一线调研香港楼市真假崩盘：今年或将再降10%-15%

一线调研香港楼市真假崩盘： 今年再降10%-15%，中资频现大手笔逢低吸筹写字楼。

一则香港地价暴跌的新闻近日满天飞，楼市崩盘的声音不绝于耳。

事件的主角是位于大埔荔枝山的一幅住宅用地，中海外最终以21.3亿港元的低价成功竞标，按最大可建楼面面积10.71万平方米计算，楼面价格仅为19880港元/平方米，创下十年来香港地皮成交的最低单价之一。

“这块地皮本身比较复杂，涉及司法复核，如果在卖楼花(期房)前未能解决，开发商将会面对一定的投资风险。相比内地的开发商惯于囤地，香港本地的开发商由于楼市已经出现明显调整的迹象，在买地方面比较谨慎。”瑞银财富管理投资总监亚太区股票副主管何伟华向21世纪经济报道记者表示。

事实上，这块地皮将于今年8月2日在香港高等法院进行聆讯，此前环保组织“环保触觉”已入秉香港法院对该地块申请临时禁制令。因此，此次招标仅有其他六家开发商参与，包括长实地产、恒基地产、鹰君以及信和置业与万科，英皇集团与佳明各自组建的合资公司。

然而，中海外主席兼首席执行官郝建民2月16日在香港出席活动时却表示，公司在投地时已考虑相关因素，并认为该地皮规模较大，属于优质项目，因此十分看好发展前景。“以目前的市况来看，即使楼价下跌，跌幅也不会太大。”他指出。

在本地发展商积极推盘之际，内地发展商们却正在跃跃欲试，积极进军香港土地市场。

戴德梁行香港投资及顾问服务部董事叶健均透露，去年大额地皮成交中，内地开发商参与了23宗成交的35%，涉及金额更高达55%，首次超出本地发展商。“内地开发商偏爱价格高、大型的地皮，可以用作大型的开发项目，万科、保利、世贸等均有在香港竞标地块。”

新楼销售激战正酣

随着二手楼市成交陷入“冰封”状态，多个香港本地开发商纷纷加快推盘节奏。

以恒基地产为例，旗下营业一部总经理林达民于记者会表示，集团旗下马鞍山“迎海”项目一至四期至今共售出2790套，累计套现213亿港元。

“从第一线的市场情况来看，我们认为香港整体楼市已经基本触底，接下来将逐步稳定下来。相比2008年金融危机时期，目前香港楼市并无大幅下跌的基础，尤其是一些豪宅类的优质项目，自2014年下半年以来，这类住宅的价格升幅明显落后，市场已经累积了一定的购买力。”他向21世纪经济报道记者表示。

李嘉诚旗下的长实亦宣布于2月19日原价推售10个元朗“世宙”两房单位，扣除12%折扣及回赠优惠后，入场价约479万港元。据悉，该项目目前已累计销售727个单位，套现42.3亿港元。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示：“短期一手市场将跑赢二手市场，预计三月一手新盘成交可望突破1000宗。”

公开统计数据显示，春节后香港至少有11个新盘陆续推出，总供应超过4000个单位。为了争夺客源，各大地产商也使出了浑身解数，提供各种优惠，包括减价、税务优惠、增加按揭成数等。

今年降幅约10%-15%

根据香港差饷物业估价署的资料显示，去年12月整体私人住宅售价指数跌至285.2，回落至11个月的低点，并已连续三个月下跌，相比去年9月306.1的高位，累计跌幅约6.8%。

同时，二手楼价自去年十月开始持续回落。中原城市领先指数显示，二手楼价在2月初已从去年9月中的高位下跌了10.8%。

世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究部主管陈锦平在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“整体来看，目前香港住宅价格已从2015年三季度的高位回落约10%，2016年恐仍将向下10%至15%。”他指出，“经济状况不佳，工资增幅受限，由于投资者担忧香港会随美国加息，因此对价格本身较为敏感。”

除了经济增长前景低迷，困扰香港楼市多年的供应短缺问题已出现了扭转的迹象。

香港政府于五年前开始加快卖地，目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前，这项政策已有所成效，私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后，已连续五年持续增加。

“目前由于一手楼盘供应持续增加，今年1月的楼价跌幅已达2%左右，全年跌幅约10%。我们预测今年上半年的供应量将达到1万多个单位，因此这将迫使开发商在定价时更贴近市场。”何伟华表示。

此外，香港特首梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告明确提出，未来数年香港政府计划大幅增加房屋和土地供应，从而达到抑制房价的作用。

未来5年，由香港房屋委员会及香港房屋协会兴建的公营房屋单位预计约为9.71万个，当中公屋单位约为7.67万个，资助出售单位约为2.04万个。房委会和房协今年计划预售共约3700个单位，2017年预售合共约2600个单位。

同时，私营房屋方面，预计未来三四年一手住宅市场的供应量约为8.7万个单位，这是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。

该份施政报告指出，政府在2015年-2016年度制定的卖地计划已售或将出售合共16幅住宅用地，加上其他私人房屋土地，预计大约可兴建2.03万个单位，超出原先1.9万个单位的供应目标，是自2010年以来的第二高。

中资逢低吸筹A级写字楼

近年来，中资金融机构对香港核心区写字楼的热切需求是支持A类写字楼租售金额增长的一支重要力量。

“香港写字楼的空置率相当低，因此整体租金仍将上升。”陈锦平对21世纪经济报道记者表示。据介绍，目前全港写字楼空置率大约为3%，中环一带仅为1.3%左右。整体来看，今后几年全港写字楼空置率都将维持在低单位数水平。

陈锦平认为，2016年全港平均写字楼租金将增加5%左右，其中包括中环等核心商业区A级写字楼租金增幅甚至可能达到10%。

写字楼投资方面，去年四季度恒大地产斥资125亿港元购入美国万通大厦，刷新了香港历来最高商厦买卖纪录及甲级写字楼最高成交呎价；几乎同时，中国人寿以58.5亿港元买下红磡One HarbourGate全幢西座写字楼连商舖，中资机构的大手笔交易实属令人瞩目。

“中资企业偏爱‘最靓’的写字楼，希望写字楼本身出名或者拥有较好的景观。他们也对收购整栋写字楼保持浓厚的兴趣，或已有在接洽，但目前放盘极少。” 陈锦平表示。

戴德梁行数据显示，写字楼投资市场去年共成交78 宗，涉及资金 400.4 亿港元，分别同比增长52.9%和 92.9%。与此同时，主要商业区的写字楼售价不断攀升，中区、湾仔/铜锣湾及尖沙咀分别同比上涨 8.2%至10.0%。

陈锦平表示，中资企业持续的“走出去”的需求，使许多已经在港建立分支的企业有扩大业务的需求。

2016年在新写字楼供应方面将维持去年的水平，即大约有180万平方呎的新供应，这与香港过去20年来每年新增写字楼190万平方英尺的平均水平相当。他认为不会对当前写字楼租金水平造成太大影响。

然而，商业地产方面的情况并不那么乐观。2015年起，香港旅客数量和零售销售数据持续下滑，核心区商铺面临着极大的压力。数据显示，香港核心区沿街商铺租金在2015年内下跌了约17%。

商铺投资也应声回落，据戴德梁行数据，2015年香港商铺买卖累计达54宗，总成交金额120.1亿港元，分别同比下降37.2%和50.7%。

陈锦平认为，目前零售市场遇到的是结构性的问题，没有可能在短期内有所改善，因而跌势应该会持续两至三年时间，并预测2016年香港核心商区沿街铺租会再跌10%至15%。