辽宁祭出政策组合拳去库存 市场预期有所好转

辽宁省住建厅已开始着手研究出台优惠政策，为农民工购房提供补贴。此外，还将扩大住房公积金制度范围，逐步将符合条件的农民工和工商个体户纳入住房公积金制度范围。此举旨在刺激农民工购房需求的释放。

化解房地产市场库存正成为地方政府工作的重中之重。

近日，中国房地产报记者从辽宁省住房和城乡建设厅(以下简称“辽宁省住建厅”)获悉，辽宁省住建厅今年首要任务是化解房地产库存，促进房地产市场平稳发展。为实现这一目标，辽宁省住建厅制定了9项重点工作，其中包括推进农民工市民化、实行购租并举、加快培育住房租赁市场等。

事实上，去年辽宁省政府先后出台了21条楼市利好政策，政策效力已初步显现，全省商品房销售降幅收窄，二手房交易也开始回暖。

在此基础上，今年辽宁再次加大了政策刺激力度。按照辽宁省住建厅的规划，相比去年，2016年该省商品房销售面积、销售额将力争实现小幅增长。

组合拳再升级

按照辽宁省住建厅规划，辽宁今年将通过推进农民工市民化、加快培育住房租赁市场、继续举办房交会，鼓励开发企业适当降价等系列措施来化解房地产库存。

目前，辽宁省住建厅已开始着手研究出台优惠政策，为农民工购房提供补贴。此外，还将扩大住房公积金制度范围，逐步将符合条件的农民工和工商个体户纳入住房公积金制度范围。此举旨在利用住房公积金低息的特点，刺激农民工和工商个体户购房需求的释放，同时也体现出住房公积金制度的公平性。

对此，业内人士表示，该政策的初衷是好的，但实施过程中还面临着增强农民工的缴存意愿、规避贷款风险等难题。

除了为农民工购房提供补贴，今年辽宁省还将完善公租房的分配管理办法，适当放宽农民工申请公租房条件，将在城镇稳定就业的农民工纳入住房保障范围。

以沈阳为例，对于外来务工人员，公租房的申请条件不受户籍限制，只要满足城镇中等偏下收入住房困难的家庭且在沈连续缴纳社会养老统筹保险一年以上即可。

激活购房需求的同时，租赁也进入政策议题。辽宁省住建厅表示，实行购租并举也是深化住房制度改革的重要方向。除了扩大公租房的范围外，还要鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。

但住房租赁市场向专业化发展尚需要一定时间。从开发企业的角度来说，受租房资金回笼速度较慢的影响，一般不会选择租赁市场。但自去年开始，专业化的住房租赁市场已在发展，所以今年政府方面也将有意加快培育住房租赁市场。

在刺激房地产市场销售方面，今年辽宁还将继续举办形式各样的房交会。从沈阳的经验来看，每季度市政府都会举办一次房交会，同时实行购房补贴、契税补贴等优惠政策。每次房交会期间，开发企业也推出维修资金补贴的优惠政策。2015年，沈阳秋冬两季房交会掀起了两次购房热潮。

此外，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价，促进商品房销售。在供应侧则加强调控，合理调节土地供应和商品房入市节奏，不在任意正价新建商品房面积。同时，将结合实际，适当调整、改变住房供应结构，满足刚性和改善性住房需求。

值得注意的是，今年辽宁将通过棚改货币化安置，打通商品房和棚改房、公租房、拆迁安置房之间的通道，不再新建公租房。

按照规划，今年辽宁全省计划完成保障性安居工程15.2万套，其中棚户区改造14万套。但2016年，辽宁将着重采用货币化、市场化的方式，鼓励通过购买、配建、长期租赁等方式筹集公租房房源。

楼市降幅开始收窄

事实上，2015年辽宁省政府先后出台了21条楼市利好政策，政策效力已初步显现。

统计数据显示，2015年，辽宁全省商品房销售面积达到3750万平方米左右，降幅较年初收窄22.6个百分点；商品房销售额达到2130亿元，降幅较年初收窄22.3个百分点。同时，二手房市场目前也开始呈现回暖趋势。

与此同时，在一系列公积金政策的刺激下，公积金的使用率也在提高。辽宁去年全省公积金个贷率达82%左右，同比提高13个百分点，超过全国平均水平。

以沈阳为例，2015年，沈阳楼市在一系列救市政策的推动下，从年初的不景气到进入回暖通道，楼市发生了根本性的逆转。但基于巨大的库存量和市场预期的变化，除了成交均价，相比2014年、2015年沈阳楼市的成交数据均有所提升。

克而瑞数据显示，2015年沈阳全年成交商品住宅1371.2万平方米，同比分别增长25.61%；共成交147762套，环比增长25.5%；成交价格方面，2015年成交均价约6450元/平方米，环比微降1.52%。其中，区域成交均价分化严重，区域均价榜首的沈河区均价约8167元/平方米，而沈北新区均价却只有4774元/平方米，相差近一倍。

不过，由于开工量的降低和土地市场的趋冷，市场整体新增供应量大幅回落，创5年内新低。市场自身调整作用开启缓解了一部分存量压力，去库存成为首要任务，并将一直延续到2016年。展望2016年政策红利仍将延续，在大消费与去库存的背景下，沈阳房地产行业延续转型的新格局，楼市或将进入深度整合期。