越秀房托跳出广州首站上海滩

越秀房产基金主席刘永杰表示，收购上海宏嘉大厦，意味着基金不仅降低了单一区域布局所隐藏的风险，同时提高了基金的分派能力。越秀房托执行总裁兼执董林德良透露，今后房托将主要在上海等一线城市的核心区域物色具有成长性的优质物业项目。

日前，广州最大国企越秀集团旗下越秀房产信托基金(00405.HK，下称越秀房产基金)以人民币26.272亿元收购上海宏嘉大厦，这是越秀房产基金自2005年上市以来，首度在广州以外的区域扩张。

越秀房产基金管理人越秀房托资产管理有限公司(下称“越秀房托”)是越秀集团内同时具备房地产和金融属性的板块，它以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust ，简称REIT)为核心产品，以REITs形式持有商用物业，与越秀地产合作，主打“开发+运营+金融”的轻资产运营模式。

目前越秀房托在广州的6个物业项目估值240.64亿元人民币，续租率约80%。其中广州国际金融中心目前出租率比CBD平均高约30%。

越秀房产基金主席刘永杰表示，这次收购上海宏嘉大厦，意味着基金不仅降低了单一区域布局所隐藏的风险，同时提高了基金的分派能力。

“一体化”运营首站上海

公开资料显示，越秀房产基金持有白马大厦、财富广场、城建大厦、越秀新都会、维多利广场、广州国际金融中心六大商业物业，均位于广州核心地段。

越秀房托执行总裁兼执董林德良在接受21世纪经济报道记者采访时指出，此次跨区域收购首选上海宏嘉大厦，是因为项目的租赁回报率存在巨大潜力。

上海宏嘉大厦位于上海浦东新区竹园CBD以及上海自贸区内，越秀房托团队此前对具有金融业“集聚效应”和有发展潜力的商圈内甲级写字楼进行了研究，最终锁定标的。截至今年6月底，项目写字楼出租率超过99%。

此次收购，较评估值折让约5.2%。按照46000平方米可租赁面积算，单价57080/平方米。即便如此，越秀房托方面认为这是一宗值得买入的物业。

数据显示，2015年第二季度，宏嘉大厦写字楼平均租金为人民币7.68元/平方米/天，较竹园甲级写字楼平均租金人民币7.3元/平方米/天高出5.2%，尽管租金表现在区域内领先，但相比邻近的小陆家嘴平均租金人民币10.7元/平方米/天，尚有一定上升空间。由于项目66.6%的低租金租户集中在2016-2017年到期，越秀房托预计续约与新签将带来新一轮租金提升，从而提高收购回报率。

收购后越秀房地产基金资产将逾280亿。据不完全统计，目前整个亚洲房产基金约100多家，收购前越秀房地产基金的排名约在19位，收购后排名约在15-16位。

越秀房托采用“一体化”的商业运营模式，即：“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”。2012年至今，除了当年刚收购的广州国际金融中心外，越秀房产基金旗下的另外五处物业出租率一直维持在92%以上，白马大厦则多年保持出租率100%。位于广州火车站商圈的白马大厦，2014年估值43亿元，较2005年底越秀房托上市时增长72%。

海通证券研究报告显示，REITs的长期回报率甚至高于股市，随着在内地发展提速，REITs有望成为除股票、债券、货币以外的第四大金融资产。

国内REITs仍有难题待突破

2005年赴港上市的越秀房托，是40多家香港内房股中唯一地产+房地产信托双平台的公司，并拥有恒生指数投资评级。可享受到的待遇比如可以做3：7的杠杆且无需抵押。此外，融资成本非常低，越秀房托在香港融资成本Libor占1.7%，其他在香港上市的开发商大部分都是7%-8%。目前越秀房托境外融资占比约60%，平均融资成本只有国内的一半。

针对本次收购，中银国际房地产分析师预测，收购标的资产价格的无杠杆收益率为4.9%，预计此项收购净增厚2015年和2016年预期每基金单位分派0.4%和3.3%。考虑到收购所带来的增厚作用，将越秀房产基金的目标价上调3.6%至5.15港元，与8月17日的收盘价4.29港元相比，有20%的上涨空间。

林德良表示，随着资产规模的扩大，基金接下来还将继续实施积极寻觅、审慎决策之投资策略，主要在上海等一线城市的核心区域物色具有成长性的优质物业项目，同时考虑越秀地产及第三方的优质物业，为基金单位持有人带来长远稳定的投资收益。

翻阅相关财报不难发现，低成本融资能力是越秀房产基金能持续获取优质项目的必备条件。今年上半年，越秀房产基金的平均借贷成本由2014年末的4.46%下降至2015年中的4.06%，远低于国内房企融资成本。穆迪和标普两大国际评级机构分别维持越秀房产基金Baa2及BBB投资级评级。

越秀房产基金股价自2009年起涨幅超140%，远高于恒生指数同期66%的涨幅。

然而，林德良也指出，国内的REITs市场不成熟，还不能推出真正意义上的REITs产品。此外，国家对房地产信托基金的立法还没推出，市场监管机制也仍不健全。

他透露，现在国内有一个REITs联盟，越秀房托也参与其中，目前越秀房托正在研究近期国内类REITs的最新案例。他指出国内REITs发展仍有很多难题需要突破，例如高额的税费等。