深圳投资客涌入 东莞“临深片区”房价翻番

随着深圳房价越来越高不可攀，很多深圳人将目光投向了距离最近的东莞。东莞“临深片区”的深圳客占比从年初的不到20%猛增至72%。甚至有的楼盘深圳客占比高达9 成。东莞房价随之上涨到1.2 万至1.3 万元/ 平方米，接近翻番。

白天开车去深圳上班，晚上回东莞家里休息，已经成了在莞买房的深圳人的生活常态。随着深圳房价越来越高不可攀，有很多深圳人将目光投向了距离最近的东莞市，这导致了东莞“临深片区”的供应告急，目前库存去化周期仅为2.8个月。深圳客在东莞“临深片区”购买占比从年初的不到20%，大涨至72%。

深圳客占据东莞半壁江山

11月底，深圳市大手笔回购四条高速，2016年将实行免费通行，除带动深圳沿线地价上涨外，对于促进深圳外溢至东莞置业也有重大的推动作用。交通成本的下降，令越来越多的深圳客开始了跨城生活。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，目前东莞楼市形成了以虎岗高速为分割线以南的“大临深片区”格局，其中包括凤岗、塘厦、清溪、黄江、樟木头、长安、虎门、松山湖、大朗、常平、大岭山和沙田等，共12个区域，占东莞区域总数量的36%。

2015年11月东莞“大临深片区”(凤岗、塘厦、清溪等约12个区域)整体均价约11005元/平方米，同比上涨约16%；而“非大临深片区”均价约8914元/平方米，同比上涨仅1%，整体与去年基本持平。

“大临深片区”的房价上涨，源自今年深圳人来东莞置业的比例不断攀升，东莞中原研究部监测数据显示，东莞“临深片区”的深圳客占比从年初的不到20%猛增至72%。甚至有的楼盘深圳客占比高达9成。

“买东莞房子就是为了投资，未来交通方便，有城际高铁和地铁，拉近莞深距离，相信升值潜力巨大。”来自深圳的购房者陈先生对中国房地产报记者表示，东莞市2万元/平方米以内的房价都是可以接受的。像陈先生这类投资客并不少。统计显示，目前在“临深片区”置业的所有深圳客户中，投资兼自住占据主流，纯自住的需求比例反倒不足一半。

东莞中原策略研究中心总监车德锐对中国房地产报记者解释，今年“临深片区”的深圳客比例增加是从5月份开始的，一方面股市引起的大量资金流入，另一方面还是东莞与深圳的房价差，“5月份东莞‘临深片区’均价才9000元/平方米，深圳当时已经3万至4万元/平方米，引起了很多深圳购房需求外溢。而随着投资客进入东莞，本地房价上涨到1.2万至1.3万元/平方米，可以说接近翻了一番。”

“临深片区”价格洼地库存告急

购房者的心理差价战，源自今年深圳楼价大幅上涨。深圳本地曾经的“价格洼地”已经越来越少，这让不少购房者始料未及。

很多人一开始都看不上的深圳龙华新区，年初的区域成交均价才“2字头”，到了年底这一区域的房价已经突破4万元大关，龙华地王项目更是达到了6.1万元/平方米。在深圳不少类似龙华新区的“价格洼地”都蜕变成令刚需客高不可攀的区域，而东莞“临深片区”“1字头”的成交均价，对购房者来说无疑有着巨大的吸引力。

“深圳中心区房价上涨过快，普通刚需群体因收入有限，受高房价挤压只能外溢购房。”合富辉煌深圳公司董事总经理李举明分析认为。深圳版图呈扁长形，东西长南北短。相比较深圳东部大鹏新区、坪山新区，东莞市的“临深片区”虽心理距离较远，但实际物理距离颇近，成了吸引因素。这也导致了东莞临近深圳龙岗、龙华和宝安的大部分镇区库存量告急。

从去年第二季度开始，“临深片区”的供应明显减少，由于区域市场需求量大，“临深片区”的库存危机开始逐步显现。

根据东莞中原研究中心监测显示，截至今年11月底，东莞“临深片区”可售套数为5270套，为552159平方米，按照去年平均每个月的成交量268500平方米计算，去化周期仅为2.8个月。而随着“临深片区”的供应不足情况进一步加剧，再加上部分楼盘涨价过猛，深圳客也开始外溢至东莞其他镇区。

万科碧桂园拿下多宗东莞地块

“临深片区”之所以热卖，坊间盛传凤岗镇未来会并入深圳的传言是重要推手，目前该镇近9成购房者为深圳客，这也成了凤岗房价大涨的推手。数据显示，11月东莞市凤岗区域的成交均价为14802元/平方米，较今年1月份上涨3536元/平方米，涨幅高达31%，个别洋房均价甚至过2万元/平方米，成为东莞涨幅最快、目前均价最高的区域。

而另一个上涨较快的东莞市松湖片区，继10月夺得全市成交主导地位后，11月以约37万平方米的住宅成交量持续主导东莞楼市，占全市住宅成交总量的31%。

今年下半年，由于深圳客购买力太强，“临深片区”楼市库存不足，处于“非临深片区”的松山湖也接收了不少外溢购买力。作为高新技术产业园区的松山湖，由于政府限制土地供应，该区域的房子可谓卖一套少一套。据东莞中原研究部不完全统计显示，松山湖片区的新盘已基本入市完毕，接下来松山湖片区供应量将逐步减少。这导致了周边的城镇在近期的土地拍卖中，受到开发商的追捧。

去年，大朗土地的楼面地价仅在1800元至2000元/平方米，而在今年12月，碧桂园拿下的新晋大朗地王的楼面地价高达6665元/平方米，而目前大朗楼盘定价普遍在7000元至10000元/平方米。

截至今年12月，万科在东莞已拍下了6宗商住地块，碧桂园也拍下了7宗商住地块。明后年两大开发商在东莞市场“肉搏战”将更为激烈。

亦有业内人士表示担忧，地王频出的松湖片区和滨海片区，过于依赖深圳客市场，存在的隐患也较大，“如果深圳房价回落，深圳购房者回归深圳购房，或大量转移到惠州等其他城市区买房，而东莞的本土购买力又不足以支撑目前高昂房价，这会造成很大的潜在风险。”

“明年东莞楼市还是处于供不应求的状态，房价还会上升，但上升幅度会趋缓。”车德锐预测称。