谁能做旧改之王？远洋地产深圳千亿土储路径管窥

近日，有长期跟踪远洋地产的港股分析师对观点地产新媒体透露，该公司目前在深圳已经储备了货值超千亿的旧改项目。

据了解，远洋地产曾于年中邀请了数家机构投资者参加其组织的反向路演，为期两天的行程中包括参观其位于深圳的5个地产开发项目。

观点地产新媒体获悉，上述5个项目总建筑面积约100万平方米，主要是旧城改造项目。这些项目主要位于蛇口和龙岗区，其中有2个项目目前处于预售阶段，其他项目处于拆迁的不同阶段并将陆续启动。

此外，远洋地产在深圳的项目储备，还有约300万平方米的旧改项目目前正处于谈判阶段。申万宏源的一份报告指出，今年除已经收购的水湾项目外，荔山大学城项目已经接近签约。此外，在宝安和南山区，仍有其他数个项目在洽谈中。

远洋地产董事局主席李明在跟投资者交流时透露，公司在规模发展上仍有相当的空间，未来三至四年内叫销售规模翻番至800亿元的目标没有改变。而在这个800亿销售目标中，广深区域无疑是远洋未来最重要的增长极之一。

千亿货值储备

在远洋地产向机构投资者展示了其位于深圳的旧改储备后，野村证券即指出，随着明年在深圳及广州两地推出更多项目，预计广东省可为远洋贡献约100亿元的销售额，集团2016财年销售额也可能增至526亿元，即同比增长20%。

观点地产新媒体翻阅远洋地产2015年中期报告发现，位于广深项目上半年合计贡献销售21.34亿元，其中新收购的水湾项目可谓是撑起了半边天。

具体来看，深圳远洋新干线销售2100万元，平均价格2.1万元/平方米；深圳水湾项目销售11.80亿元，平均销售价格5.49万元/平方米；中山的远洋香缇、远洋锦上、远洋城、远洋翠丽郡、新家园二期以及远洋启宸合计贡献9.33亿销售。

中银国际的相关分析指出，受益于深圳市场的强劲上升，远洋地产在深圳的主要销售贡献项目——水湾1979项目的销售均价和销量均录得大幅增长。自2015年初以来该项目销售均价已上涨超过30%，由年初5万-6万元/平方米增长至年中约8万元/平方米。销量也好于预期，15年前5个月已提前完成此项目全年销售目标。

事实上，远洋地产在深圳旧改储备一事中一直口风较紧，直到今年2月才有一些相关信息的公开披露。

根据彼时的公告，远洋地产正在洽谈收购位于南山区和龙岗区的三个旧改项目，分别为水湾1979、荔山项目以及盛平项目。不过因还有尽职调查等事宜未完，所以并未公布收购价格。仅有盛平项目明确披露了收购价格为2.25亿元。

不过，现在除了价格，远洋地产对于卖方身份亦讳莫如深。观点地产新媒体翻阅相关资料发现，欲出让荔山项目20%股权予远洋地产的龙晟达，为深圳市地业房地产有限公司的全资附属公司。

而盛平项目的项目公司乐安，其在股权变更发生后由远洋地产持股55%，中山市大信房地产开发有限公司持股15%，前述深圳市地业房地产有限公司持股30%。远洋则于公告中透露，卖方为持有乐安30%股权的主要股东。

而水湾项目虽然开发商为诚品，但深圳市场人士均指出地业房地产才是项目背后真正的角色，两家公司的法人同为邓凯文。换言之，远洋地产是次三个旧改项目的交易，其背后卖家实为地业房地产。

旧改路径管窥

观点地产新媒体查阅相关资料发现，深圳市地业房地产有限公司成立于1997年，注册资本5188万元，投资人为格罗思达科技(深圳)有限公司，以及卓诚安房地产(深圳)有限公司。

而格罗思达与卓诚安房地产两家公司的注册信息显示为港资独资公司，投资人均为世星企业控股集团有限公司，后者的主营业务显示为夹头/卡盘/回转缸及夹治具的专业代理商。

官网任何信息都没有的地业房地产也是颇为低调和神秘，观点地产新媒体仅从片段信息得知，其主要从事房地产开发、物业管理、及高尔夫投资等多元化经营，并先后在深圳、无锡、东莞等地开发项目。

相关资料还显示，地业房地产曾开发过深圳后海公馆、城市假日、后海名苑居，蓝月湾畔、翠馨居、意馨居、十五峯等项目。而其掌握的旧改资源包括水湾1979、龙岗爱联村项目、龙岗回龙埔项目、龙岗盛平村项目、龙岗大鹏山海间项目、南山区龙井项目等。

另外，观点地产新媒体还注意到，深圳市场早于2013年即有传言称，盛平项目已被地业房地产卖给远洋地产了，该消息并指盛平项目的操作模式与南联旧改项目远洋新干线一样，均为股权交易。

据了解，南联旧改即为远洋地产进入深圳的第一个大型综合体项目——远洋新干线的前身，公司于2011年9月从深圳天基房地产手中收购而来。一个颇有意思的细节是，天基房地产同样为港澳台独资公司，公司董事长谌祖元的名字，也曾出现在远洋今年收购的荔山及盛平项目的董事会成员名单中。

一个合理的猜测是，无论是最早的南联项目，亦或是今年公布的水湾、荔山以及盛平项目，其背后的卖家都存在于相互关联的商业网络中。显然远洋地产无疑在深圳找到了一个相熟的“带头大哥”，后者在公司于深圳的拓展中发挥着不可小觑的作用。

现在，虽然远洋已经披露的旧改项目均为收购而来，但这并不代表远洋地产不会选择从项目竞标之初即开始介入。远洋地产董事局李明就曾在年中业绩会上透露，远洋地产在某个城市更新项目的村民投票中得票数远远超过另外两家竞争对手。这该表述也从侧面印证了远洋地产或正在尝试独资竞标深圳旧改项目。

需要指出的是，南联旧改以及水湾项目均是开盘前夕为远洋地产所收购，在此之前二者的拆迁分别经历了8年和6年的时间。也难怪理性的深圳市场人士对于其“千亿货值”并不感冒，因为如果远洋地产旧改项目一旦涉及到拆迁部分，其业绩兑现也必将经过漫长的时光。