房地产的安全边界

理论上来说，二线及二线城市以下，目前房地产政策几乎已回归最宽松的时期。譬如，根据住建部等几部委的通知，首套房公积金贷款又可以是20%；境外机构和个人在我国买房也不受限制了；而房贷利率，也接近2007年以来的最低。

先说市场效应。贷款成数和利率一直是影响商品房交易的主要因素之一。既然政策已经到了最优惠时期，购房者都会算账，无论是改善性需求还是刚性需求，就购房成本来说，现在应该是最划算的时候。再加上9月、10月又是传统的旺季，因此，可以预期，未来两个月，成交量会有较大的增长。

从这个意义上说，地产商要抓住已然敞开的时间窗口，尽最大努力地把房源放出来。我个人最反感的是，有些地产老板眼看时机到来，第一时间想到的就是涨价。追求利润最大化固然没有错，但现在的楼市已不是当年单边上扬的时期，你一涨价，可能就吓退了一批购房者。集体的理性，却收获了非理性的果实。

相信你也注意到，公积金贷款最低20%的政策剔除了四个一线城市，就如同这几个城市依旧维持住房限购政策一样，其中的逻辑与入户政策是一以贯之的。中小城市是鼓励入户，二线城市是提倡有条件入户，但京沪则是严格限制。

简单来说就是，一线城市现有的公共资源无法支撑人口的持续增长。早些年，上海、杭州、广州等城市的朋友，还揶揄北京的交通拥堵和空气污染，如今想来也不过是五十步笑百步。说到底，还是人口承载的资源和环境压力太大了，它必然传导到房地产市场，其结果就是一线城市的房价涨幅远远超过其他城市。

像北京上海这样的特大城市，缓解人口和交通压力的一种方式，是将其核心城区的部分产业和教育、医疗等公共资源疏导到周边城市。多年以前，就有包括周其仁等在内的经济学家，呼吁发展特大城市。他们当然不是鼓吹单一的城市膨胀，而是发展城市群。从聚集效率看，这是更为经济的模式。京津冀一体化，其实也适用于城市群理论。

前几天我看到一篇PPT演讲稿，是中国城市规划设计研究院副院长杨保军作的。我个人的直接观感是，将河北廊坊规划为京津冀协同发展的一个次级城市，正是以首都为核心的京津冀城市群合乎逻辑的推导。

我无意为廊坊作推销。像东京都市圈(城市群)、纽约城市群一样，如果有便捷的交通网络尤其是轨道交通，哪怕你住在神奈川县，去新宿上班，或者住在新泽西，去纽约第五大道上班，也是很正常的。同样，你住在廊坊固安，去北京国贸三期上班，亦无不可。当然，往返都很辛苦。但奋斗在大都市的人们，有几个不辛苦呢？在纽约长岛上班的很多白领，单程也要一个多小时。

我反倒是对北京城区最近涌现的地王现象有些担心。北京土地稀缺、供应量不足是坚硬的现实，这也是地价推动商品房豪宅化的主要成因。但是，虽然今年上半年豪宅成交量比去年大幅增长，仍远不及其供应量的增幅。股市6月下旬以来的重挫，更令豪宅的去化增添了不确定性。我个人认为，2016年北京高端住宅项目的挑战压力要远甚于今年。

事实上，虽然2015年房地产市场已步入逐渐复苏阶段，但总体上仍未摆脱去库存的特征。大的背景是过去10年楼市的高速增长，客观上需要一个整理期，曾经扮演了重要推手的投机性需求基本被挤出，而累计的供应量遭遇需求曲线跌落后，必须用较长的时间来完成消化。

2014年房地产市场的负增长是一个标志性的拐点：房地产高速增长的时期已经过去，随即步入中低速的增长。我国庞大的人口基数和行进中的城市化进程，居民对改善住房条件的孜孜追求，决定了房地产在较长的一段时期仍然是有利可图的行业。

但是，那些仍然以跨越式发展为目标的地产商应该时刻提醒自己，成功的弯道超车固然可能带来极致的快乐，但驾驶安全永远是操控方向盘的第一要素。否则，京沪的一两个地王就会把你拖进漫长的修车泊位。