割舍京城黄金商业地块 绿城战略调整提速

在2015年房地产市场复苏的格局下，绿城积极进入北京市场，把一线城市作为主攻区域。但出人意料的是，近日，绿城中国却宣布，将位于北京朝阳区一宗总建设用地面积13001.587平方米的商业地块以19.5亿元出售给独立第三方。

该地块位于寸土寸金的京城四环霄云路，被不少房企视为“香饽饽”。接近绿城的人士表示，中交建入驻以来在经营模式上侧重短平快运作模式，公司注重尽量变现，这正是中交建战略的体现，这也意味着绿城战略变革在加速进行。

绿城集团品牌部负责人在接受中国房地产报记者采访时称，“商业地产本来就不是绿城擅长的，未来绿城会集中优势继续在中高端住宅上发力。”

该人士进一步强调，这并不意味着绿城要放弃商业地产。“我们未来打造的是小镇概念，小镇里面一定会有商业，但不同于传统商业，会有更多的服务内容在里面，这也是绿城集团战略的题中之义。”

弃子京城商业地产

绿城一向专注于中高端精品住宅产品的开发，商业物业比重较小。在其产品组合中，住宅类占90%以上，而包含酒店式公寓、星级酒店、写字楼等在内的商业类产品占比不足10%。但绿城在商业地产上的探索却早已有之。

自2006年，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，潜心打造出温州商业地标鹿城广场开始，绿城已悄然进军商业地产。

到2008年随着开发项目的不断增加以及市场形势的转变，绿城传出加大商业地产开发的消息，随后还成立了专门的商业管理公司。

2012年绿城“死里逃生”，宣称商业地产成其新目标，此次出售的地块即是在2012年拿下的，之后一直未进入开发阶段。

“一直搁浅没有开发，在办理手续但没想好怎么做，包括去年一年和融创的纠葛等各方面原因，拖至今日才转售。”上述绿城人士表示，“现在整体出售肯定是要优于全部开发完再出售，不需要过度解读。”

根据公告，绿城中国将项目开发公司北京绿城银石置业有限公司的全部股本权益出售予中国境内成立的一家物业开发公司，作价19.5亿元。19.5亿元的总作价中包括绿城银石置业结欠绿城及其附属公司合共约7.13亿元的股东贷款。

历时3年，绿城最终放弃开发该商业地块，并因此实现获利超11亿元。

绿城方面表示，出售事项为集团出售目标公司拟承接的商业发展项目的良机，有利于集中其核心策略资源。公司拟将出售事项所得款项净额拨付其他物业发展项目以及用作一般营运资金。

实际上，绿城这一行为并非无迹可寻。2015年10月份，绿城执行董事曹舟南在接受媒体采访时曾经表示，对于绿城持有的酒店、大型购物中心、商业街等项目处置，未来将“加快变现，例如在持有的酒店收益率可覆盖财务费用的情况下，可以组团上市”。“这是中交建入驻后调整的经营战略。”前述接近绿城人士说。

“从霄云路商圈的区域位置看，在四环内本身是有较好的商业聚集效应的。但如果从后续部分商业资源和人口资源的分布情况看，或出现不断南移，以北京大望路-通州的线路为主要发展方向，这可能反而会冷落霄云路商圈的培育。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“这也是绿城的一部分考虑，但最重要的可能还是，绿城希望回笼资金后，为保持25%的年复合增长速度的经营目标发力。”

战略变革加速

先后经历资金链危机、与融创整合危机的绿城，虽然中交建入驻一定程度上会改善其信用水平和信用状况，增加投资者对其债券的信心，但其快速去化的策略结束三四线城市战略布局可能使公司盈利受损，2015~2016 年整体经营情况可能会表现得较为弱势。变现商业物业等持有型物业，尤其是一线城市有盈利空间的物业，对于财务表现备受市场关注的绿城来说，是一个不得不考量的关键因素。

中交集团入驻后，绿城集团将开展一系列转型与变革。

绿城目前面临诸多问题。根据中投证券研报显示，绿城库存压力大，公司产品普遍存在单价高、总价高的特点，这导致产品去化速度慢，目前公司存量房源(持有期超过12 个月)需要的去化时间在26~35 个月。

其次，开发成本高。为保证高品质，公司非常注重产品细节，设计、选材等方面的标准均较高，这导致综合开发成本非常高。而持有物业多，沉淀了大量资金。公司持有的物业包括酒店、大型购物中心、商业街等，在营、在建、拟建的项目多，这导致资产流动性不足，运营效率低下，并且原管控架构难以符合转型需求。

中交建进入后从以产品导向转向以市场为导向，转型力度很大。

“接下来，会是全面变革。在城市布局上，公司在三四线城市的项目储备占比达40%左右，后续将严格控制新增项目布局，只新增14个重点一二线城市项目；加大轻资产运作模式，大力发展代建业务；创新产品，在保障产品质量的情况下，降本增效；侧重短平快运作模式，提升项目运营效率；变现部分持有物业，加快资金周转；调整融资模式，借助中交集团的优势降低其融资成本。”中投证劵分析指出。

北京霄云路商业地产项目断臂证实中交建战略调整的实行，“绿城的战略变革已经启动，下一步转型变革将加速。”上述接近绿城的人士表示。

绿城品牌部负责人补充表示，绿城目前的方向是“城市生活综合服务商”，随着现在绿城在商业地产经验、人才储备上的不断深化，未来会形成新的服务型商业模式。