聚焦上市房企“去库存”版图：地产供给结构面临裂变

从上市公司盈利能力上看，传统住宅开发类业务面临销售规模增长的中长期瓶颈，同时也面临着盈利能力下滑的窘境。主要是随着行业逐步度过供不应求的黄金时代，叠加地价的高企，地产行业尤其是小房企的利润空间正不断压缩。

“房企主要资产为存货，过往五年上市房企存货占比超过60%，存货包括现楼、开发产品、楼盘等。” 平安证券分析师王琳认为。

2月26日，有接近恒大地产的人士对21世纪经济报道记者表示，近年来，为了更好的去库存，该公司土地储备结构也作出了相应的调整和改变 。

在中央层面上，今年以来，多部委已召开工作会议，且不少会议内容涉及与房地产行业相关的表态，其中国土部更是在会议上提出“战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战”的部署，围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，找准接口，全力攻坚。

同时来自地方政府、上市公司等多个层面的动向也越发明显。

三四线城市去库存压力集中

而地方层面，多地政府纷纷落实跟进去库存政策，其中包括农民工市民化，同时支持新市民购房需求成为地方政策的主要着力点，具体措施则包括税收减免、财政补贴以及完善住房制度改革等多个方面。

据国家统计局数据，截至2015 年末，全国商品房待售面积 7.2 亿平米，值得注意的是，该数据的统计口径是已竣工未销售的商品房屋建筑面积，但不包括在建未建的部分。

其中，57.5 亿平米库存中将近 51%为住宅，约29 亿平米，商业占22%次之，尽管从量上来看，住宅库存位列第一，但从去化情况来看，住宅去化周期约 2.6 年，远好于其他性质的库存，办公楼及商业库存消化需超过 10 年。

此外，社科院统计数据也显示，办公楼、商业等非住宅类业态消化库存的压力更大。

另据中指院报告，库存按已拿预售证但未售出计来测算去化周期，截至2015 年11 月末，一二线城市库存消化时间已缩短至10 个月左右的合理水平，但多数三四线城市可售商品住宅消化周期基本在 20 个月以上。

此外，银河证券跟踪的16 个重点城市数据也表明，截至2015 年末，从商品房空置率情况来看，二三线城市均超过25%，远高于一线城市的18.4%。由此可见，我国去库存的压力主要集中在三四线城市。

对此，有资深业内人士认为，基本面较差的三四线城市库存量较高，去化周期长，部分城市如蚌埠、温州、南通、德阳、鄂尔多斯等库存去化需20个月以上。

“源头是，一些地方对土地财政和房地产的过度依赖；一些城市将城镇化变成了造城行动；一些城市经济内生动力不足；人口聚集能力不足；居民支付能力不足。”对此，该人士称。

银河证券分析师李军表示，行业整体营收增速放缓、毛利率水平持续下降，2015 年前三季度ROE 水平仅 6.9%，创近几年新低。从资产负债表看，主要呈现了三个特点，一是存货大幅攀升， 存货周转率降至历史低位，二是负债持续攀升，净债务与归母权益的比值达到 1.44，三是货币资金创历史新高，达 5334 亿元。

相比之下，根据CRIC TOP100 房企销售排行榜上榜企业情况来看，按销售额2015年CR20、CR50及CR100均有所提升， 其中CR100 为39.64%，相比2014年上升了近2个百分点，提升幅度最大。

2015年，万科以超过2600亿元的销售额雄踞榜首，市占率约 2.98%，相比2014年提升0.2个百分点，市占率超过2%的有三家，另外两家分别是恒大及绿地，销售额均在2000亿以上，在1%与2%之间的有4家，分别为万达、中海、保利及碧桂园，销售额在1000亿-2000亿之间。

地产供给结构面临裂变

“自2013年开始，恒大已经着手布局全国一线城市土地储备，相继在深圳和北京拿下地块。目前土地储备的比例一线城市已经占据50%左右。二线城市的土地布局也是极力靠近该城市中心区。以前是距离城市中心区五公里，现在的标准是接近中心区两公里左右，更加靠近城市刚需源头。”上述接近恒大人士透露。

李军表示，种种现象表明，民营企业为主的房地产行业供给侧改革实际已经在“市场的手”的作用下悄然开启。

这一点从地产新开工、投资走低、拿地回归一二线主要城市、行业集中度提升、业绩分化加剧、超过60%的A股房企提及转型就可以看出。统计数据表明，迄今房地产板块142家房企中提到转型的多达91 家，超过一半。

此前，2011 年人大提出“十二五”期间新建3600万套保障性安居工程(“保障房”)的目标，使全国覆盖面达到20%左右，根据国家统计局数据，“十二五”期间累计开工超过近3900万套，基本建成近2800万套，超额完成目标。

但与此同时，部分地区产生了空置的现象，国家审计署日前发布的审计结果公告显示，有5个省已建成的5.75万套保障房闲置，主要集中在江西、河南、吉林、湖北及贵州，主要是因为保障房建设由政府主导，从而产生需求错配，比如基础设施建设未跟上导致无法入住，选址偏远出行不便导致需求冷淡等。

李军认为，库存压力较大的主要是 90-144平米及高端产品，城市之间也有差异，因此在库存及新增供给结构上面临裂变。

“根据西南财大的报告，空置率按建面呈现出倒U形的特点，90-150平米住宅空置率超过 25%，而小于90平米及大于150平米住宅空置率相对较低，不到20%，这个现象与我们的观察结果非常一致，相比刚需首置及非首次改善性市场，首改及高端住宅市场或许面临更大的去化压力。” 李军表示。

其预计，围绕“去库存”需求端可能的政策包括继续下调首付比例、税费减免、户籍制度改革、农民工市民化等，但户籍与住房制度改革及农民工市民化需要长效机制的配合建立，无法一蹴而就，可能需要时间，而货币政策空间收窄，供给侧改革更是一条比较长的路。

“我国1.69亿外出农民工中，仅有1%在城市置业，这部分人口存在巨大的潜在需求，我们认为农民工市民化是未来楼市周期继续向上的真正驱动力所在，但这并不是一蹴而就的，需要配套长效机制的加速完善。” 李军如是说。