北京30宗地王三成跨入解套冰河期 地价最高占到房价的七成

从今年初，北京丰台区白盆窑拍出总价地王后，北京土地市场就开启了近乎癫狂的地王模式，新晋地王不断加冕。时至今日，地王之火已经蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山区域，突破业内的传统认知。

在北京楼市上演已久的“新地王拍出、老地王解套”逻辑目前备受质疑。十几年来，北京的单价、总价地王项目不断迭代，但仍由相当一部分项目的去化情况不尽如人意。以北京市自2002年施行土地招拍挂制度以来30宗地王项目的房价、地价测算，30宗地王的地价平均占房价比达到42%

与土地成交火热同时出现的，还有退地事件。继碧桂园联合体拿地宣布退出后，又出现了央企联合体退地事件。当央企也在土地市场上表现愈加谨慎时，也意味着土地市场的风险已前所未有。

“地王去化周期加长，需要5至8年这个标准对于开发商来说，已经成为不接受也得接受的事实。”润泽墅郡销售总监吴优对中国房地产报记者坦言，因为房地产企业如果不拍地就没有业务可做，从企业性质来说，这是不得已。

“为什么今年下半年和年底有如此多开发商开始拍地，大家可能会有一个潜在的共识，就是北京是否有可能放开限购，因为有两个条件已经成熟，一个是开始换不动产证，或再为房地产税做准备，一个是未来北京实行积分落户政策。”吴优表示。

10年地王有人欢喜有人忧

每当市场诞生新的地王，市场上除了对未来房价的高预期外，对于地王项目的命运也都猜测纷纷。

中原地产首席分析师张大伟以北京市自2002年实施土地招拍挂制度以来的地价占房价比计算，30宗地王的地价平均占比达到42%。其中，活得最滋润的地王都在2009年之前，目前看，大部分地王销售总额都已经突破100亿元。

亚豪机构市场总监郭毅也分析认为，早期地王的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，能够很好地实现快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。

“比如2005年金地摘得的马驹桥地块和龙湖摘得的顺义后沙峪地块，分别开发了金地格林小镇和龙湖滟澜山，两项目于2007年年中先后入市，均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。”

但也并非所有地王都好过，从亚豪机构的统计来看，盘点北京10年地王，平均48个月才能达到盈亏平衡点。自2005年至2014年，10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面地价最高和溢价率最高的地块共20宗，除一块已退地外，其余19宗地王中除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均已上市，从拿地到首套签约的平均周期为28个月，相比12~18个月的正常节奏，地王盘的上市周期明显滞后。

最漫长的地块当属李泽楷旗下的子公司于2006年竞得的工体北路4号院地块，沿袭港派传统的囤地增值的开发模式，该地块在静止3年后，被李泽楷卖给了瑞安置业，又经历了2年时间，才于2011年12月开始销售，该宗地块从出让到入市的时间整整跨过了5年。

据亚豪机构统计显示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个地王盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。

而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。19个地王盘中仍有8个的销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目是2011年至2014年每一年的单价地王和溢价率地王。也就是说，2011年之后的地王，至今仍未解套。

新地王何去何从？

市场中有一部分人认为，北京土地越来越稀缺，北京的地王早晚会解套。但问题是，多年不见的退地现象，最近就发生了两起，让人们不得不为地王的命运而担忧。

2009年北京出现了第一起地王退地事件，大龙地产拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区双料地王地块，而后由于逾期未签订土地出让合同，被取消竞得资格。而时隔6年，在土地市场非常焦灼的阶段，退地事件再次出现，更值得关注的是不差钱的央企也陷入退地风波。

继今年碧桂园退地之后，11月2日，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元，现场竞得“公共租赁住房”面积27000平方米的丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，溢价率为50%。经测算，这块地实际楼面地价高达56000元/平方米，成为历史上总价第三高的地块。由于土地的最终价格超过了预算，华润置地和招商局置地决定退出。

与此前的退地不同的是，今年出现的两起退地事件，都是联合体项目中的一方。而原因也都是因为联合体其中一方的土地报价超过了预定上限。退出一方认为超过这一上限则存在一定的市场风险。

在中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东看来，按现在的地王供应和去化来看，在现有的限购条件下“15万+”的项目去化要8年。“如果以总价计算，2000万元以上的房子去化需要5至8年，3000万元以上的房子需要8至10年。”

尽管行业内对于北京未来地价、房价以及房企去化的担忧日渐加深，但从今年北京市的推地节奏来看，似乎并没有受到市场舆论的影响。

截至11月24日，2015年内北京土地出让金达到1920.77亿元，超过2014年全年的1916.9亿元，创历史新高。

“参照去年北京财政和土地出让在45%至50%的比例，按照现在北京宏观经济数据来看，如果今年土地财政要占到45%以上，到年底还会有更多的地推出，今年的土地出让金超2000亿元就是北京的财政任务。”刘东如是表示。