库存大户逆袭 武汉成二线楼市“销冠”

一位土生土长的武汉人这样形容这座城市的距离：以前，我们武昌的人不接受汉口的女朋友，因为不喜欢异地恋。这个笑话说明了这座城市之大。同时位于长江和汉江交汇处的武昌、汉口、汉阳隔江鼎立，称为“武汉三镇”。这也是中国历史上有名的“大武汉”核心城区。

就是这样一座城市，在2014年楼市就已连续三年创新高，并以1790万平方米的成交面积摘得全国销售面积第一的桂冠，成为中国最火的楼市。在2015年上半年，住宅成交9.2万套，仅次于上海，创历史同期新高，堪称全中国最坚挺的楼市，在二线城市中更是稳夺“销冠。”

“这绝不是一个偶然的因素。”一位湖北省本地官员说。因为整体经济结构调整，城市基础设施建设、北上广人员回流等多种原因使得武汉正在发生翻天覆地的变化。这种观点也得到接受中国房地产报采访的多位业内人士及本地市民的认可。“经济发展趋好，房地产也会趋好，大家担心的高库存正在不断消化。”

销售新高与巨量库存

“武汉已建的、在建的、将建的房地产可以满足6到10年时间的需求，基本上不缺房子。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷今年4月在武汉曾公开表示，“政府和房企都要压抑一下自己的欲望。”

此前，高库存问题多年来一直困扰武汉，而与之形成鲜明对比的则是武汉的楼市销售数据。

来自中国指数研究院华中分院的数据显示，2015年，武汉楼市持续了去年9月以后的旺盛势头，除2月份受春节影响外，其余5个月单月成交全部创出新纪录。这也推动上半年武汉住宅成交9.2万套，面积922万平方米，分别较2014年同期增长22.6%和25.2%，住宅成交量高居全国第二位。此前，武汉住宅成交面积连续四年稳居全国前三，2014年更是跃升至全国第一。

从销售套数榜单看，万科金色城市以破千套的成绩拔得头筹，保利公园九里、百瑞景分居二三位。与以往不同的是，排行榜前十除了恒大城位于三环线以外，其他全部位于主城区。特别是百瑞景和华侨城纯水岸东湖、保利时代等单价每平方米万元以上项目也跨入榜单，充分体现了改善性需求释放的特征。总的来看，武昌贡献了7个项目，汉阳唯一上榜代表为纽宾凯汉city国际社区。

不仅如此，武汉的房屋销售价格也在缓步上升。

2015年6月，全国百城价格指数统计，武汉住宅样本平均价格8260元/平方米，较上月上涨1.98%，这也是继今年2月份以来，武汉房价连续5个月保持上涨。从去年下半年开始，武汉整体价格呈现出触底反弹的趋势。

“2009年前武汉楼市的库存周期高达42个月，但到现在已经缩减为19个月，正在转向一个良性的市场。”中国指数研究院华中分院总经理胡超在接受中国房地产报采访时认为，形成这种反差并不奇怪，武汉的城市容量大于一般城市，尤其是“十二五”以来，武汉的城市建设正处在高速发展期。

“正是因为供应量大，所以武汉房子价格上涨得慢。”碧桂园武汉项目相关负责人说。武汉的房价不是以内环、二环、三环划分，而是以商圈划分。比如光谷天地一带的房子价格可以达到13000元每平方米，而主城区徐东区的价格也才与之持平。

不过，武汉楼市多年来稳定的发展势头，也让房企得到了长期稳定的收益。

碧桂园武汉项目相关负责人介绍，碧桂园2008年进入武汉，首开项目武汉碧桂园2008年签约成交2.58亿元，而到了2013年和2014年，该项目的成交金额已经可以达到五六亿元。到了2012年，碧桂园的第二个项目碧桂园生态城开盘，认购金额更是高达11亿元。

经济结构调整

释放城市容量

高库存同时高成交，这样的反差在很多武汉人看来是一件正常的事。

“武汉经济整体提升，近年大量的基础设施建设、旧城改造也重新激发了这座城市的活力，刚性需求和改善型需求正在成为楼市消化的核心力量。”湖北省政协常委叶青对中国房地产报表示。

武汉市政府工作报告显示，今年武汉市城市基础设施投资将达到1750亿元。

“2014年投资1500亿元，竣工项目19个，开工17个，续建33个项目。”一位武汉本地人士介绍，武汉近年大量的基础设施建造促进了这座城市的发展。

“每天不一样”是武汉2014年打出的城市口号。

武汉高层领导也认为“不大搞建设对不住武汉”。因为武汉虽大，你可能也在武大赏过樱花、坐过瞰江的渡轮、尝过户部巷的小吃，可是这座城市一直难以摆脱“全中国最大县城”的阴影。

2015年武汉两会上，政府工作报告指出了武汉要改变的决心：继续保持城市大建设，投入不减，力度不减。

据武汉市市长万勇介绍，今年，武汉市将新建绿道228公里，打通断头路、畅通微循环，改造60条连通道，力争每个区消除4~5个堵点，新建100公里排水干管，新增100公里污水管网，整体拆除10个以上城中村，完成还建房项目开工、竣工各300平方米以上。

二环线画圆、三环线改造、地铁3号线通车、园博会举行……2015年武汉的记事本上满满的。

“武汉现在每年通一条地铁，今年将通第三条地铁。”叶青说，地铁一天可以容纳130万人。按每年增加20万人的速度，量也很惊人。交通的改善也带动了周边物业的发展。

据了解，今年武汉市将完善市域快速交通系统，确保地铁3号线一期建成通车，实现中心城区地铁初步成网，开工建设1号线径河延长线和24号线。

“过去在武昌住的人也不愿意去汉口买房。因为单趟的车程得花2小时以上。而在地铁开通后，时间缩短为40分钟。”一位武汉市民表示。

同时，武汉正在改变的城市面貌、相对低廉的房子价格、丰富的教育资源吸引了人才的留下以及部分北上广的返乡置业人群。

“2014年之前，大学生留在武汉工作约占5%比例，2014之后，随着武汉推出最宽松的政策，大学生留汉比例达到15%。”上述接受本报记者采访的碧桂园武汉公司相关负责人表示，在武汉，只要拥有本科学历，签了就业合同就可以落户。

武汉的价值洼地也在随着城市的发展而不断变化。据一位武汉市民介绍，在武汉老城区之后，迅速崛起的是后湖、南湖、王家湾，三个区域的价格在2014年已达到每平方米9000元以上。目前，新的区域也正在崛起，主要包括武昌的白沙洲、黄陂区的盘龙城经济开发区和汉阳的四新。

走在盘龙城的一个新建小区，能看到不少年轻的夫妇下班归来。

“我们这个小区的入住率还挺高的，一下班这些楼的灯就都亮了，有很多是来自武汉周边城市的人。”一位该小区的住户对中国房地产报记者表示。目前该小区的价格在7000元左右，属于武汉的新兴发展区域。

武汉本地一位企业界人士表示，国家推行“大众创业、万众创新”也吸引了一些企业人士来武汉创业，并在此买房安居乐业。

“当有人问我来自哪里时，我都会自告诉他们是中国一个叫武汉的小城镇，这里人不多，人口也就1000多万。”中国网坛一姐李娜的一句话更是震惊世界。

在“武汉市人口专题研究”全国专家研讨会上，北京大学城市与经济地理学系教授冯健对2030年武汉人口规模做出预测：16年后，江城人口或将达到1720万。

“武汉房地产回旋余地比较大，今年下半年的楼市比上半年要好。”叶青表示，武汉局部地区房价上涨，但涨幅比较平稳。