闸北静安两区合并大幕开启 大静安区域房价难安静

对于住宅市场而言， 合并后闸北区的房地产市场势必会出现一个价格上涨的态势。这个时候，不排除部分房企延缓推盘的节奏， 进而产生惜售的现象。

9月7日下午5时，上海静安区和闸北区同时召开区党政负责干部会议。会上宣布，静安区与闸北区撤二建一，建设新“静安区”，区政府目前设在常德路370号。撤二建一后，两区强强联合，建立联合党委，下设三个党组。目前，“撤二建一”的具体方案还需等中央审批。

就在不久前，有论坛流出静安区将被划入闸北区的传言刚刚被官方否认，现在便上演反转剧情，宣布闸北并入静安。区域重新洗牌后，新静安应运而生。尽管网友纷纷调侃这是一场“白富美”与“凤凰男”的联姻，但不容置疑的是，两区合并实属双赢之举。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者：“静安区与闸北区两区进行归并，一方面能够为静安区相对拥挤的城市发展带来新的发展空间，另一方面对闸北区来说也将迎来城市功能的上升。从房地产市场角度看，两区的合并能将房地产资源进行重新优化，并且也能够促使房地产市场价值的重新评估。”

“大静安”房价易涨难跌

随着静安闸北两区合并的消息尘埃落定，静安区群众表现出难以割舍老静安的情结，反观闸北则是一片欢呼。但谈及合并，最令人关注的无疑还是闸北区并入静安区后为该区域房地产市场带来的新红利。严跃进表示：“两区合并，闸北获益最大，尤其是闸北中环的相关物业，可能会在短期内有一个价格快速上涨的过程。更重要的是，在价格上升的过程中，能够促进新的商务区形成和城市品位的提升。”

据上海链家市场研究部监控数据显示：2015年至今，静安区商品住宅的成交均价为91009元/平方米。闸北区由于占地面积相对较大，并且区域内分布有不夜城、大宁和彭浦三个板块，今年的成交均价分别为69426元/平方米、65002元/平方米和42200元/平方米，除彭浦之外均在65000元/平方米之上。

总结两区目前的发展现状，同策咨询研究部总监张宏伟认为，原静安区宅地稀缺，多年来供应稀少，即使有旧城改造项目，也步履维艰。因此新建项目的供应量跟不上市场需求的节奏，原静安区住宅市场发展受限，区域市场势必会走向高端。而原闸北区多年来品质未能提升至中高端，直到方兴“地王”项目出现之后，区域地价攀升，房价也攀升，新建项目品质有所提升，但整体上并没有摆脱区域品质低下的印象。

闸北区并入静安区后原区域中低端住宅区的状况将得到改善，在新静安区域房地产市场统筹发展的作用下，两区的差距将被缩小。换言之，尽管目前两区之间住宅成交均价相差30000元/平方米之多，但未来闸北区房价上涨已成必然，并有向原静安区房价看齐的趋势。

从原闸北区土地市场来看，近两年土地市场放量，且土地供应量比原静安区可塑性强，未来将能够弥补静安区土地资源紧缺的空白。近两年来，闸北区地价房价一路出高。从2014年初方兴地产以101亿元摘得闸北大宁地王，到今年金融街以88亿元夺得上海火车站北广场地块刷新2015年上海地价纪录，闸北区已经成为上海名副其实的地王诞生地。从当前的局面来看，两区合并不会影响地王的产生，相反在静安区的利好作用下，开发商仍会关注该区域市场。

两区合并互补不足，未来原闸北区域或将迎来房价暴走的新局面。但地价的攀升也会推升房价，易产生价格“泡沫”。虽有短期利好，但加大了风险。严跃进表示：“对于住宅市场而言，合并后闸北区的房地产市场势必会出现一个价格上涨的态势。这个时候，不排除部分房企延缓推盘的节奏，进而产生惜售的现象。而后续的住宅规划，可能会更偏好于高端物业，毕竟相对其他各区来说，内中环的住宅用地相对少，而闸北相对集中。”

“大静安”发展潜力可期

据中国房地产报记者了解，静安区地处上海市中心，周围与6个区相邻，全区总面积7.62平方公里，总人口约33万人。闸北区地处上海市中心区北部，全境南北长约10千米，总面积29.19平方公里。据统计，截至去年年底全区常住人口84.73万人，户籍总人口近69万人。这样看来，静安区与闸北区合并形成新“静安区”之后，区域总面积为37.37平方公里，户籍总数将达到100万，常住人口增至122万人。

两区合并后，势必会带来两个区域市政规划的重新设计，以及两区域内产业的融合与布局洗牌，对于合并后的大静安区更是一次难得的发展机遇。

事实上，上海并非首次进行两区合并，早在2000年就有上海黄浦区与南市区合并，2010年有南汇区并入浦东新区。如今，再整合静安区与闸北区，重塑大静安，对静安区靠近苏州河区域的发展将有着深刻意义。

上海链家研究部总监陆骑麟表示，闸北在发展苏州河概念上相较于苏州河以南的北静安区更为超前。南静安区多高端住宅，北静安区面临旧改问题，近几年来发展相对缓慢。而闸北区近年来项目与拿地都以大型开发企业为主，旧改工作也一直以苏州河沿岸为先逐步向北推进。两区合并后闸北区资本可能会逐渐向静安区转移，北静安区靠近苏州河的部分有望得到充分利好。

除此之外，未来大静安的商业格局也将重新洗牌。从位置上看，原闸北区的不夜城商圈在合并后位于大静安区的中心地带，鉴于区域面积不大，打造新商圈存在诸多局限，因此将不夜城商圈扩大升级的可能性更大。

“另外，后续闸北区域部分很有可能会模仿静安的做法，积极打造新的商务区。第一个是上海火车站北广场的商办项目将加大开发的力度，第二个是大宁商圈可能会在商务氛围的打造上继续加码。而后续围绕大宁绿地进行物业开发，也可能成为一个亮点。而商办住宅等用地，未来会有一个较好的溢价情况。”严跃进表示。