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创新集体土地入市模式助推新型城镇化

来源:中国证券报 2016-01-13 15:59:04
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深圳市房地产研究中心 李宇嘉

近期,集体土地改革明显提速。北京首宗集体建设用地将在1月15日挂牌出让,这是去年以来第7宗集体建设用地入市案例;2015年12月27日,全国人大通过允许耕地和宅基地使用权及农房所有权抵押的决议后,浙江、江苏等省市农地、农房抵押贷款陆续发放。由此,在十八届三中全会建立城乡统一的用地市场的指示下,集体范畴的“三块地”(耕地、集体经营性建设用地、宅基地),其改革思路越来越明晰。

但目前来看,集体土地改革还存在几个问题。就目前开展的如火如荼的集体建设用地入市而言,主要问题是入市的限制太多。除了要求符合规划(城乡规划)、用途管制(国土集体二元土地管理制度)、依法取得、开发项目限定于特定产业(不得开发商品住房)等四项要求以外,还特别要求“占大头”的集体非经营性建设用地(宅基地、公共用地)不能开展入市试点。

目前,在全国2.5亿亩的农村存量建设用地中,宅基地占比高达70%,而经营性建设用地(主要是乡镇企业用地)只占10%,且差不多利用殆尽。如果入市仅限于经营性建设用地的话,入市改革空间有限。当然,试点主攻经营性建设用地,最主要的考虑是法律阻力小。《土地管理法》规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让,但符合土地利用总体规划,并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

除了法律例外的空间外,集体经营性建设用地产权关系简单,入市操作阻力也小。6宗已出让土地及北京大兴西红门地块等,或已长期闲置废弃,或集体已收回,或通过与原土地使用者洽商收回,以集体组织为主体出让,交易成本小,操作起来比较简单。而且,集体经营性建设用地入市,在各地已有过尝试。1990年起,国土部就已经在芜湖等几个城市展开试点,近年来还出现了嘉兴“两分两换”、成都的“联建”、重庆的“地票交易”以及广东省颁布实施的本省流转办法等尝试。

目前,有超过33%的农民(约2.7亿人)已经长期在城市生活,包括1.1亿“留守”人群在内,生活上基本融入城市的农民更多。同时,宅基地及农房闲置问题很严重,甚至出现大面积的“空心村”。但是,宅基地入市之所以阻力重重,主要是因为宅基地、耕地是农民的底线保障。由于城市还无法为农民提供均等化的市民公共服务,加上农民工收入水平低、就业无保障,土地是农民社会保障的“最后依靠”。2008年金融危机爆发后,曾有约2000万农民工因失业而被迫返乡。

但同时,农民工中的新生代(80、90后)占农民工总数已超过60%,而且据调查其中75%将不会再回到农村。同时,农民工“市民化”亟待降低成本。由此,笔者认为,在符合规划和用途管制前提下,可大规模实施建设用地增减挂钩的“地票”制度,即宅基地复垦为耕地后,置换出的建设用地指标可出售给城市。

2014年以来,按国土部的要求,500万人口以上的城市不再新增非生活类建设用地,但这些城市的惯性用地需求依然非常强烈。建设用地增减挂钩的“地票制”实施后,不仅大城市的用地空间增加,土地溢价收入增加,农民工也能够分享土地资本化收入。而且,农民工有了资产性收入,“主动上楼”的意愿也增加了。由此,新型城镇化的成本也就明显降低了。

财政部部长楼继伟在2016年《求是》第一期撰文,阐述六大结构性改革,其中就指出,“在具备条件的地方实行地票制,农民宅基地还耕后,集体建设用地指标变为资本,可携带入城投资创业”。这就道出了未来宅基地入市的切入点。早在10年前就开始试点“地票制”的重庆市,其实践经验显示,“地票制”让每户农民增加10万元土地资产收入。中国家庭金融调查数据显示,农民工家庭平均金融资产(包括储蓄)仅2.4万元。因此,农地原始功能的保障水平远不如农地资本化后的保障能力。

同时,宅基地复垦后,将与周遭耕地连片,形成耕地的规模化,将助推农业产业化、现代化,这种经济性也为耕地承包经营权流转创造了条件。事实上,改革开放以后,外出农民工越来越多,耕地承保经营权流转早已轰轰烈烈。以河南为例,截至2013年底,许昌市、长垣县农村土地承包经营权流转率分别达到35.4%和41.8%。

但这种经营权流转(转包、抵押)不仅要征得承包权人的同意,而且流转也仅限于集体经济组织内部。由于很多承包人常年外出打工,无法取得联系,而在集体经济组织的内部,也经常找不到流转的“下家”,于是造成了很多耕地荒芜的问题,农村也依然摆脱不了小规模、碎片化经营的现状。

如果宅基地上述流转,能解决农民工进城后的社会保障问题,那么土地社会保障功能也就该卸任了。由此,耕地承包经营权流转,不需要再仅限于本集体经济组织,可以扩展至县域或市域范围内。这样,农业产业化、规模化、现代化经营的可能性和范围就大大提高和扩展。而且,流转范围的扩大、规模化经营,也让耕地抵押、担保权能放大,农业生产中长期和规模化经营的资金投入就会增加。

由此,承包人既可将农耕地流转给规模化种植企业,也可以入股分红,这是农民工可持续收入的另一个源头。有了宅基地资产化带来的可观即期收入,再加上农业可持续收入,以及城市就业收入,农民工融入城市的主观能动性大幅提升。特别是,农民工融入城市,也意味着1.6亿“留守人群”(妇女、儿童、老人)也将相继进入城市,这才是真正的新型城市化。

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