深圳已进入豪宅时代 未来单价10万元或成标准价

深圳，今年以来被冠以“全国房价涨幅第一”、“房价直逼香港”等一系列凸显其高房价的称谓。如今更是成为众多房企眼红的地方，立志要拿下深圳市场，特别是豪宅市场。有业内人士预测未来5年，房价10万元/平方米或成标准价，“像深圳前海这样特殊的区域，20万元/平方米已经成了友情价”。

豪宅去化仅需9个月

深圳关内的福田区、南山区新房均价如今已轻松破7万元/平方米，成了刚需客户可望而不可求的购房目标。

中国指数研究院公布的研究报告中，今年上半年，深圳高端住宅的成交均价从2014年上半年的61986元/平方米攀升至80148元/平方米。上半年单价前十楼盘的均价超过8万元/平方米，较去年同期上涨29%。

而深圳楼市火爆的行情也造成了新房库存大幅回落。深圳中原研究中心数据显示，截至2015年11月19日，深圳商品房可售套数为33108套，去化周期在6至7个月。截至2015年10月31日，深圳一手豪宅可售套数为6880套，去化周期为9个月。

去化周期9个月意味着什么？住建部原副部长齐骥曾提出，“高库存”的标准是“指一个城市的住房库存量超过合理区间，即高过1年到1年半的销售量”。一个城市的去化期超过12个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。很明显，深圳豪宅市场处于合理空间。

同时，深圳楼市的高价驱动力也已发生了改变。克而瑞研究中心监测，中高端和豪宅成交金额占比一直在稳步上升。2014年，深圳豪宅成交金额占比为16%，到2015年8月深圳豪宅成交金额比重已经涨至23%。大户型、豪宅化直接拉动了深圳新房价格节节攀升。今年10月，深圳楼市144平方米以上户型供应占比高达29%。深圳中原市场研究中心根据在建项目进度预测，2015年底前还将有超过10个大面积楼盘入市。

深圳豪宅不愁卖

很多人会质疑，这么贵的房子真的卖得出去吗？以后海片区为例，从2003年开始为深圳批量供应海景豪宅，区域价格从4000多元/平方米起跳，经历了一路上涨，目前已是深圳均价最高的片区。位于该片区的深圳湾一号，5号楼在售510平方米的房源，市场单价达19万元/平方米，总价是9690万元。根据中国房地产报记者查阅深圳市规土委一手房源信息，备案的5号楼从21至49层均有一套单位建筑面积超过510平方米，目前有10套待售。而据克而瑞研究中心监测，仅深圳湾1号项目今年前11月已售出141套，成交金额超过51亿元。

位于深圳福田CBD中心的深圳中心·天元，作为该片区唯一在售项目，据中国房地产报记者现场了解，7月首次开盘推出的321套公寓，均价在9.5万元/平方米，目前已经处于清盘状态。“深圳有很多隐藏的富豪，项目所在的岗厦村，有不少村民的身家就达10亿元。还有很多客户是金融高管，所以项目去化得很快。”该项目的一位相关销售人员对此表示。

和其他一线城市不同，深圳楼市高房价、去化快，也成为众多房企眼红的地方。随着深圳土地资源越来越稀缺，尤其是中心区地段，住宅新增基本依赖旧改项目，拿地成本和时间都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化的原因。

对于想在深圳长远立足的房企而言，大多需要付出昂贵的代价获取土地，为了获取合理利润，房价也只能水涨船高。

日前，多个旧改项目都蝶变成豪宅面市，例如原赛格日立厂房旧改项目变身为深业上城，价格在8万元至12万元/平方米。鹿丹村旧改项目变身为中海天钻，价格也超10万元/平方米。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前整体政策环境有所松动，随着产业升级转变、住房需求量的加大，深圳房价整体上扬，使得深圳豪宅市场处于快速上涨的通道。“现在2000万元只是豪宅的入门价格，销售一套豪宅相当于三套普通住宅，销售业绩容易提升，开发商更愿意供应豪宅产品，未来深圳豪宅会是稳定上涨的态势。”

“深圳房地产市场供求紧张、用地紧张，又是深交所所在资本市场的核心城市，是特殊的房地产市场。”深圳市房地产研究中心主任王锋则认为，深圳高端群体的流动性大，短期供求关系紧张还会造成豪宅价格进一步上涨。