上海土地市场多番叫停后风云再起

一面是北京拍出天价地王令人咋舌，一面是上海带头紧抓政府调控；一边是惊人的狂热，一边是出奇的冷静。两个一线城市呈现出了截然不同的两种局面。上海市大刀阔斧重整格局，意味着上海土地市场即将迎来风雨。

如今上海的土地市场，可谓“山雨欲来风满楼”。

10月21日，上海青浦又一宗商住用地被叫停出让。在上海市政府发声收紧调控后短短10天之内，就有上海青浦区朱家角镇阁游路北侧D03-09地块、赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块、嘉定区嘉定新城A03-5地块、松江区车墩镇SJC10022单元13-07号地块等6宗土地接连被叫停出让，其中有3宗位于青浦。

上海多宗土地叫停出让的原因，不外乎是为了响应上海市委书记韩正在讲话中所提到的“增加中小套型的供应量”调整。事实上，上海供地不合理，中小套型供应偏低的问题的确存在。

一面是北京拍出天价地王令人咋舌，一面是上海带头紧抓政府调控；一边是惊人的狂热，一边是出奇的冷静。两个一线城市呈现出了截然不同的两种局面。上海市大刀阔斧重整格局，意味着上海土地市场即将迎来风雨。

中小套型化趋势明显

上海土地出让接连叫停的举动瞬间搅乱了整个市场，但更让人感到惊讶的是，第一个被叫停的杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块在10月16日重新挂牌出让时所调整的内容。据出让公告显示，该地块重新挂牌后，要求住宅套数不小于1319套；90平方米以下中小户型比例不低于60%，套数不小于660套；全装修住宅应占100%(不包含保障性住房等)；保障性住房套数不得少于412套。

当前，在新江湾板块90平方米内的户型几乎难寻。新江湾城地块重新挂牌后的调整可以说弥补了这一不足。但也有人质疑这并不符合市场逻辑。不只是新江湾城，10月26日，此前中止出让的嘉定区嘉定新城A03-5地块，也在大幅度增加中小户型比例后再次挂牌出让。

戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie告诉中国房地产报记者，正如上海市政府所言，现在上海房地产市场商业地产和投资性物业比重过大，而住宅市场中中小户型比重过小。从最近几则已挂牌的土地被叫停调整土地开发要求然后重新挂牌的消息来看，政府已经开始寻求改变。

旭辉上海事业部总经理助理金衍在接受中国房地产报记者采访时表示：“事实上，上海近两年中小套型化的趋势是比较明显的。此次上海市政府针对房地产市场的一系列引导，其实是对近几年来政府引导房地产市场主流方向的一种延续。当前旭辉的战略还是关注刚需，关注主流市场，所以政府新一轮方向性的引导对我们影响并不大。”

“中小户型虽然不愁卖，但是，利润空间还是比较低。对于增加中小户型的比例，还是需要分地区和市场来定。”上海某房企内部人士表示。

但金衍认为，并不是说增加中小套型就会降低产品的收益。这还与企业自身的经营能力、融资能力、开发周转速度、销售能力等密切相关。所以增加中小套型并不会对产品的利润有太大影响。旭辉近几年项目也主要是以中小套型为主，所以这样的调整与旭辉的战略是相契合的，并不会增加开发的难度。

辩证施治

新江湾城地块的调整改变了房企对该幅地块拿地的预期，更重要的是，在上海市范围内起到示范作用，对土地市场有降温作用。不少专业人士认为，增加中小户型供应的确是调整供需矛盾的“良方”，可谓是用心良苦，但在调整过程中应当避免“一刀切”。

据克尔瑞研究中心的研究数据显示，上海虽然中小套型比例不足，但在各环线间存在着鲜明差异。郊环线以内均呈现144平方米以上的大户型严重供不应求状态；其中内中环表现尤为明显，供求比仅为0.48，而且内中环有43%供应量集中在180平方米以上，但市场表现仍是供不应求。与之相反，郊环外是刚需置业者的聚集地，90平方米以下的户型更受欢迎，而144平方米以上的大户型因为性价比偏低，购房者的接受度不高，明显供大于求。

因此像郊环内，尤其是内环内这种大面积户型相对稀缺的区域，并不需要刻意增加中小套型的供应量。而郊环外区域土地供应结构应该更偏向于中小套型，更适合于增加90平方米以下的小户型，以满足刚需。如今郊环外大面积户型已经呈现出供过于求的现象，及时从土地供应上调整未来开发项目的产品结构更有利于楼市的健康发展。

需求挤压会加剧供求矛盾，进而导致相应产品价格非理性上涨，不利于市场的稳定发展。因此对于增加中小套型比例，调整供应结构并不能一概而论，应当根据各环线的需求而定。

除此之外，单是片面增加宅地供应中中小户型的数量并不解决上海宅地供应紧缺的根本问题。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，上海规划中的商住比例失衡是宅地供应不足的最大原因。特有的“双增双减”政策也大大影响了宅地供应。再加上过去几年中心城区旧改速度没跟上，也导致了市中心供地不足。

“捡漏”与“拿地王”

据中国房地产报记者观察，自上海市委领导对上海房地产市场存在两大结构问题的喊话后，上海近日来推地节奏明显放缓。上周，除了10月28日旭辉集团以12.36亿元拿下松江九亭的商办地块之外，土地市场鲜有动静。与北京33天拍出29幅土地相比，上海的土地市场的确冷清。但是综合今年以来上海土地市场的数据，不难发现，仍是整体看涨。

“上海城区土地可开发面积持续减少，中心区土地尤其是住宅用地供不应求，因此地价一直维持在高位。”Shaun Brodie表示：“3·30”新政以来，市场情绪明显好转，开发商拿地积极，各区政府适时推出几大优质地块导致地王频现，例如上海火车站北广场以北地块再创今年总价新高。

也有业内人士认为，土地规则的调整，无法改变土地市场向上的趋势。如今片刻的冷静也将淹没于接下来的土地市场热浪中。

11月，上海预计有9幅地块出让，其中普通商品房仅3幅，商住用地1幅，商办用地3幅，其他为餐饮旅馆业用地。Shaun Brodie表示，现阶段上海的地产商融资成本降低，渠道多元化，这将有助于掀起一场抢地浪潮。而且政府对改善型住房刺激的预热持续发酵。最近上海挂牌未出让的13宗土地起拍总价超过200亿元，其中不乏北外滩、苏河湾等优质地块，只是今年已经有数宗地王出现，不断刷新纪录。