五中全会启动“十三五” 房地产角色转换

10月29日，在京召开的十八届五中全会闭幕。全会认为，到2020年全面建成小康社会，是党确定的“两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标。“十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段。

在五中全会公报中，提出了全面建成小康社会新的目标要求：经济保持中高速增长，在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2020年翻一番。产业迈向中高端水平，消费对经济增长贡献明显加大，户籍人口城镇化率加快提高。农业现代化取得明显进展，人民生活水平和质量普遍提高，我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽，解决区域性整体贫困。国民素质和社会文明程度显著提高。生态环境质量总体改善。

五中全会决定全面放开二孩政策，以应对老龄化社会问题，人口红利在中远期将继续发挥效力。房地产行业也成为间接受益者，改善型住房的需求将继续增加。

此外，居民收入倍增计

被刷屏的“二孩” 房地产的新需求

在刚刚闭幕的十八届五中全会上，全面二孩政策的放开在人口政策上实现了重大突破。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，二孩家庭结构发生变化，住房需求势必会有影响，此时，改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

对此，交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时也指出，全面放开二孩政策对于改善人口的结构有一些好处，但不会引起人口的大幅增长。对于房地产的影响，还是取决于中产阶层人群的大小。随着人民收入的增长，比如人均GDP走到高于10000美元的阶段。收入越高，中产阶层的比例越大，而有能力供养二孩的比例随之增大，人口增加才会比较明显。

事实上，单独二孩政策实行以后，增加的生育数量非常有限。符合政策调整范围的一方为独生子女且已经育有一孩的“单独一孩”家庭有2000万。2014年7、8月份，全国每月申请量达到15万对左右，目前稳定在每月8万~9万对。截至2015年5月底，全国有145万对夫妇提出再生育申请，139万多对办理了手续，其中生育的并不多。

在人口红利对楼市影响趋弱的背景下，“二孩政策虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实。但对提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。”张宏伟表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，全面二孩政策首先会增加改善型住房需求。生育二孩的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求。2014年2月21日，北京正式实施“单独二孩”新政策前后从纯商品房住宅市场数据看，3~4居的成交量从过去20个月的45%扩大到50%。

另外，优质学区房在市场上一直较为紧缺，全面二孩政策放开将增加学区房需求，使学区房供不应求的现状愈发严峻。

对房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率，当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于上世纪70~90年代的第二、第三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。全面二孩政策的放开，未来带来人口红利的增加，长期来看会产生新增的房地产需求，但数量并不会扭转房地产走势。

以民生保障促“2020年倍增”

五中全会公报的看点还包括：一、增加公共服务供给：从解决人民最关心最直接最现实的利益问题入手，提高公共服务共建能力和共享水平；二、普及高中阶段教育：提高教育质量，推动义务教育均衡发展，普及高中阶段教育，逐步分类推进中等职业教育免除学杂费；三、居民收入将上涨：缩小收入差距，坚持居民收入增长与经济发展增长同步，劳动报酬提高与劳动生产率提高同步；四、基础养老金全国统一：实施全民参保计划，实现职工基础养老金全国统筹，划转部分国有资本充实社保基金，全面实施城乡居民大病保险制度；六、要素流动更充分自由：推动区域协调发展，塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局。

这些内容都是围绕民生保障展开，普及高中教育后，子女教育费用将降低。全民参保及基础养老金全国统筹将会在养老和医疗保障上减轻居民负担。而居民收入倍增计划，将大大提高居民的消费水平。国家对于区域协调发展的目标，将支持居民更加自由地流动。基本公共服务均等和共享水平的提高，解除了居民迁徙的障碍。在没有后顾之忧的情况下，居民更愿意改善生活。而居住条件的改善，将会首先提上日程。

房地产的“十三五”怎么样？

住建部对于“十三五”规划关于房地产行业的发展思路主基调已经清晰：即“十一五”“十二五”期间的大力快速建设阶段将告一段落，下一个五年主要是增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境。

在“十二五”规划纲要中，关于房地产行业的表述出现在城镇化的章节。“加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。”

对比上一个五年的提法，连平表示，“十三五”规划中，对于房地产抑制投机性需求可能不会再提了。“现在的房地产市场投资和投机的需求比过去减少很多，投机不是主要问题，而主要矛盾已经演变为库存比较高。虽然最近交易量有所回升，但是顶峰已经过去。房地产市场平稳健康发展仍然会是主旋律，房地产市场既不要太热，也不能过冷。”

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，在“十三五”期间要考虑的，一是城镇的常住家庭基本实现小康，二是实现房地产市场的平稳健康发展。

“加大改善型住房的支持力度，这里牵扯到全面实现小康的问题，包括要坚持盘活存量和有效存量相结合，要按照市场的真实需求来增加供应。”朱中一说。同时，新的业态也将成为发展新空间，“积极发展产业园区地产、旅游地产、老年地产、众创空间、社区商业服务网点等新的房地产业，适应产业发展和居民的需要”。

全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来房地产调控政策不支持改善型住房。小康社会的标准中，老百姓的幸福感也来源于住房条件的改善，政府就必须实打实地提高百姓住房消费能力，减少税费和利息负担。10月23日，央行再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2014年以来的第6次降息。业内人士指出，中国正经历着史上最低房贷利率的时期，未来对于房地产的宽松货币政策还将持续。