行业变革催生地产人离职创业 寻找产业链价值

一位西方哲人曾说过：“你生命的前半辈子或许属于别人，活在别人的认为里。那把后半辈子还给你自己，去追随你内在的声音。”这句话用来形容今年以来房地产行业的职业经理人离职时的心态并不为过。

2015年初，以上实城开(00563.HK)董事局主席兼执行董事倪建达离开体制内为开头，民企则以万科(000002.SZ)高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长毛大庆打出第一发子弹，职业经理人离职潮拉开序幕。

后来的故事，就是一串熟悉的人名：蔡雪梅、曲咏海、陈凯、赵男男，带出一连串房企：世茂房地产(0813.HK)、星河湾、金融街(000402.SZ)、保利置业(00119.HK)、协信、阳光城(000671.SZ)等，众多知名职业经理人离职，职位涉及总经理、副总裁、总裁等等。

招商地产(000024.SZ)副总经理兼华东区域总经理王晞对21世纪经济报道记者分析指出，行业的精英大多已人到中年，所处平台已不能为之发展目标提供支撑，所以另谋出路，去实现自我超越已成趋势。他认为，这个群体因人而异，目前创业者居多，但受制于资本与平台，并非人人都会成功。

克而瑞研究中心分析师蔡建林分析称，行业正在发生巨大变化，房企将面临更加复杂的环境，去库存压力增大，转型进入深水区。房地产行业利润空间被压缩是大势所趋，行业也难以再爆炸性增长，将进入一个存量盘活和整合的新常态。

正如同策咨询研究总监张宏伟所言，职业经理人离职有着复杂的原因，而房地产供求关系变化、受“互联网+”冲击、行业衍生出新需求、低估值下的资本入侵，四大原因则真正催生了职业经理人离职潮。

行业变局催生离职

行业变局给地产人带来的变化日益凸显。

21世纪经济报道记者独家获取的一份第三方机构研报指出，2016年房企将逐步适应新环境，转型依然是主题，并进入深水区。供求关系发生不可逆转的变化，去库存将成为重要课题，越来越多的房企将把更多精力用于提升竞争力，促进项目去化。

11月5日，克而瑞研究中心发布的《2014-2015年中国房地产企业薪酬报告》显示，2015年房地产企业操作层级平均薪酬同比下滑1.8%。

张宏伟透露，对中小房企而言，2015年销售业绩普遍下滑两三成属正常。从这个角度来看，2015年房企年度销售目标将难达成或达成率不太乐观，业绩压力带来的年终考核奖励受影响，可能导致更多高管辞职。

从已经公布的11月份销售业绩来看，尽管大部分房企将会交出不错的成绩单，但第二梯队间会出现分化：金地集团(600383.SH)、华润置地(01109.HK)的销售业绩同比分别增长41%、30%，而不少房企出现不同程度的业绩下滑。

与此同时，行业继续裂变，并购整合、多元扩张、“互联网+”将成为大部分房企都难以回避的重要课题。跨界融合正在改变房地产业生态。

例如互联网金融与房地产进行融合，便可促使房地产融资环节发生改变，众筹建房、众筹融资、“首付贷”应运而生。房企通过O2O平台搭建，可以降低采购成本和提高采购效率，节约时间和资金成本。如中城联盟、网筑集团(前身是绿城电商)、中房研协的中国房地产采购平台等。这些互联网创新均令房企营销呈现多元化，房企变局渐现。

去库存压力，倒逼房企发展战略调整，必然带来人力资源战略规划的相应调整，这时候暴露出来的矛盾和问题会更多，也因此成为引发房企职业经理人离职的一大背景要素。

转道产业链

当平台价值已经不能承载个人的发展需求，或是符合个人价值观时，离开再选择变得在所难免。创业与“转会”是职业经理人两大出路。

原龙湖地产(00960.HK)上海总经理、新华都地产(002264.SZ)总裁赵男男指出，房地产行业本身已经派生出很多衍生行业，整体分工越来越细化，这为职业经理人创业提供了原始的孵化环境。

据克而瑞研究中心不完全统计，离职经理人创业的方向虽不是传统的房地产开发，但也都和房地产存在一定关联。如离开万科的刘爱明成立了中城新产业控股(深圳)有限公司，主要业务为工业地产开发运营；同样从万科离开的毛大庆创办优客工场，主攻联合办公和众创空间领域；从世茂辞职后蔡雪梅做Elab，主要研发的是基于C2B的整体房地产解决方案；曲咏海离开中海后选择介入创投；陈凯离开阳光城后据说选择房地产金融方向：这些备受瞩目的高管离开后，发展方向基本都和房地产相关的互联网+有一定关联。

蔡建林认为，行业新常态下，去库存、盘活存量与并购整合成为重要课题，其间也存在创业机会。比如毛大庆的联合办公便是对存量办公物业的盘活。未来，如长租公寓、新型办公、地产基金、并购服务、地产大数据、房产需求定制等领域都是这些职业经理人创业的重要方向。

职业经理人创业成功概率如何？王晞现身说法表示：他自身曾创业过5年，然后又回到体制内工作了10年，深知创业的艰辛和平台对经理人的重要性。他指出，回归体制后格外珍惜平台的价值。“当然，这个生态圈里没有完美的企业，也没有完美的平台。多年闯荡也让我明白了，职场上只有适应环境的职业经理人、没有让平台去适应人的基本道理。”

王晞认为，无论提升或离开，这时的经理人，也最好扪心自问，是什么成就了自己：是个人能力还是平台力量？千万别自以为是、好高骛远，否则过去的职业经历，只能让自己摔得更惨。

另有业内人士指出，近期险资大举进入房地产，也为职业经理人提供了“转会”的广阔舞台。

而资本的逐利性，造成ROE增速可观的上市房企，均可能成为职业经理人“转会”的目标。2014年ROE超过20%的企业有11家，包括华夏幸福(600340.SH)、中天城投(000540.SZ)、阳光城、中国海外发展(00688.HK)、泰禾集团(000732.SZ)、保利地产(600048.SH)、融创中国(01918.HK)等。

2013年这一数字为14家。ROE有显著提升的是一些中小型房企，如卧龙地产(600173.SH)、迪马股份(600565.SH)、浙江广厦(600052.SH)等，他们2014年的ROE增长幅度都在5%以上。