房地产投资增速降至历史最低 宽货币刺激工具几乎用尽

摘要：对未来预期不看好，开发商近5年大规模扩张动力不足。而且过去几年地方政府大规模造城活动形成的大量库存，仍需想方法化解。

李嘉诚跑了。尽管长和实业发言人回应称，并未撤资，有买有卖是正常商业行为，但业内仍止不住质疑，国内房地产市场的吸引力是否已经消失？而新近出炉的8月份房地产投资增速数据突然逆转下行，显示对国内房地产市场信心不足的不仅是李嘉诚。

国家统计局数据显示，今年1~8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，这是历史上首次跌破4%。8月单月房地产投资同比下降1.1%，年内增速首次转负。而这个数据在20个月前的2014年1月份还高达19.6%。1~8月房屋新开工面积下降16.8%，依然是两位数的大幅下滑。同时，土地购置面积和土地购置费都在大幅下降。

国家统计局投资司高级统计师李皎首次单独针对房地产投资增速做出了解释——房地产开发投资增速继续回落，但市场积极因素仍在累积。李皎表示，商品房前期库存基数较大，特别是三四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

但值得注意的是，8月份房地产相关数据绝大多数都很消极，除了销量和房价。

8月数据“两张皮”：

销售回暖投资下行

1~8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1~7月份提高1.1个百分点。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，住宅销售额增长18.7%，办公楼销售额增长12.9%，商业营业用房销售额下降2.5%。

8月整体推盘节奏放缓，但销售延续上升趋势，单月销售面积和销售额分别同比增长14.7%和28.5%。

销售端的回暖加速了房价上涨趋势。国家统计局9月18日发布的数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为35个和43个，均比上月增加4个。

分城市看，分化非常明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

不过，与销售端的好转截然不同的是，房地产投资增速、新开工量及拿地表现都很差。

首先，8月房地产投资增速突然逆转下降。单月投资同比下降1.1%，这在年内还是首次转负。1~8月累计房地产投资增速3.5%，创历史新低。

其次，1~8月份商品房新开工面积同比下降16.8%，较1~7月持平；施工面积同比增长2.5%，增速较1~7月回落0.9个百分点。目前累计施工面积已经几乎和上年度持平，而在2009年上一轮地产投资低谷时，施工面积仍有两位数的增长。

“作为投资最直接的变量，施工面积增速缓慢甚至萎缩将使得房地产投资增速长期处于低速或负增长状态。”中银国际房地产分析师田世欣预计。

此外，房企拿地依然很不积极。1~8月份，房企土地购置面积同比下降32.1%。受此影响，土地购置费增速一路下行。8月当月，土地购置费增速由正转负，下降9.1%，在7月份还是增长9.5%。

“开发商拿地不积极，一方面是基于对房地产市场信心不足，一方面则在于库存压力太大。一些地方政府也在控制土地出让面积。”交通银行金融研究中心房地产高级分析师夏丹对中国房地产报记者分析表示。

房地产市场销售的回暖并未能减缓库存积压。8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。其中，住宅待售面积减少194万平方米，商业营业用房待售面积增加157万平方米。

“虽然8月住宅库存面积减少194万平方米，但幅度很小，不值一提。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示，一线城市已经处于补库存阶段，但全国楼市整体库存压力仍很大，房地产开发投资增速下滑短期很难止住，不过下滑幅度有望减缓。

夏丹认为，整体看房地产不管是从行业内部因素，还是从宏观经济面看，负面因素还是很多，能找到的正面因素无非是销售端。“宏观经济环境与房地产唇齿相依。一方面，房地产投资增速下降对经济明显拖累，而经济环境下行对房地产和基建领域也造成负面影响。”

从外部环境看，外汇占款的大量减少显示资本外流加速。7月央行口径外汇占款下降3080亿元，金融机构外汇占款下降2491亿元，创有记录以来最大负增长规模。而8月份，央行口径人民币外汇占款26.1万亿元，较上月下降3183.51亿元；金融机构口径外汇占款为28.18万亿元，环比下降7238.36亿元，再次刷新历史单月最大降幅纪录。

“如果人民币汇率改革只是阶段性的，对房地产市场影响可能并不是很大。但并不排除人民币持续贬值。若外资流出量大于流入量，则房地产市场必然会受到负面冲击。”夏丹认为。

宽货币刺激工具几乎用尽

其实，房地产刺激政策从未止步。“5次降息、4次降准释放的大量流动性，其中很大一部分流入了房地产行业。”夏丹认为。

从数据上看，支撑房地产开发企业到位资金增长的主要来源正是个人按揭贷款的大幅增长。

1~8月份，房地产开发企业到位资金79742亿元，同比增长0.9%，增速比1~7月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款13956亿元，下降4.8%；利用外资204亿元，下降40.1%；自筹资金31797亿元，下降2.5%；其他资金33785亿元，增长7.5%。在其他资金中，定金及预收款19774亿元，增长4.6%；个人按揭贷款10118亿元，增长16.3%。

开发商到位资金的增长，并未促使他们加入到拿地行动中来。根据“申万宏源”数据，申万宏源监测的14家房企在2013年和2014年平均花费在土地购置上的费用占到当年合约销售金额的44%和27%，今年上半年这一数据降低至18%。

“未来存量房市场将取代增量市场成为市场主体。对于广阔的存量房市场，社区运营将打破房企传统的融资、拿地、建房、销售的重资产开发模式，实现轻资产运营。”花样年集团总裁潘军道出了开发商的考虑，而他认为，即便拿地，更多开发商宁愿在一线城市抢夺有限的地块。

“由于对未来预期不看好，开发商近5年大规模扩张动力不足。而且过去几年地方政府大规模造城活动形成的大量库存，仍需想方法化解。新开工面积、土地出让面积就会受到限制。”夏丹认为。

如何刺激楼市，中央与地方政府一直都在绞尽脑汁，而近期围绕公积金二套房贷首付比例降至2成的政策，已经使得公积金贷款无论是首付比例还是利率均降至历史最低。

“公积金政策已经用尽了，货币工具箱里也已经用无可用了。”李宇嘉认为，明年没有更好的货币刺激政策了。

夏丹则认为，货币财政政策工具还会出，但效果会减弱。

“在人民币贬值预期仍未完全消退，跨境资金仍面临流出压力情况下，年内央行仍可能再次降准以对冲流动性缺口。”交通银行首席经济学家连平表示。

“经济稳中求进过程中突然出现了一些需要应对的新风险和新情况，使得整个经济以及房地产下行压力加大。国民经济及房地产业进入新常态的步伐也会放慢。”中国房地产研究会副会长胡志刚分析表示。

“今年大量刚需改善型购房需求入市，明年能保持现在的销售量就很不错了。”李宇嘉认为。