品牌房企加码 海南“大吃小”成定局

大型房企扩张、市场集中度上升的背景下，运营能力较弱的企业业绩进一步萎缩，经营压力促使项目并购重组，全岛“大吃小”并购热潮仍将持续。

自2015年以来到2016年1月，尽管海南房地产销售市场处于低迷状态，但大型房企依然来势汹汹，中小房企在建楼盘项目或者早期拿到手的优质“自留地”，纷纷被大房企收购兼并，典型的重大收购兼并多达20余宗。

据不完全统计，大型房企的楼盘项目销售额占到海南整体销售额的4成以上。

同时，一些市县的中小楼盘接连停工，项目资金短缺且在市场中迷失方向的企业主相继负债大逃离，部分中小房地产企业将逐渐淡出海南房地产市场。

房产大鳄海南频频大动作

最近一段时间，海南房地产市场格外热闹。

1月17日，世界足球先生贝克汉姆乘坐直升机空降海南文昌市参加鲁能集团“一带一路”履责行动暨“海南岛看鲁能”新品发布会，在业界引起极大轰动。位于文昌铜鼓岭的“鲁能·山海天”项目号称“亚洲第一大盘”，规划总面积86.64平方公里，总投资超过千亿元。

就在贝克汉姆空降海南文昌前一天，海南省委副书记、省长刘赐贵在海口会见恒大集团董事局主席许家印一行，对恒大积极拓展海南旅游产业表示赞赏。海花岛项目是恒大在海南旅游地产项目的代表。据恒大集团宣称，恒大海花岛投资1600亿元，去年12月28日开盘销售额122.05亿元、销售面积136万平方米、认筹到访人数10万人，一时引起轰动。

恒大于2009年进入海南，至今在海南已投资建设13个项目。

1月15日，海南本土企业海航宣布，海口大英山CBD项目核心区域总投资1500亿元，核心区域用地面积约3000亩，区域内有16个项目。

大型房企偏爱海南“押宝”

海南房地产市场的热闹远不止于此。在当前国内房地产市场低迷期，整个海南岛成了省内外房地产大佬们的“押宝”之地。

两个月前，位于海口市城乡接合部——椰海大道南侧一块面积139亩的国有建设用地，被一家外来房地产公司以溢价121%的6.28亿元拿下。这家房地产公司正是中海地产旗下公司，这表明中海正式进驻海南。

去年6月30日，万达集团以5.39亿元成交金额拿下海口市白水塘片区以南一宗面积约217亩的商业、商务、居住综合用地，在这块地上投资建设的万达广场商业地产项目，标志着万达正式进军海南地产市场。

中国房地产报记者了解到，融创、复地等名企也计划进驻海南；恒大、碧桂园等房企领头羊则通过收购项目在海南全岛不断布局。据了解，海南房地产市场较典型的重大收购兼并多达20余宗。

最近在海口举行的海南房企与媒体房产负责人座谈会上，海南中小房地产企业负责人普遍感受到当前房产市场“寒气逼人”，随着大型房企势力范围不断扩张，中小房企的生存空间，像有一只巨大的手在不断握紧挤压。

据了解，2015年大型房地产企业的楼盘项目销售额，占到整个海南楼盘项目销售额的40%以上。而海南目前有大大小小房地产企业3000多家，在建在售楼盘900多个。

大型房企“入侵”也体现在公开市场上的凶猛拿地之上。根据海南省国土资源局公开交易数据，2015年海南土地出让金成交额达224.33亿元，同比增长8.87%；土地成交面积2256.3公顷，共成交土地528宗，同比增加17宗。其中交易性成交宗数为272宗，成交面积为1113.85公顷，成交金额为223.9亿元。从土地成交区域上看，海口仍是房企拿地热门城市，共成交89宗地块，位居榜首。海南西部的儋州市成交55宗地块，位居海南区域土地成交第二名。

中国房地产报记者了解到，有限的成交大宗土地均为大型房企所吞噬，海口、三亚为主的东线区域仍是大房企拿地的热点，海南西线区域系恒大、碧桂园等房企进驻的新领地。

“大吃小”并购热潮将持续

房地产是海南经济的支柱产业，2015年前三季度房地产投资占固定资产投资比例达53.02%，房地产投资占GDP比例也达46.42%，经济发展高度依赖房地产投资。这也是各房地产“大鳄”看好和“押宝”海南房地产市场的重要原因之一。另外，海南地产面临产业升级，中小型房企显然不适应旅游商业地产的风险投资。大型房企拓展势力范围，大打收购牌，由核心板块向外围扩张。

2015年6月，海南省省长刘赐贵强调，要以国际旅游岛建设为总抓手，用切实举措有力推动12个产业发展，其中包括互联网产业、房地产业等。

海南在房地产结构上进行了调整，房地产市场进一步向旅游和商业地产转型升级。据悉，去年海南普通住宅投资的比重从2014年同期的78.9%下降到2015年前三季度的74.2%，办公楼、商业营业用房比重均有提高。

行内人士解读称，海南众多中小企业虽然占有优质的地块和项目资源，但资金压力、回现压力均迫切需要引进实力企业合作。同时，众多已经深耕海南或初入海南的大型房地产企业，在2015年也做出了较大战略调整，不断加码旅游地产，引发了对中小房企项目的并购潮。

在海南部分市县，如儋州市，多个小型楼盘项目已停工建设，投资开发商已“跑路”。主要原因就是资金链断裂，加上项目本身定位原因，使得这些中小房企还来不及喘气就已经出局。大型房企扩张、市场集中度上升的背景下，运营能力较弱的企业业绩进一步萎缩，经营压力促使项目并购重组，全岛“大吃小”并购热潮仍将持续。