真实购买力是一线城市房价上涨“天花板”

最近一段时间，在一线城市土地出让价格创新高的情况下，市场上有预期未来一线城市房价仍将继续大涨。虽然一线特大城市存在一定人口流入潜力，但房价上涨需要真实购买力来支撑。在房价压力负担过度向中低收入人群转移趋势下，真实购买力不足将形成一线城市房价上涨“天花板”。

特大城市发展将更多受到物理与社会管理限制。理论上，只要合理规范布局，现有城市形态可以容纳更多人口生存。但实际上，城市发展将日益受到物理与社会管理能力的制约。

从物理限制来说，城市人口日常生活消耗总量需求要受到供应的强力约束。水资源、食物的供应规模，在相当程度上受到地理气候限制，不能随意扩大生产。庞大人口规模的疏解也需要妥善处置。即使不考虑人口日常生活消耗因素，人口出行半径也将制约城市规模无限扩张。我国经济已经位居世界第二，一线特大城市基础设施远远好于大多数国际大都市。如果还以城市发展的历史轨迹分析我国特大城市未来发展的趋势，那么难免存在“刻舟求剑”的疏漏。事实上，在我国经济超越式发展的今天，北京、上海、广州、深圳等特大城市也处于全球城市发展的最前沿。而且一线特大城市与全球国际大都市比肩的房价也将阻止人口继续流入。

实际房价上涨将受到城市中低收入人群真实购买力制约。如果讨论名义房价涨幅，那么未来北京等一线城市房价翻番的可能性非常大。在信用货币制度下，信用货币名义价值失去发行准备支持与约束，因而从长期看存在单位购买力贬值的趋势。回顾人类历史，商品名义价格上升既是微观主体收入上升的作用，也有信用货币供应缺乏刚性约束的结果。但如果剔除物价上涨的影响，特别是在一个长周期内，将实际房价换算为房价与收入之间的比例关系，那么实际房价变化将更多受到真实购买力的约束。今年以来北京房价上涨是价格压力向下传导的结果。2015年1~10月，北京二手房成交量同比上涨翻番。相当部分人通过“置换链条”卖出旧房买入新房，支持了总价在千万元以上的豪宅需求。但置换链条向下传导，其末端为购买力有限的中低收入群体。除非这部分人群在国民收入分配体系中的结构出现改善，那么有限的购买力将无法支持特大城市不断攀升的地价，以及由此带来“住宅被豪宅化”的供应规模。应该看到，未来国家去住宅库存的政策重点将在非重点城市，一线城市很难惠及。大量房地产开发资金涌入一线大城市，未来可能也将面临去库存的压力。对很多房地产开发企业来说，大约2~3年的开发周期很难等到名义房价翻番的时刻。对此，不能不慎之又慎。

房地产业固然重要，但过度依赖房地产业也存在巨大的风险隐患。房地产业过度发达，与此有关的产业就会出现未来产能过剩的情况，钢铁业是一个明显的例子。房地产业过度发达，将导致其他产业得不到应有的重视，构成未来经济增长动力的战略性新兴产业发展滞后，将成为未来经济发展的重要隐患。房地产业过度发达，将导致社会投资投机气氛扩散，真正不利于“大众创业、万众创新”的局面形成。