高度依赖房地产的区域去库存样本：住宅成交量价齐升

在国际旅游岛概念出台前后，海南省作为中国最好的海景资源大省，本应大力发展旅游产业和服务业，成为“中国的夏威夷”，但海南却患上了“房地产依赖症”，房屋遍地、库存高企。

在江西、福建、内蒙古等出台去库存省级版本后，2月23日，海南也发布了《关于加强房地产市场调控的通知》(下称《通知》)，着力化解房地产库存。

《通知》表示将实行“两个暂停”：对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

事实上，高库存在海南的各个市县几乎普遍存在。过去十多年，来自全国的大中小开发商纷纷来到海南圈地开发，以住宅和酒店式公寓为主的产品占据了海南房地产存量的巨大份额。

房地产依赖症

由于产业体系不够完善，海南经济对房地产的依赖度相当高。海南省统计局数据显示，去年1-12月，海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的50.7%，比上年同期提升3.6%，这一比例在全国最高。

此外，去年全年，海南房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献率为85.4%，拉动全省固定资产投资增长9.0%。

据海南省统计局数据，2015年该省房屋待售面积1316.04万平方米，增长近四成。包括外来投资企业在内，目前在海南有大大小小3000余家房地产企业，在建在售楼盘900多个。

来自海南建设厅的数据则显示，截至去年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。其中，商品住宅库存消化期超过全省平均水平的有13个县市，乐东县消化期长达117个月；西部临高、东方、儋州、澄迈等市县，东部文昌、陵水2市县待售面积增速大幅超越其他市县。

上海易居房地产研究院认为，目前房地产市场在深度调整，2015年全国房地产税收、土地出让金增幅均由正转负，类似海南这样的区域土地财政“拐点”已现，房地产市场发展周期决定了难以像过去几年一样为地方财政带来源源不断的收入，地方政府必须加快转型。

事实上，在高库存压力下，海南去年底便有开发商开始降价。一位当地项目销售称，海南最火的三亚楼市在2015年下半年开始下行，最早是从三亚一号和富春山居两个项目开始，为快速去化，回收资金，推出10000多元单价的特价房。这两个项目，成为三亚楼市的降价“鲶鱼”，将三亚2-3万的楼价打到了1-2万的区间。

2015年底，恒大海南儋州海花岛开盘，价格低至5688元/平方米，均价8300元/平方米，且可以做首付分期，低价吸引了很多岛外客户。

在春节期间，三亚和海南其他城市出现了更多的特价房、优惠房，甚至万元以下项目。鸿坤在三亚的项目推出了14000元单价，60多平方米的小户型春节期间卖了20多套。

鲁能三亚湾微型别墅项目叠拼别墅的上叠总价120万元起，加上赠送面积有近190平方米，每平米更低至8000元左右。

抑住宅扶产业？

海南省有关部门对外明确表示，此次新政出台是为了去库存。

CRIC研究中心认为，“两个暂停”是海南去库存战略的升级版。对任何一个高库存城市而言，只要不新增土地供应，随着时间推移，库存必能降到健康合理的水平。难就难在，一边高喊去库存，一边上市大量土地，典型如沈阳，致使高库存成为顽疾。“两个暂停”就是取消商品住宅库存消化期“超标”的市县土地审批权限，对供应源头形成倒逼机制。

海口市房地产协会常务副会长云天龙表示，从土地供应的源头来调整普通商品房市场的增量，是非常正确的，未来应进一步细化商品住宅库存消化及商品用地动工面积的计算方法，使政策更具可操作性。

然而，海南的问题不仅仅是去库存那么简单，如何让这一滨海区域的宝贵资源，摆脱对房地产的依赖，真正变成受大众欢迎的旅游岛？海南省政府还有很多事可做。

三亚当地一位开发商人士表示，这次在政策里面很重要强调的一点是对经营性房产的配置额度会加大，将来会限制单纯的商住房比例。这意味着，政府也意识到旅游产业配套服务的重要性。

恒大、华润、雅居乐等在海南大量开发旅游地产的开发商人士则称，海南必须向旅游产业和服务业转变，在其开发的项目中，都不仅仅是做住宅和公寓，还包括项目繁多的休闲娱乐消费类公建的运营，目前在海南，大型房企正在转型成为配套服务提供商。

仲量联行认为，三、四线城市房地产的健康与否更多取决于“供给侧改革”，这些改革将需要在劳动力、土地、资本市场、税收制度、监管、管理等各方面做出变化，从而产生新的经济增长引擎，以促进中国的长期增长前景。

想要在市场化经济中取得长期成功，类似海南这样以三、四线城市为主的区域，不能局限于只追求GDP增长，而需要将眼光放得更长远，考虑更多要素，如吸引高素质人才、建造牢固的共生产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等。如此这些城市才能转变为更有吸引力，更适合居住、工作和发展业务的目的地。

无论这些要素如何组合，一个城市的吸引力决定了企业的入驻以及人口导入，从而决定了这些中国三、四线城市的房地产库存去化能力。