任志强：2016年北京市场或出现较大库存量

任志强认为，目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面“去库存化”肯定会有较大松动，最有利的条件就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房问题。而对于房企来说，走出困局一个重要的条件则是维持现金流?。

2016年1月12日，“乐居+创见——2016年度乐居北京创新峰会暨颁奖盛典”上，中国房地产业协会副会长任志强对未来房地产市场展望及如何去库存发表了看法。

任志强认为，目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面“去库存化”肯定会有较大松动，最有利的条件就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房问题。而对于房企来说，走出困局一个重要的条件则是维持现金流。

未来房地产不会有迅速扩大的可能性

从2015年至今年1月份，GDP增速持续下滑，没有丝毫停步迹象。而固定资产投资增速亦表现糟糕，从数据上看已降至历史低点，民间固定资产投资增速也开始下降。同时，房地产开发投资增速已经连续三个月负增长。

任志强认为，未来如果不出台强刺激改革措施，房地产开发投资增速还将继续下降。而只有当房地产开发投资增速高于固定资产投资增长率时，GDP增长才是往上的，反过来就是往下的。

“全国新开工面积负增长不会停止，明年还是会负的。负增长是一个好事，因为新开工面积越少，库存越减弱。未来出台政策应该是以消化库存为主，不是以抑制房价为主，所以房地产不会有迅速扩大的可能性。即使二三月份政府出台一些政策，可能也要到下半年才会见效。”任志强表示。

同城不同价情况更为明显

任志强认为，从土地情况看，在很多城市是高地价逼迫房价不得不高升的情况；另外一些地区则因为高库存导致房价下降。所以，今年有可能出现：在一个城市里局部地区房价上升，另一个地区房价下降。很多大城市可能会出现同城价格差，很多三线城市也会出现这样的差异，中心区和边缘地区的房价差别都会体现。

2016年北京市场或出现较大库存量，以单价10万元以上房子为主

就北京市场而言，目前并没有出现大量库存。但任志强认为，因为过多高价地出现，2016年可能北京市场会出现较大的库存量，库存以10万元/平方米以上房子为主，很多高档房要积压一段时间。但是普通的商品房，从土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口。

“北京普通商品住宅短期缺乏，写字楼供应土地过量，大量的写字楼改为了商住产品，城市规划根本没有考虑城市发展需求，这恰恰是因为政府垄断，导致了政府决定盖什么产品，而不是市场决定盖什么产品，所以才有了巨大的市场差距。”任志强表示。

去库存最有利：个人贷款利息冲抵个税

在如何消化库存上，任志强认为最有利的条件就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房问题。1999年到2003年6月期间，上海市运用了这样的方式，迅速解决了上海库存的问题。

“按现在的情况来看，大概7000多亿元个人所得税，2亿多人，如果一年卖一千万多套房子，1/10减税，大概增加一千万套房子的交易量，可以增加7000亿元财政税收，所以减个税是增加国家的财政税收，让更多人利用这个办法解决住房的问题。”任志强分析称。

并不是所有的库存都能消化，房企现金流能否顶住是关键

任志强认为，如果在某些地区，人口大量转移，减少，这些地区又在不太适合的地方盖了一些房子，这些房子就成了“瞎子”和“疯子”。换句话说只能炸掉，不会因为任何政策消化掉。

还有一些可能是产品替代，有一些库存房子太烂了，几年前就是库存，十年后还是库存，不断有新产品替代时，大家愿意买好的和新的，不愿意买旧的，那些旧的就变成瞎子，疯子，所以那些房子仍然很难卖出去，还会保留一部分的库存。

对企业来讲有一个重大的问题，就是现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些要降价。在解决库存问题上，要从多种角度看，我们不认为可以没有库存，如果没有库存，出台任何政策都会类似于2008年之后的情况，房价迅速上涨。未来房地产市场想要健康平稳的发展，就是回归市场化，从计划经济完全转为市场经济，才是长久之计。