北京楼市库存维持高位 “金九”34盘集中入市创新高

“金九银十”成为冲击下半年销量和利润的最好时机，京城多个开发商加速推盘节奏。据机构统计，今年9月份预计34个项目入市，其中20个为纯新盘，14个为老项目后期，创年内供应新高。

楼市步入白银时代，房产行业整体利润下滑。根据公布半年报的万科、招商等60家房企，60家房企净利润只有252.57亿，净利润率8.4%，首次跌进10%。“金九银十”成为冲击下半年销量和利润的最好时机，京城多个开发商加速推盘节奏。据机构统计，今年9月份预计34个项目入市，其中20个为纯新盘，14个为老项目后期，创年内供应新高。

供应：34盘项目集中入市高端项目强势待发

根据亚豪机构统计数据显示，2015年9月，北京商品住宅市场预计将有34个项目入市，其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘，以及包括恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城源著等在内的14个老项目后期。这一开盘量也将标齐今年入市量最高的5月份，再度创造年内供应“小高峰”。

近期，房企进入中报密集发布期，其中大量房企出现净利润下滑，下滑幅度甚至超过50%。亚豪机构统计分析认为，房企利润下滑的主要原因在于房地产行业整体景气指数偏低，尤其是二三线城市房地产销售缓慢。因此随着一线城市销售情况的不断回暖，全国布局的房企多会选择加快一线城市推盘节奏，以一线城市的销售来弥补整体利润的缺失。

2015年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，高端市场自然不会错过此次楼市盛会。据统计，34个预计入市项目当中，别墅项目占据5席，高端公寓项目有入市预期的则多达6个，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二，这些新老高端项目们大多已锁定一定量的意向客群，因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

业内分析，虽然以北京为代表的一线城市房地产市场逐步回暖，但随着土地成本不断飙升，以及供地不足的现状使得未来整体供应节奏趋于缓慢。受到这两方面因素的影响，预计在即将到来的传统销售旺季“金九银十”，北京商品住宅供应将出现一个年内“小高峰”，但也难以出现太大突破。

库存：维持在七万套高位新老项目扎堆入市

记者从亚豪机构获悉，截至8月28日，北京新房库存维持在72000套上下(扣除自住型商品房)，虽然比去年高峰期的8.9万套有所下降，但仍远高于库存低谷期的5.7万套。其中，朝阳区约有9400套居首，大兴以7900套位列第二，密云、房山、昌平、通州库存均在7000套之上。

另据机构数据统计显示，2015年8月(截止8月26日)，北京商品住宅市场共有30个项目入市，相比上月增加4个。30个项目共新增住宅产品4965套，预售许可面积52万平方米，环比上月同期均减少21%。8月份仅有1个自住房项目入市，扣除自住房影响后，8月新增供应为4221套，环比增长8%。

高库存背景下，政策利好无疑为今年的“金九银十”去库存添加助力。尤其是8月31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，宣布自今年9月1日起，这一首付比例由原先的最低30%降低至20%。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：公积金贷款政策再放宽，将进一步鼓励改善型购房需求的进一步释放，提振“金九银十”的市场交易，在年底前尽可能消化现有库存；但是由于公积金贷款上限较低，降低首付作用有限，主要将促进中低价位房产交易，对高总价大户型房屋的影响微乎其微。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，新入市项目的快速去化说明目前市场需求仍较为旺盛。

而受到这部分认购产品逐渐进入签约阶段，以及再次降息对于购房需求的进一步刺激。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末出现变化而导致企业被动推盘的局面。另外，还应积极去库存，不要恋战，尽快实现销售业绩回升。