第四轮大宽松到来房地产短期内恐难成宏观经济推手

今年的中央经济工作会议报告中，罕见的用了325个字符，论述房地产去库存的重要性。业内人士看来，房地产市场即将迎来政策层面史上第四次“大宽松时代”。但各机构的总体结论十分一致，即短期内，房地产很难成为宏观经济的“增长推手”。

中央经济工作会议史无前例地大篇幅提及房地产，正在开启楼市一个新的“大宽松”时代。

业内人士指出，回顾我国房地产调控史，过去曾有三个相对宽松的时代，分别肇始于1992年房改起步之初、1998年全面启动市场化改革、2008年金融危机后的救市。如今各项政策环境的宽松，意味着房地产业已迎来第四个大宽松时代。

此轮以“供给侧改革”为主导的市场宽松，被认为将对房地产市场带来刺激，并使得市场销售维持在高位。但由于长期供应过剩的累积，明年的房地产开发投资、新开工等指标恐难有起色。也即，房地产业短期内仍难成为宏观经济的推手。

三度迎来宽松环境

“以前历届中央经济工作会议，对房地产的阐述，从未超过300字。而2014年12月的中央经济工作会议中，更是只字未提房地产。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，今年的中央经济工作会议报告中，罕见的用了325个字符，论述房地产去库存的重要性。

这种“浓墨重彩”的背后，被认为隐含了监管层对于房地产的一种态度。分析指出，按照中央经济工作会议和中央城市工作会议的口径，未来还将有细化的房地产政策出台，可能涉及政府回购商品房用作保障房、农民购房优惠、房贷利息抵个税等，甚至可能包括下调首付比例。

在很多业内人士看来，房地产市场即将迎来政策层面的“大宽松”。这也是我国房地产市场的第四次“大宽松时代”。

第一次大宽松肇始于1992年房改之初。随着住房公积金制度的全面推行，广州、深圳、海南等城市吹响房地产开发等号角，社会贷款充裕，房地产投资增速加快。但随着海南房地产泡沫破裂和1993年紧缩性政策等推出，这一时代很快结束。

第二次大宽松始于1998年。福利分房制度全面取消，对商品房价格的管制取消，预示着房地产全面启动市场化改革。到2002年，随着央行降息、土地招拍挂制度出台，政策环境极度宽松。此后虽不断有政策打压，但房地产市场始终保持快速发展，直到2008年，金融危机刺破市场过热的泡沫。

第三次大宽松始于2008年末。为应对市场下行，“降息降税降首付”等一系列组合拳打出。从2009年到2014年上半年，房地产市场始终保持快速增长，市场规模屡创新高。

2014年下半年“9·30新政”出台，即被认为是第四次大宽松的开启。今年3月30日和9月30日，监管层连续发布松绑楼市的政策，预示着房地产政策环境不断向好。

业内人士指出，与2008年末和2009年初的市场环境相比，当前市场在信贷杠杆、税费优惠等方面均有下调空间。因此，随着年末中央经济工作会议的定调，未来房地产市场的环境还将持续宽松。

供需格局反转

尽管宽松的政策环境“似曾相识”，但市场状况已与此前不可同日而语。此前的几轮大宽松之际，房地产业正处在增长期，市场规模尚未到达顶点。经过此后几年房地产投资连续高速增长，市场已出现明显的“供大于求”局面，增长乏力。

来自国家统计局的数据显示，截至今年11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，创历史新高。与2011年相比，增长幅度超过100%。

库存过大也影响了市场信心。今年前11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增速仅为1.3%，创历史次低点(最低点在2009年2月，房地产开发投资累计增速为1%)。且已连续多月低于同期的固定资产投资增速。

同期，全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降33.1%，土地成交价款下降26.0%。连续多月保持负增长。

“房地产核心指标仍然在拖经济的‘后腿’。”杨红旭向21世纪经济报道记者表示，尽管今年以来房地产市场交易明显回暖，但销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。

杨红旭续称其原因在于，其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二，作为“三驾马车”的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。

与此同时，市场分化的局面也正加剧。多数二三四线城市的房地产市场，都出现明显的供应过剩局面。一线城市和部分东部核心城市的市场，仍然处于供不应求状态。过去几年来，一线城市和其他城市在房价增速、投资趋势、政策方向等方面的分化愈加明显。

短期内难成经济推手

在新一轮市场宽松的环境下，房地产市场能够有何表现？21世纪经济报道记者综合多家券商的报告发现，尽管各机构在单个指标的判断上略有不同，但其总体结论仍然十分一致，即短期内，房地产很难成为宏观经济的“增长推手”。

中银国际的报告指出，从人口年龄结构来看，我国目前处于住宅需求的顶部区域，但考虑到明年积极推行的“去库存”战略，二三线楼市有望释放一定的销售弹性。预计2016年全国商品房销售面积同比增长5%，销售额同比增长7.6%。

上游方面，行业投资已经进入低速运行的新常态。由于今年购地量大幅减少，预计明年上半年新开工持续低迷，施工面积也将受此拖累。综合来看，预计2016年房地产投资增速为2.8%，新开工面积同比下降10%，竣工面积同比增长4%。

中信建投的观点与此略有出入，该机构预计，2016年全国销售面积同比下降4.5%，销售金额同比下降1.8%。理由在于，需求的累积需要周期，明年从大概率上看是市场的“小年”。但该机构也指出，未来不排除考虑由于流动性环境变化对销售预期进行调整。

对于2016年的房地产投资增速，该机构预计为2.6%。

相比之下，平安证券的观点较为悲观。该机构认为，由于新开工及土地购置下行，2016年行业投资增速有进一步下行的压力。预计2016年全国房地产投资增速同比增长1%，新开工同比增长-5%，土地成交价款同比增长3%。

平安证券指出，2016年房地产对经济的拖累将更为严重，主要体现在两个层面：第一个层面是房地产投资增速有进一步下行的压力，这主要与房地产行业的中长期拐点有关。

另一个层面是结构性矛盾。未来随着城市扩张乏力及对于征地的限制， 城市扩张增速显著放缓。这种结构性变化已打破企业家对“周期”的幻想，由于土地价格上升挤压公司利润，行业利润下行的变化短期内不可逆转。

但对于房价走势，上述机构都认为明年房价存在上涨压力，一二线城市房价甚至面临大幅上升风险。平安证券预测，明年一线城市房价上升10%，二线城市上升3%，三四线城市同比持平。