土地供应持续缩减 成都物流地产紧俏

“随着住宅商业等传统房地产开发压力越来越大，许多来自国际的产业基金在国内投资开始逐渐转向工业物流地产，加之电子商务的快速发展，工业地产也逐渐迎来快速发展时期。”世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟表示，“目前物流地产投资正处于高收益、低风险的状态。在成都，无论专业的物流基金还是物流地产开发商，市场投资的净回报基本上可以达到7%。”

10月15日，世邦魏理仕发布《中国物业投资指南之物流地产篇》，重点分析中国17个主要城市物流地产的投资机会。研究显示，成都目前已与北京、上海、广州、深圳等一线城市共同位列中国物流地产最佳投资目的地。

优质物流设施紧俏

受益于电子商务的快速发展，成都高标准仓储物流设施需求快速上升。据了解，自今年6月以来，阿里巴巴、京东等电子商务巨头公司均将成都视为战略重心，双方均有意加速布局成都仓储物流相关项目。

10月15日，京东与四川省政府签署战略合作框架协议，深化农村电子商务市场被列为协议内容之一；在今年7月，京东曾与成都市政府正式签署电子商务进农村战略合作协议。此前也曾有消息称，阿里巴巴有意在成都龙泉驿区投资10亿元以上建设西部物流运营中心，建设国际化高端仓储设施、电子商务经营中心和订单生产中心。

“四川是农产品销售大省，高端农产品的物流配送对物流设施的要求更高。而目前成都的高标准仓储物流设施可以满足这一市场要求。”尤鹏伟表示，目前是成都高标准仓储物流开发逐渐走向成熟的时期。“在成都，高标准仓储物流设施自2012年开始逐渐有新产品的分化，从传统的单层仓库到多层仓库，从单一高标准的普通仓库到冷链快递多功能仓库，现在市场上有各类仓储物流可以满足市场需求。”

相关业内人士表示，如今消费者购物方式的转变对物流仓储行业影响显而易见。数据显示，2012年到2015年期间，电子商务客户需求从15%上升到25%，市场份额快速上升。“在成都，百货退市的案例时有发生，而这一部分消费力并没有消失。如果简单理解，这一部分货架上的消费品现在就放在仓库里，正等待被网购。”尤鹏伟表示，“这一部分的增长要比商业地产在黄金时期增长表现更为迅猛。”

据记者了解，在2013年到2014年期间，唯品会位于成都龙泉物流园区的仓储面积从2.4万平方米扩大到13.5万平方米。而天猫超市在进入成都市场仅一个季度后，在龙泉物流中心扩租1.2万平方米，承租面积是三个月前的三倍。

竞争结构基本形成

截至2015年第三季度，成都优质产出物流市场总存量达到144万平方米，市场整体空置率为16.9%。目前成都市场高标准仓库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域，其中龙泉、空港和新都三大板块的存量占比近八成，同时得益于旺盛的城市配送和物流运输需求，市场地位将进一步巩固。

“我们往往把成都视为仓储物流的一线城市。”尤鹏伟告诉记者，“其中一个重要指标是，该区域中主流开发企业的入驻情况。”

据了解，在该物流地产领域中，排名全国前九位的主流开发商布局成都的就有七个，余下两个企业一直有意向在成都拿地。从主流开发商的布局数量来看，除了上海、北京，成都位居国内第三。

尤鹏伟告诉记者，目前该领域相关的产业基金在中国投资项目，在这个阶段几乎不考虑市场容量，能有合适土地就会拿。“这其中政策因素的影响也很大。”

据了解，在2011年到2012年期间，地方政府释放了一部分土地指标用于物流地产建设。根据建设周期，这部分供应在2013年到2014年集中释放。而从2012年开始，成都仅仅只有1~2个地块释放给物流地产开发商，剩下都直接供应给类似京东、天猫这样的企业，因此高标准仓储物流设施的市场供应一直非常紧俏。

尤鹏伟表示，在未来土地供应持续缩减的情况下，空置率会持续下降，租金也会持续平稳上升。由于供应减少，预计到2017~2018年租金会有大幅提升。