上海“大虹桥”商务功能落地区域房价超六万_财经频道

据中国指数研究院数据显示，虹桥板块2015年房价飙升至66418元/平方米，与2011年34848元/平方米相比，几乎翻番。比较年度成交总量，2015年虹桥板块总计成交8.12万平方米，是2011年总成交量的七倍。

2015年，在上海众多看涨的区域板块中，位于上海西面的“大虹桥”格外打眼。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可告诉中国房地产报记者：“虹桥商务区内住宅供应不多，但随着该区域商业配套的完善，可能带动如长宁、闵行等靠近大虹桥核心区域的周边住宅价格上涨。”

虹桥商务区主体项目加国家会展中心总计约4.7平方米的核心区域已在2015年底基本建成。2015年12月中旬，位于上海虹桥商务区的首个大型商业综合体“虹桥天地”也正式开业。

随着近90%的办公楼出租率和众多全球500强企业的入驻，“大虹桥”区域正在大步跨入快速发展的新阶段。

辐射效应带动区域房价

特殊的地理位置与交通条件，让坐落于上海西面的虹桥商务区除了交通功能，也更多担负引领长三角经济发展的使命。据悉，虹桥商务区总面积为86平方公里，其中包括27平方公里的主功能区与59平方公里的外延拓展区。而主功能区内核心区域近4.7平方公里的面积，计划于2015年底基本建成。

随着区域规划落地，“大虹桥”周边板块的住宅市场在悄然变化。商务布局与基础建设的日渐完善也让周边的住宅逐渐被关注。

上海自南汇并入浦东，闸北静安撤二建一后，区域合并已经成为助推城市建设升级的重要规划。随着虹桥商务区的发展，长宁、闵行、青浦、嘉定有计划将合并为“大虹桥”区的传言不绝于耳。

而事实上，自2010年以来，受虹桥辐射影响，周边四区在5年里房价也一路高歌。其中最具代表的长宁区在2015年12月收官战中也拔得头筹。据上海房管局备案数据显示，长宁区12月公寓类成交价格突破70000元/平方米，别墅类的成交均价达到175825元/平方米，同比上涨66.62%。

综合长宁区6年来房价数据来看，短短几年内长宁区房价已从2010年的35779元/平方米涨至2015年67991元/平方米。闵行区同样也受到“大虹桥”影响，6 年内房价上涨近52%。嘉定区与青浦区，同样也有超过25%的涨幅。

谁是第一个吃螃蟹的人

从“十二五”迈入“十三五”，上海经济的加速发展，也在不断催化虹桥商务区的功能完善。据中国房地产报记者了解，目前核心区内已吸引了瑞安、万通、龙湖、万科、协信、正荣等一批知名开发企业投资建设。

作为该区域首个开业的商务综合体项目开发方，中国新天地虹桥天地总经理陈纯在接受中国房地产报记者采访时表示：“针对虹桥项目本身的特殊性，经过三年时间市场调研，我们发现在这样的交通枢纽地带每天会有超过百万的人员流动，准确地寻找到符合自己商业的客群是最难的关键。就虹桥天地而言，除了要接纳商务区内的办公人群和周边的居民，还要承接强大的交通枢纽所带来的商旅人群。所以增强商业综合体的兼容性、多样性以及体验性尤为重要。”

虹桥商务区虽未整体建成，但截至目前，虹桥天地办公楼出租率达到了九成，其中还有四家五百强的企业以及各行业尖端公司的重要部分。其中包括，罗氏诊断大中华区的总部以及壳牌商务中心、美国最大的涂料公司宣伟涂料的亚太区总部等。

中国新天地企业传讯及推广总监刘梦洁也表示，“影响项目开业的原因不仅有招商的内部因素，还要考虑与交通路网、周边环境配合。而且区域内各个项目几乎同时拿地之后，都有观望心态，根据区域规划调整战略，体现差异化。这也是导致整个虹桥枢纽核心商务区的各个项目的建设周期都有所延后的重要原因。”

商务成熟度待提高

在虹桥商务区不断完善的过程中，区域内最重要的商务格局也在经历着洗牌。2015年12月21日，新湖中宝股份有限公司发布公告称，公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司以共计约人民币5.72亿元从上海众合地产开发有限公司手中购买了其持有的虹桥绿谷广场C幢。

据上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦分析，虹桥绿谷之所以整栋出售主要是因为销售节奏乏力、投资回报较低，再加上虹桥商务区发展成熟尚需时日，因此短期内经营压力较大。

2015年，虹桥商务区写字楼市场频现独栋整售，包括虹桥协信中心、虹桥三湘广场、新华联国际中心、虹桥绿谷等项目都有部分被企业收购作为自用。卢文曦认为，“虽然‘大虹桥’的建设1期规划已经初具雏形。但从陆家嘴发展轨迹来看，要等到区域成熟至少要10年时间。对于没有雄厚资金基础的开发商来说，更需要及时兑现以免受资金重压。”

目前，虹桥商务区写字楼有效租金在4元至5.5元/平方米水平，约为陆家嘴、南京西路等中央商务区平均有效租金的50%。

未来两年内，上海非核心商务区将迎来一波新的供应高峰，其中约一半的供应量位于虹桥商务区，新项目的密集入市将给虹桥商务区的消化水平带来较大压力。另一方面，虹桥商务区是一个全新的商业区域，商业氛围仍有待成熟，这会使新增供应的消化面临更大挑战。