上海中心与迪士尼双双助阵浦东新房均价达5.7万元_财经频道

今年11月末，上海浦东商品住宅均价突破5.7万元/平方米，远超普陀、闵行等传统高价区。其中，因汤臣一品两套豪宅的成交，陆家嘴滨江板块均价飙升至18万元/平方米，塘桥和洋泾板块的房价也在不断利好中趋近8万元/平方米。

老上海人口中“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，已经随着浦东各板块的成熟发展不攻自破。从前的价值洼地，如今已然转变为驱动上海房价领涨的主力军。

11月初，上海中心37层的观复博物馆与B5层的观复宝库正式亮相。随着上海中心进入使用前最后的准备阶段，其对于陆家嘴国际金融中心，乃至整个浦东的影响正在逐步显现。

不只是上海中心即将入市，位于浦东川沙的迪士尼度假区也在从交通、旅游、文化、就业等方面影响着浦东和上海的发展。日前，上海迪士尼度假区公布了六大园区景点位置图。

按照上海市委组织部的保守估计，上海迪士尼第一年的旅客人流量将在1250万人左右，而迪士尼板块预计的消费增量也有望达到500亿元人民币。

上海中心引领陆家嘴垂直发展

有人说，上海浦东的陆家嘴是中国经济的缩影。在中国经济大跨步进入世界舞台的25年里，陆家嘴也被打造成为中国经济的强大引擎。如今，高达632米的上海中心即将正式投入使用，成为激活板块潜力的新动力。

上海中心总经理顾建平告诉中国房地产报记者：“把上海中心建成中国最高的楼，并不是我们开发的根本目的。打造上海中心更多的是想要探索这样一座核心区内综合体，能够为租户、周边区域以及这个城市带来什么样的新概念。”

顾建平介绍，目前上海中心把地下五层，最普通、最不值钱的位置打造成了文物艺术的保险箱业务，再通过保险箱业务的运转使博物馆能够持续地发展。

从办公室租赁空间来看， 2000年开始陆家嘴有了比较大的发展，2002年小陆家嘴板块甲级写字楼的累计供应量约为60万平方米。随外资银行入驻小陆家嘴，2005年到2008年期间达到140万平方米，是一个大飞跃的年代。随后，金融海啸的出现给陆家嘴带来巨大的打击，空置率也激增到30%。2009年中国经济再度崛起后，上海的写字楼迅速被消化，2013的空置率仅0.9%。而上海中心大体量办公区域的入市也必将再次改写陆家嘴的写字楼市场格局。

“虽然陆家嘴2015年迎来入市新高峰，但很快被大型国际和国内公司消化完毕，截至目前，空置率仅为1.6%。预期在2016年入市的上海中心，目前已刷新甲级写字楼预租的纪录；来年空置率将会持续走低，控制在3%以内。”戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英表示。

迪士尼效应浸透浦东

一面是上海中心引领陆家嘴跨向新的阶段，另一面迪士尼主题乐园的即将开幕也在时刻驱动着浦东的发展。

11月24日，据上海市交通委消息，上海将新辟机场九线和机场一线B线。其中，乘坐机场一线B线将从上海两大机场直达迪士尼乐园。

上海市交通部门相关人士表示，虹桥枢纽与浦东机场之间原本有地铁二号线、机场一线，考虑到未来迪士尼开通可能带来的大客流，决定增开一条商旅快线。新辟的机场一线B线，起点为浦东机场和虹桥枢纽东中心，途中有一站就是迪士尼乐园公交枢纽。

由于浦东为新开发区域，因此极具交通便利优势。随着迪士尼的规划不断深入，地铁与机场等方面的扩建一直在继续。此次开通机场专线，不仅连接了迪士尼和上海的两大机场，更让浦东和浦西缩短了距离。

迪士尼的落成必将会为上海带来更多的游客。中国房地产报记者还发现，近日11号线地铁线路标识上，罗山路到迪士尼站点已经贴出，这也意味着地铁11号线通向迪士尼指日可待。

随着迪士尼板块与浦东交通的逐渐完善，浦东也将为上海带来更多旅游产业的新机遇。

近日，绿地控股通过股权收购的方式，获得上海浦东滨海旅游地产项目，规划打造沪上近郊度假项目绿地国际度假村。此次绿地收购的绿地国际度假村项目位于浦东三甲港，毗邻浦东国际机场，距离迪士尼乐园10分钟车程。绿地控股方面表示：“项目建成后将充分依托周边环境资源以及浦东迪士尼乐园的辐射效应，成为上海近郊度假的新热点。”

迪士尼的辐射效应不仅带动了浦东旅游产业的发展，同时创造了更多的就业岗位。10月21日至24日上海迪士尼度假区在上海人才大厦举行首轮招聘，为开幕做准备。上海迪士尼度假区总经理郭伟诚表示：“未来我们将为上海及全国各类人才提供众多就业机会。”

多板块五年来价格翻番

事实上，浦东板块的崛起，也具体地表现在区域房价上涨与成交量的攀升上。

从上海浦东房价的历史数据可以发现，自2012年起，浦东新区新房的成交量开始大幅攀升，单价也逐年上涨，浦东的销售均价从2010年的36326元/平方米上涨至2015年11月的57194元/平方米，直冲“六万元大关”。

随着浦东开发速度加快，区域日趋成熟，也有越来越多的开发商选择浦东。上海某房企内部人士告诉中国房地产报记者，浦东作为新区近年来发展迅速，无论是住宅还是商业很有潜力。“尤其是住宅，从高端到刚需一应俱全，能够吸引不同需求的消费者。从目前市场上的项目来看，现在很多房企选择将上海的重点布局放在浦东。”

上海金融中心所在的陆家嘴滨江板块虽然成交量不高，但区域房价一直高位徘徊，单价惊人，在2014年单价一度突破每平方米12.5万元。因世博会召开而日渐成熟的世博板块也稳步升值，销售价格从2010年的25634元/平方米涨至2015年11月的49936元/平方米。另外占据世博园区四分之三面积的浦东三林板块，也是世博会建设阶段最大的受益者，房价从2010年的32987元/平方米涨至2015年11月的50365元/平方米。

目前，陆家嘴板块在发展成型之后，其优势逐步由滨江向腹地延伸。当陆家嘴板块趋于饱和后，位处其正东面的源深、洋泾区域也开始进入了市场的视野，目前的销售价格也涨至每平方米近8万元，与2010年相比翻了一倍。

就连偏远的川沙板块，在迪士尼效应的驱动下，近年来房价也开始水涨船高，从住宅到商业都迎来了量价齐升。

从功能特点上来看，浦东新区的各个板块定位不同。陆家嘴独具金融功能，张江作为高科技园区具备人才优势，川沙板块有旅游产业发展空间，为浦东构建出了相互促进支撑局面。换言之，相比浦西，浦东在空间、人才导入和区域功能等方面，都拥有更多的发展空间。

在戴德梁行华东区董事总经理刘小华看来：“上海是一个重要的国际金融中心，而浦东这25年来的开发开放更是中国改革开放成功的象征和上海现代化建设的缩影。尤其是浦东的房地产业，经过前几年的蓄势积累，正在一跃成为上海经济发展的主角。”