“激进”扩张背后 宝能地产疑云

“从我们得到的消息看，这个项目(住宅部分)有可能延期交房。”天津宝能城项目的一名销售人员表示，“不用担心，据说公司已经准备好了违约金。”

近年来一直激进扩张的宝能地产，正笼罩在一片疑云之中。21世纪经济报道记者调查发现，尽管没有证据直接证明宝能地产的资金链存在问题，但不断曝出的退地、停工和延期交房等现象，仍然构成了外界对宝能的另一种认识。

作为房地产业的后来者，宝能在各地扩张中的大手笔屡屡令业界侧目。尤其在房地产市场出现下行趋势之时，这种大手笔容易被扣上“激进”的帽子。业内人士指出，宝能旗下的房地产项目主要分布于二三线城市，若这些城市的风险加剧，无疑将给宝能的资金链带来巨大压力。

延期交房背后

宝能城项目位于天津市东丽区空港区域，是一座体量达230万平方米的大型综合体项目，涵盖住宅、商业、办公、物流等多重业态。其中住宅以小高层为主，主打99平方米至140平方米的改善型产品。

销售人员介绍，宝能于2013年获取该宗土地，目前住宅部分的第一期已进入到销售阶段。其中，一期的1号楼、2号楼、17号楼、18号楼等几栋住宅最早销售，并于去年售罄。按照约定，交房时间为明年3月。

但从本周以来，有业主不断询问交房日期等问题。因为他们发现，进入项目现场的道路被封了。“项目已经封顶了，但不知道为什么忽然封路了，所以来看看。”售楼处的一位购房者向21世纪经济报道记者表示。

销售人员对此的答复是，过几天有领导检查，所以施工现场需要封闭整改，但不会太久。

购房者担心的交房时间问题，仍然有可能成为现实。售楼处现场的一位销售人员向记者表示，由于天气寒冷影响施工进度等缘故，原定于明年3月交房的几栋住宅楼有可能推迟到明年6月交房。

“但不用担心，公司已经准备好了违约金。”这名销售人员说，这只是她得到的“内部消息”。她同时也强调，如果出现违约，购房者会很乐意接受补偿，因为“这个区域需要几年才能培育成熟，就算按时收房，也不会很快住进来”。

购房者的担心不无道理。宝能地产在天津开发的一个公寓项目“现代科技广场”，已经出现延期交房的现象。今年10月，宝能在项目售楼处发布公告称，变更后的交付时间为2016年8月31日前，比最初约定的时间推迟了一年。

根据公告内容，延期交房的原因主要有二：一为项目施工过程中，相邻方刻意阻挠导致工期延误严重；二为项目的原燃气建设方案最终未能通过主管部门的批准。

在补偿方面，公司同样颇为“大方”，表示按照合同约定的标准进行补偿。也即补偿金额相当于已支付房款的1年期贷款基准利率。若有意退房的，也可进行适当补偿，补偿金额由双方另行协商。

此外，有知情人士向21世纪经济报道证实，受各种原因影响，上述项目在2014年还曾多次停工，并一度爆出裁员和讨薪风波。

天津房地产界人士向21世纪经济报道记者表示，宝能属于天津楼市的后来者，且所占市场份额不大。但从近几年连续获取大体量地块的举动来看，步伐颇为激进。但如今天津楼市供应较为充足，其项目的位置相对偏僻，不排除未来面临去化压力的可能性。

“激进”的印象

在宝能集团的业务划分中，房地产开发业务属于“综合物业开发”业务，后者则是宝能集团的6大业务板块之一，其余5个分别是现代物流、商业运营、文化旅游、民生产业和金融产业。

事实上，这几个业务板块互有交叉。在房地产开发中，宝能曾大量获取综合类地块，其物流、商业等业态往往会放在综合体中一并开发和运营。

官网信息显示，宝能旗下的房地产项目共有53个，分布在全国20多个城市。从体量上看，相当于一个中型开发商的规模。若考虑到宝能从2009年才开始全国布局，这样的速度可谓惊人。从区域上看，除珠三角、长三角和京津冀区域外，宝能还在沈阳、西安、乌鲁木齐有布局。从产品线上看，共分城市综合体、现代社区和都市产业园三类。

在快速布局同时，宝能容易给人留下激进甚至冒进的印象。除天津外，宝能在安徽的项目进展同样不顺利。

今年9月，芜湖市国土局发出两份通知函，收回宝能于2013年5月和2014年1月获取的三宗土地，理由是截至发函之日，宝能仍未缴纳除履约金外的土地出让金。宝能在三宗地块上交纳的1.2亿元履约金不予退还。对此，宝能芜湖公司负责人曾公开表示，为减小损失，宝能是主动退还这三宗土地。但这仍然引发了宝能资金链紧张的猜测。同时，对宝能扩张过于激进和盲目的质疑也开始蔓延。

21世纪经济报道记者还了解到，同样属于大体量综合体项目的安徽合肥宝能城，目前也处于停工状态。原因在于项目方欲修改规划，但政府部门并未应允。

在此之前，合肥宝能城项目即备受质疑，因为在其所处的区域中，综合体供应过剩。在万达、恒大的“夹击”下，宝能的前景不被看好。

据了解，除了天津、安徽外，宝能在云浮、肇庆和南宁等地的项目也曾被爆出现停工、烂尾等现象。虽未被证实，但一度引发购房者的担忧。但这种猜想多停留于网络上的爆料，并未有确凿证据证实。

但宝能的扩张速度已经引起外界关注。一位不具名的分析师向21世纪经济报道表示，在宝能投入房地产开发的资金中，有相当部分来自旗下的保险资金，以及信托产品，所用杠杆较足。一旦市场出现风险，容易牵一发动全身。

他还表示，宝能的区域布局虽然以三大核心区为中心，但二三线城市居多。在当前房地产市场下行压力较大的情况下，这些城市容易出现去化压力，并给企业带来资金的风险。