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旭辉的500亿规模论

来源:21世纪经济报道 作者:王营 2015-09-03 13:08:40
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连续3年实现40%以上复合增长率,中型房企旭辉地产正由250亿元销售规模向500亿元挺进。

500亿是旭辉地产2017年的目标。

旭辉董事长林中在接受21世纪经济报道记者采访时表示,500亿是衡量房企的门槛之一。房地产行业在一定时期内还是资源导向型行业。所以,企业要有一定的规模才能完成对行业三个资源(土地、资金、人才)的配置,也才能有更强竞争力。

500亿规模论

8月28日,经过48轮竞价,旭辉以总价11.5亿元,楼面地价17092元/平方米,将G29地块收入囊中,并刷新南京城南单价地王纪录。这也是去年12月旭辉首入南京以来获得的第4个项目。

除了在南京,旭辉在北京拿地也凶猛。今年6月连续在大兴区拿下两幅土地。按照旭辉在大兴区的布局,仅在北京庞各庄片区,就有36万多平方米的土地储备。

凶猛拿地背后是其500亿目标的催动。

“规模发展到一定程度以后,房企这种资源配置的竞争优势,可能会出现边际递减,并不一定是规模越大就越强。但是太小的企业,在未来这几年要实现规模成长已经非常困难了。所以中国未来规模增长最快的一批企业,应该就是像旭辉这种,他们能在这场马拉松长跑的后半段不断跑进一线阵营。”林中称。

8月13日,旭辉发布的2014年中期业绩报告显示,公司上半年完成合同销售金额102亿元,同比增长42.5%;合同销售建筑面积81.57万平方米,同比增长14.1%。按照年初制定的250亿元目标,旭辉今年上半年完成率在42%。展望下半年市场趋势,结合推案节奏,预计旭辉完成全年销售目标问题不大。

CRIC研究中心分析师沈晓玲认为,旭辉在年初时已表示2015年的销售货值有500亿元,而且9-12月将有至少14个新项目入市,因此,四季度才是旭辉年度销售重点。按照当前去化情况,下半年企业的销售货量有近400亿元,假设刚好销售144.8亿元,那么只需保证40%左右的去化率即可达成目标,对于旭辉而言并没有什么难度。

林中表示,按旭辉目前的销售节奏,基本保持不能低于3-4年储量,不超过4-5年储量就够了。太多资产会太重,降低整体资产周转效率;太少资产,则企业的可持续增长可能会出现问题,所以土地规划要有平衡。

拿地窗口期已过

从今年2月份开始,旭辉就开始大规模抢地。旭辉对此的解释是“要逆周期买地,在地价低的时候积极参与”,即在市场还未炒热的时候,用较低的价格获得满意的地块。

CRIC沈晓玲分析,旭辉拿地策略遵循“三个漏斗”法则,保证项目未来可期回报。其一,旭辉实施战略筛选,全力聚焦一二线城市。今年上半年其新增土地储备252万平方米,同比翻两番,所拿地块全部位于一二线城市,比重分别为36%及64%。其二,选择逆周期拿地,以低成本获取优质地块,确保利润空间。根据新增土地储备分析,京沪地块平均楼板价在7736元/平方米,二线城市低至4468元/平方米,参照当下一线城市中心区域住宅4万元/平方米起步,郊区在2万元/平方米以上,二线城市住宅售价也进入万元阶段,项目入市存较大溢价空间,实现12%的销售利润率难度不大。其三,联合拿地为旭辉扩张层面的看点,“小股操盘”确保ROE。2015年上半年,旭辉所获取的12宗地块中,有10个项目为成立项目公司操盘,其中旭辉权益比重<50%的项目占8个,个别项目权益占比不足20%。

不过,就拿地而言,林中表示,旭辉并不愿意拿地王,都是经过测算有利润才去拿。由于行业整体利润在下滑,而开发商利润减少最大原因就是地价在成本中的占比太大,所以房地产越来越讲究的是投资能力。一旦投资失败或失误,开发商的利润损失会很大。

林中称,旭辉半年报的销售净利润率超过12%,比行业平均线大概高出3个百分点。但是做不好的开发商可能就百分之几的利润,甚至亏损,这就是行业优胜劣汰。所以,旭辉拿地也非常谨慎。

林中认为,房企拿地最好的时期已过。“拿地窗口期应该是2014年的7、8月以后到2015年的6月份,正是旭辉密集拿地的时期。”

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