中粮补血顶豪 北京86亿历史第二地王的土地热潮

10月30日下午，北京丰台区南苑A地块进入现场竞拍环节，土地面积13.24万平方米，起始价57.3亿元，创下北京土地出让史上起始价第二高的纪录。

观点地产网 10月30日下午，北京丰台区南苑A地块进入现场竞拍环节，土地面积13.24万平方米，起始价57.3亿元，创下北京土地出让史上起始价第二高的纪录。

南四环、地铁上盖、低容积率，含着金钥匙面市的丰台区南苑A地块打一开始便吸引了足够的关注度。在竞拍现场，包括中铁诺德联合体、中粮首创天恒联合体、中铁建中铁置业联合体、龙湖首开保利联合体、绿城九龙仓平安联合体、华润华侨城招商联合体均慕名而至，前后包含的企业超过20家。

经过近两小时的竞价，中粮首创天恒联合体成功从华润华侨城招商联合体手中抢过丰台区南苑A地块，以总价85.95亿元、配建公租房5.6万平方米笑到了最后。同时，地块也成为北京总价第二高地王，仅次于白盆窑村地王(86.25亿元).

市场人士对观点地产新媒体表示，中粮联合体拿地的住宅楼面价超过了5万元/平方米，据此推算，项目未来预计售价将达到“10万+”。

中粮补血北京

出让公告显示，此次出让的是丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块，地处丰台区南苑乡槐房村和新宫村，土地面积13.24万平方米，用途为二类居住用地、基础教育用地，建筑面积25.42万平方米。

截至10月29日，地块共计获得6次报价，最高价为58.8亿元。

在10月30日的竞拍现场，其它房企联合体还在观望之际，华润联合体率先应价，将地块总价升至59.1亿元。绿城联合体见状，随即跟进应价。在旁观望的中铁联合体也加入竞争，三方争相竞价至80多亿元。

此后，市场传言拿地欲望相当强烈的中粮联合体正式出手，将应价提至85亿元，紧接着又调高至地块上限价85.95亿元。此时，地块总价已超越西城华嘉胡同地块、孙河乡地块、东三环地块，正式成为北京史上成交价第二高的地王，距离第一高的白盆窑村地王仅相差3000万元。

在地块价格达到上限后，现场竞拍转为公租房面积竞拍。龙湖联合体首先应价1000平方米，中粮联合体、绿城联合体跟进，三方互不相让，公租房面积快速飙升至1.5万平方米以上。随后，华润联合体也跟进应价2万平方米。

最后阶段的竞拍在华润、中粮两家联合体之间展开。最终，中粮联合体以总价85.95亿元、配建公租房5.6万平方米竞得丰台区南苑A地块。

对于此次拍地的结果，北京业界人士并未感到意外。亚豪机构市场部总监郭毅对观点地产新媒体表示，丰台区南苑A地块地处北京南四环，而且是地铁上盖项目，在地理位置方面条件优越。同时由于地块体量较大，开发商在产品打造上有更大的调整空间以应对市场变动，因此对地块有相当高的热情。

郭毅续称，开发商在完成相应的季度业绩冲刺后，尽管资金储备相对充裕，但土地储备已出现一定缺口。“而大型房企在北京都需要一定的项目储备，尤其是代表性的项目，这能给她们带来一定的品牌溢价。因此，拿地是一种战略选择。”

观点地产新媒体查阅中粮地产官网得知，该公司目前在北京仅有长阳半岛、祥云国际两大项目。其中，长阳半岛由中粮万科联合开发，已于2012年4月开盘；中粮祥云国际位于顺义区，住宅部分已于2013年6月开盘。

除此以外，于2013年7月23日，中粮地产以总价23.6亿元、配建3.3万平方米公租房的代价拿下北京孙河地王，实际楼面价接近5万元/平方米。今年5月底，该地王项目“中粮瑞府”取得预售证，48套房源中大部分价格为8-10万元/平方米，部分高达22万元/平方米。

据郭毅估算，中粮联合体10月30日拿下的丰台区南苑A地块，楼面价超过了5万元/平方米，较孙河地王还高。“按这样算，项目未来肯定又是一个‘10万+’豪宅。”

北京土地热潮

10月底的北京刮起了北风，气温最低降至1℃左右，走在户外也有人体渐寒之感。不过，天气的凛冽并不妨碍北京土地掀起的一阵热潮。

据不完全统计，在丰台区南苑A地块成交之前，北京前十月土地市场成交合计80宗，成交金额达1273.7亿元；在丰台区南苑A地块成交之后，北京累计成交数量变成81宗、近1360亿元。10月份单月，土地成交金额便已累计超过290亿元。

其中10月20日，葛洲坝经过104轮竞拍，以总价49.5亿元、配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价竞得丰台樊家村宅地。据计算，地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，刷新了农展馆地块7.3万元/平方米的单价纪录，成为北京新单价地王。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京2013年开始出现了“地价超过房价”的普遍现象，并自2015年6月大兴等南城系列地王开始出现“地价远超房价”的现象，这证明了房企对一线城市的争抢。

以丰台区为例，今年该区共8期项目入市，均价在10万元/平方米的出现了3期。与此形成对比的是，丰台区二手房价目前主要仍集中在3.5万元/平方米。

郭毅则对观点地产新媒体表示，在房地产出现目前分化局面的情况下，二三线城市已渐渐不能成为开发商完成业绩、获取利润的主要地区。反之，只有在市场相对比较发达、外来人口比较众多的城市，才是房企重点进军的区域。

“这也造成了开发商经济的相对集中，北京地价的走高肯定是必然的结果。”

除了宏观市场因素外，亚豪机构统计的数据也显示，北京已出让及未出让的宅地规划建筑面积合计783万平方米，扣除已确定的以及可能出现的商业及保障房部分，预计2015全年出让宅地当中纯商住宅面积将不超过300万平方米左右。按照套均100平米来计算，仅能提供3万套左右新增住房供应，而今年仅前三季度即实现纯商住宅成交4.2万套。

对此郭毅表示，北京2014年计划供应的商品住宅用地为1000公顷，今年仅为750公顷，说明住宅绝对供应量不多。北京的土地出让进行调整或许也是出于人口结构的调整，未来市场将更多以中高端群体为主。

据亚豪此前预测，北京今年已出让的20余宗宅地中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗；在待出让的近20宗地块中，五环内3宗预期楼面价均将在50000元/平方米以上，五至六环的7宗土地至少有3宗有能力冲击3万元/平方米的关卡，未来入市或进入高端乃至豪宅行列。