深圳公布城市更新项目名单 旧改脚步加快吸引资本

近期，深圳市规土委陆续公示了第三批和第四批城市更新项目名单。截至目前，深圳已确权、在建、拟建及意向开发的旧改项目共有280个。未来深圳需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里。

据经济观察报12月20日消息，深圳市对于城市更新的扶持政策特别规定：鼓励金融机构创新产品，通过构建融资平台、提供贷款，建立担保机制等方式，对城市更新项目予以支持。同时，批准设立城市更新局以统筹工作。

地产国企和央企是基金公司投资旧改合作的主力。一位长期关注旧改的律师告诉表示，央企中粮地产在深圳的旧改项目基本都引入了基金合作的模式进行融资。

从产品设计来看，旧改类地产基金的投资策略与风控模式和其他地产基金类似，主要以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。

其本质是，地产私募基金把钱借给开发商后，开发商要保证私募基金每年固定的回报，私募基金在投资期满进行结算时，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。

近年，地产基金股权投资的比例开始上升，更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资。

在退出机制上，通过股权转让，基金可以选择在目标项目全部可售面积的销售率达到85%之日或全部股权投资款到账之日起满36个月之日，以约定的价值评估方式转让持有的项目公司49%的股权实现退出。深圳中粮对目标股权具有优先购买权。

目前中粮在深圳共持有5个旧改项目，总旧改面积37.9万平方米。中粮方面向经济观察报表示，旧改是中粮地产目前主要的土地获取路径，目前中粮深圳在建的3个旧改项目中，有2个项目运用了相似的基金操作模式：和基金合作通过股权增资和提供股东借款的方式对项目公司进行投资。

私募基金投旧改的原因之一是，相比周边需要通过公开拍卖的地块，那些早先通过参与旧改获取的土地，不仅位置更为核心，地价也较低。如基金、信托资金早期便参与投资，获利比正常房地产项目都要丰厚。

但旧改实际操作难度难以预计，主要体现在时间成本上。从纳入城市更新计划到开盘销售，旧改项目周期一般在3-4年，时间长的可达7-8年，部分如华润大冲村、鹿丹村等旧改项目甚至超过10年。若先期投入的都成为沉淀资金，容易陷入进退维谷的状态。

有地产基金业内人士表示，涉及旧改类的项目，他们主要关注的因素不是地块能否按时完成旧改，而是融资方是否有充足的还款能力。最好是项目公司股东方拥有强大的背景，自身流动性较有保障，或是拆迁已经接近完成，项目即将发售能快速回笼资金。A股中华侨城、招商地产、万科A、深振业A等，为深圳本地房产上市公司。