅地和带有宅地性质土地将超出预期价格。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，当前的楼市在城市之间分化明显，一线城市率先涨价和相对不高的库存令房企对一线城市土地需求有增无减。

上海楼市7月创6年同期新高

上海楼市近期的火爆业内有目共睹。综合上海中原地产研究咨询部与德佑链家市场研究部监控数据，7月上海市商品住宅供应量为96.8万平方米，环比上涨14.7%，同比上涨2.3%；成交量为134.6万平方米，环比下滑8.9%，同比上涨92.0%。7月份这一成交量和供应量都是6年以来同期最高。

其中中高端项目成交活跃，由于目前中心城区的二手优质房源比较紧缺，购房者所青睐的改善型房源挂牌少，不少购房者因此转投新房市场，促进了此类产品持续热销。甚至有项目开盘便销售一空。7月新房供应不降反增，市场交易重心或将转向刚需。

自2010年楼市调控不断升级以来，上海最近六年的7月商品住宅成交量始终处于低位。而今年7月商品住宅成交、供应量均延续了二季度的火热行情，一改淡季惯例。

7月商品住宅供应量基本与二季度月均供应量持平。由于今年高端市场交易火爆，开发企业在推盘策略上也做了调整，高端项目入市步伐明显加快，特别是7月，高端项目供应量已占整体供应的34.5%，相比上半年13.2%的占比大幅上涨两成。

7月商品住宅的成交量仅次于5、6月份，为年内第三高。成交价格也得以突破，7月成交价超过6月，创下历史新高，且为近五年来涨幅最大的一个月。

得益于政策对改善型置业的支持，今年中高端项目逐渐取代刚需产品，成为当前市场的交易主力。从7月成交量榜单前十项目来看，低于2万元/平方米的项目已经绝迹，2-3万元/平方米的项目仅有3个，其余均为成交均价超过3万元/平方米的中高端项目，在前十项目中占比高达七成。在6月前十项目中，中高端项目占比六成；而在去年7月成交量前十榜单中，成交均价超过3万元/平方米的项目仅有1个，交易主力多是1-2万元/平方米的刚需盘。可见中高端项目的热卖是导致7月成交均价上扬的主要原因。

德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示：自“330新政”实施以来，上海新房市场成交价格已连续四个月呈现上涨趋势，且平均涨幅高达5.6%。虽然新房市场交易已连续4个月保持高流量，月均成交量高达137万方，但近4个月月均供应量仅为97万方，供求悬殊较为明显。预计开发企业在下半年的推盘力度会有所加强。

土地市场供需失衡

上海中原研究咨询部数据显示，7月上海楼市供求比0.8：1，继续保持去库存节奏，截至7月底，新房库存下降到1226万平方米，去化周期下降到11.5个月。库存去化周期不断减少，后市将酝酿新一轮涨价。

龚敏进而指出，今年1月到7月，上海一手住宅均价涨幅已达20%。7月土地供应低迷，8月预出让地块很有限，土地市场始终处于供不应求状态，给市场带来房价进一步上涨预期，结合土地供应有限，地价也必然会高于预期价格。总体来看，土地供求量的大幅落差是造成土地价格不断上扬的关键，而当前房价的增长则会进一步助推地价上扬。

然而，佑威房地产研究中心主任、佑威机构执行董事黄志坚却指出，在二季度高成交之下，7月成交依然如此火爆，楼市不“歇夏”，说明买气“高涨”，买家或继续看好上海楼市的炒作空间。

此外，上海商品住宅新房的库存量目前高达1300万平方米，依然在历史高位。黄志坚表示，二季度至今的巨量成交会给消费者带来房价开始暴涨的心理暗示，并造成一部分项目畅销，甚至供不应求，产生涨价的动力和行为；但股市的教训犹在，疯狂总将难以持续，推高的量价一旦大幅下跌，后患也会很大。21世纪经济报道记者调查获悉，上海一些豪宅集中板块，包括陆家嘴、董家渡已经出现业主亏本出售的案例；例如绿城黄浦湾，去年7月一名买家买入一套283平方米带精装修的房子，现在尽管市价为2800万元左右，业主却以1900万元放盘出售。

黄志坚也提醒道，在楼市上政府是没有办法为民接盘的，这一点投资、投机者特别需要警觉，开发商也需要谨慎乐观，不为一时所惑。

一名业内分析人士指出，今年新推盘大多数为2013年拿的地块。综合多家机构的统计数据，2013年上海经营性用地(不包含动迁安置用地)出让收入高达2043.7亿元，出让面积859万平方米，分别较2012年上涨177%和70%，土地出让金额创下历史新高。当年曾有房企表示，由于2012年开始楼市持续火爆，房企库存下降得很厉害，拿地是自然而然的事情。

因此，上述业内人士分析，尽管近期中高端市场成交活跃、价格上涨明显，但是目前楼市库存高企，上海土地库存日渐枯竭，土地市场供需不平衡的态势已经相当突出了。